Potřebujete dokončit rekonstrukci, ale úspory na vašem účtu se tenčí? Pomůže vám hypotéka na refundaci. Proplatí vám prostředky, které už jste do nemovitosti vložili. A dá vám tak peníze na dokončení oprav.
Hypotéce na refundaci se někdy říká také zpětná hypotéka.
„Zatímco klasický hypoteční úvěr vám poskytne finance, za které následně nemovitost koupíte, postavíte či zrekonstruujete, takzvaná hypotéka dozadu vám ‚vrátí‘ prostředky, které jste už do domu či bytu investovali,“ vysvětluje specifikum hypotéky na refundaci Miroslav Majer, CEO portálu Banky.cz.
Základní podmínky pro hypotéku na refundaci
Aby vám banka úvěr na refundaci poskytla, musíte nejprve splnit obvyklé podmínky pro získání hypotéky. Mimo jiné potřebujete:
„Pamatujte, že nemovitost nesmí být zatížená věcným břemenem, které by bránilo vytvoření zástavního práva pro banku,“ upozorňuje Miroslav Majer.
Podívejte se na konkrétní příklad, jak refundační hypotéka pomáhá.
Jak prokázat využití prostředků?
Refundační hypotéka se nevztahuje na budoucí výdaje, ale pouze na náklady, které už jste s nemovitostí měli. A ty musíte bance doložit. Potřebujete proto:
Na jejich základě stanovíte částku, kterou můžete od banky žádat.
Pamatujte, že nesmí být vyšší než 80 % z ceny zastavené nemovitosti. I 80% hypotéka ale obvykle stačí na pokrytí všech vynaložených nákladů.
Hodnotu nemovitosti určí odhadce, kterého stanoví banka (případně si vyberete ze seznamu odhadců předloženého bankou).
Pokud se hypotéka týká výstavby či rekonstrukce, odhadce určí budoucí hodnotu nemovitosti.
Jaký je proces získání hypotéky na refundaci?
Proces získání hypotéky na refundaci je prakticky stejný jako u jiných hypotečních úvěrů. Podáte tedy žádost o hypotéku a bance doložíte potřebné dokumenty.
Například:
Banka zhodnotí vaši bonitu a žádost buď schválí, nebo zamítne.
I když neuspějete, nic není ztraceno. Každá banka totiž počítá bonitu trochu jinak. A zatímco pro jednoho poskytovatele může být ta vaše příliš nízká, pro jiného může být dostatečná.
Poté bance ještě doložte doklady prokazující vaše investice do nemovitosti. A můžete začít čerpat.
Kdy se refundační hypotéka vyplatí
Zpětná hypotéka má smysl prakticky vždy, když vám kvůli investici do nemovitosti chybí peníze. Existuje několik typických situací, které vám tento úvěr pomůže vyřešit.
S jeho pomocí si necháte proplatit například:
Zpětná hypotéka na pozemek
V prvním případě žádáte o hypotéku na již koupený pozemek. Aby vám banka náklady proplatila, musíte doložit kupní smlouvu.
Díky tomu získáte prostředky na následnou výstavbu.
Hypotéka na nedokončenou stavbu či rekonstrukci
Pokud stavíte nebo rekonstruujete, můžete se setkat s několika situacemi:
úspory sice stačí, ale nechcete se vydat ze všech prostředků a přijít o rezervu
„Stává se, že se stavební práce prodraží. Nebo že má daný člověk nečekané výdaje a jeho úspory už na dokončení stavby nestačí. V takových situacích mu pomůže právě hypotéka na refundaci neboli finance na zpětné proplacení nákladů. Klientovi proplatí hotové práce a zajistí mu prostředky na dokončení stavby či rekonstrukce,“ říká Libor Vojta Ostatek, úvěrový expert společnosti Broker Trust.
Zpětná hypotéka na dokončenou stavbu
Hypotéka na refundaci má smysl i v případě, že stavbu či rekonstrukci dokončíte. Pokud se totiž vydáte z veškerých úspor, nebudete mít rezervu na nečekané výdaje.
Díky proplacení nákladů na stavbu je ale získáte.
A protože máte účelovou hypotéku, která nabízí dlouhou dobu splatnosti a nízký úrok, zvládnete si zároveň odkládat peníze bokem.
Zpětná hypotéka na půjčku od příbuzných
Refundační hypotéku využijete i na proplacení půjčky, kterou vám na pořízení nemovitosti dali rodiče či prarodiče. Potřebujete ale smlouvu, ve které je uvedený účel půjčky.
Následně vám banka danou částku proplatí. Pomůže vám tak v případě, že vaši příbuzní potřebují peníze splatit dřív a vy ještě nemáte naspořenou dostatečnou částku.
Výhody hypotéky na refundaci
Největším plusem refundační hypotéky je fakt, že vám zajistí peníze na dokončení stavby či rekonstrukce.
„Cena nemovitosti navíc často bývá podstatně vyšší než prostředky, které jste už vynaložili. Půjčka tak pokryje i 100 % vašich dosavadních nákladů,“ podotýká Miroslav Majer, CEO portálu Banky.cz.
Někteří poskytovatelé vám navíc uhradí až 3 roky staré náklady.
Nevýhody hypotéky na refundaci
Nevýhodou je naopak fakt, že banka vám proplatí jen náklady, ke kterým máte doklady. Potřebujete si tedy schovávat řadu dokumentů.
Úroky u hypotéky na refundaci si navíc nemůžete odečíst od daně z příjmů. Nejde totiž o financování přímé potřeby bydlení.
Výhody a nevýhody hypotéky na refundaci
Další možnosti financování stavby či rekonstrukce
Banku můžete požádat také o klasickou hypotéku na stavbu nebo o úvěr na rekonstrukci. Poskytovatel vám pak uhradí práce, které jsou teprve v plánu.
Zpravidla je ale platí až zpětně.
Výjimkou je hypotéka se zálohovým čerpáním. Umožní vám čerpat peníze na práce, které vás ještě čekají.
Využít můžete také americkou hypotéku. Banka u ní neřeší účel půjčky, a tak se hodí například v případě, že nemáte potřebné faktury.
Čeká vás u ní ale vyšší úroková sazba než u zpětné či klasické hypotéky.
A pokud už úvěr máte, zvažte refinancování hypotéky. Obvykle přináší výhodnější podmínky nebo možnost navýšit půjčku.
Česká národní banka (ČNB) potřetí v řadě snížila úrokové sazby, tentokrát o 0,5 procentního bodu. Hlavní sazba ČNB tak klesla na 5,25 %, nejníže od května 2022. Guvernér Aleš Michl ale zároveň varuje, že další snižování bude probíhat opatrněji. Proč? A co to znamená pro spoření nebo hypotéky a pro vývoj cen nemovitostí?
Hypotéka je pro velké procento Čechů jedinou cestou, jak dosáhnout na vlastní bydlení. Podle statistik z roku 2024 aktuálně splácí hypotéku každý třetí Čech a o sjednání hypotéky uvažuje zhruba dalších 13 % populace. Ideální je, pokud má žadatel o hypotéku smlouvu na dobu neurčitou. V některých případech je však možné získat hypotéku i s pracovní smlouvou na dobu určitou. Jak na hypotéku dosáhnout?
Bydlení je dnes pro mladé sice dosažitelné, ale s komplikacemi. Beznadějná však touha po vlastním bydlení není, ani v mladém věku. Pojďme se podívat, jak na bydlení dosáhnout s využitím hypotéky nebo jejích alternativ. Zastavíme se u dotací na vlastní bydlení a u zvýhodněných úvěrů pro žadatele mladšího věku. Ukážeme nejčastější problémy při pořizování prvního bydlení na co si dát pozor.
Česká národní banka oznámila další snížení úrokových sazeb v řadě. Dvoutýdenní repo sazba (2t repo), která ovlivňuje úročení úvěrů i bankovních vkladů, klesla o 0,5 procentního bodu na 5,25 %. Stejně se snížila i diskontní sazba a sazba lombardní, s platností od 3. května 2024.
Úrokové sazby hypoték prožívají poměrně turbulentní období. Poté, co se v roce 2020 přiblížily k historickým minimům, začaly opět růst. A to k téměř rekordním výškám. V roce 2023 vyskočily skoro k 6 %. Aktuálně ale znovu klesají. Podívejte se, co vývoj úrokových sazeb hypoték ovlivnilo a jak se úroky v posledních letech měnily.
Dobrý den, může si člověk vydělat bokem nějaké peníze? Spíše jednorázovou práci, na kterou nedostanu doklad. Jak to pak soudu doložím?
Dobrý den,
oficiálně je práce načerno (bez pracovní smlouvy a zdanění) zákonem zakázána a lze za ni uložit postih/pokutu. Neoficiálně se tak v některých případech stále děje, což důrazně nedoporučuji. Práci načerno nelze nikterak doložit (soudu, Úřadu práce pro nároky na dávky, bance pro získání půjčky či hypotéky), výplatu nemáte jistou (když Vám po odvedení práce zaměstnavatel nezaplatí, peněz se nedomůžete), nepočítá se Vám to do starobního důchodu (abyste v 65 letech dostala důchod, musíte mít odpracováno min. 35 let) a podstupujete další nejistoty (pracovní úraz, nulová ochrana zaměstnance).
Dobrý den, měl bych dotaz týkající se prodeje části pozemku (pozemek má 11 ha), kterým se ručí za jinou hypotéku. Chtěli bychom si koupit část pozemku od rodiny, pozemkem se ale bude ručit za hypotéku ještě poměrně dlouhou dobu. Zajímá nás, jestli se dá část pozemku (cca 1 ha) odkoupit nebo přepsat na jiného majitele a na něm začít stavět. A zda by tato odkoupená část spadala stále do ručení bance, nebo by "nová" část pozemku byla nového vlastníka, tudíž by se touto částí neručilo. Děkuji Vám za odpověď, přeji krásný den. Jakub
Dobrý den,
přepsáním nemovitosti na jiného vlastníka se zástavní právo banky za hypotéku automaticky neruší. Se zástavním právem za cizí hypotéku pozemek určitě nekupujte. Doporučený postup:
vlastník pozemku u banky ověří, zdali by bylo možné pozemek rozdělit na 2 parcely a vymazat zástavní právo z nově vzniklé prodávané parcely 1 ha (hodnota zbývající části parcely bude muset být dostatečná pro splnění podmínky LTV)pokud bude banka souhlasit, připraví se geometrický plán a 1 ha se oddělí ze stávající parcelyz nově vzniklé parcely se vyjme zástavní právo za hypotékunově vzniklou parcelu koupíteDobrý den, před svatbou jsem si vzal menší úvěr cca 80 000 Kč. Momentálně mi zbývá splatit 50 000 Kč a měsíční splátka je 3 000 Kč, splácím pravidelně včas. Pokud budu s manželkou žádat o hypotéku, je možné, že se dozví o tomto mém dluhu, pokud budu další osoba v žádosti o hypotéku? Děkuji
Dobrý den,
banka i manželka se o této půjčce dozví, neboť v rámci žádosti o hypotéku budete muset do žádosti vyplnit všechny své majetkové poměry (příjmy, závazky atd.). Banka všechny informace následně ověřuje - příjem se dokládá pomocí potvrzení mzdové účtárny vašeho zaměstnavatele, závazky se ověřují v registrech dlužníků (BRKI, NRKI, SOLUS).
Dobrý den, před nedávnem jsem koupila byt na hypotéku k vlastnímu bydlení. Momentálně žiji v zahraničí a můj návrat se pravděpodobně odloží. Je možné byt pronajmout, i když jsem si nevzala investiční hypotéku? Děkuji za Vaši odpověď.
Dobrý den,
ano, samozřejmě - byt koupený na hypotéku může pronajmout. U investiční hypotéky na pronájem banka při žádosti o hypotéku zohledňuje budoucí výnosy z nájmu (jde o rizikovější příjem, čemuž odpovídá vyšší úroková sazba). Vám pro získání hypotéky stačily Vaše běžné příjmy ze zaměstnání.
Půjčka, která pokryje celou koupi. Taková je
100% hypotéka. LTV této hypotéky je 100 %, což znamená, že vám banka půjčí
peníze na celou odhadní cenu nemovitosti, kterou ručíte.
Díky 100% hypotéce tak získáte dost peněz na nákup domu či bytu nebo například na výstavbu. Zároveň ale musíte počítat s vyšším úrokem než u menších půjček. Pro banky je totiž úvěr bez spoluúčasti klienta rizikovější, a proto jsou jeho podmínky přísnější.
V současnosti navíc čeští poskytovatelé 100% hypotéky neposkytují. Česká národní banka totiž v roce 2016 zpřísnila podmínky pro získání hypotéky a jejich součástí bylo také ukončení 100% hypoték. Banky tak nabízí maximálně 90% hypotéky. Pouze u 5 % objemu poskytnutých půjček smí být LTV vyšší než 90 %.
Přesto existuje možnost, jak pomocí půjčky na bydlení získat dost peněz na úhradu celé kupní ceny nemovitosti. V podstatě tedy můžete dosáhnout na 100% hypotéku.
Jak na to? Musíte ručit více nemovitostmi. Kromě kupovaného bytu či domu to může být například nemovitost rodičů. Samozřejmě ale platí, že majitel této nemovitosti musí s ručením souhlasit.
Díky ručení více nemovitostmi se zvýší hodnota zástavy. I při 90% či menším LTV tak získáte peníze na nákup vybraného domu či bytu.
Banky navíc obvykle umožňují druhou nemovitost z hypotéky vyvázat, jakmile splatíte potřebnou část úvěru. Dál tedy ručíte pouze kupovaným domem či bytem.
Další možností je dofinancovat hypotéku dalším úvěrem. Například úvěrem ze stavebního spoření.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMJe nejčastěji sjednávaná hypotéka z více důvodů (ČNB s ohledem na růst ceny nemovitostí a krytí bankovních rizik omezila poskytování 90% hypoték a úplně zakázala poskytovat 100% hypotéky)
Jde o hypotéku s nejvýhodnější úrokovou sazbou na trhu - v tomto segmentu je nejvyšší konkurence mezi bankami poskytujícími hypotéky.
Příklad: pokud máte odhad nemovitosti na 1.000.000,- Kč, tak vám banka poskytne 800.000,- Kč formou hypotečního úvěru za nejvýhodnějších podmínek. Z vlastních prostředků tedy financujete 200.000,- Kč.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMAž 90 procent z ceny nemovitosti, kterou
ručíte. Přesně tolik si můžete půjčit na hypoteční úvěr. Abyste ale 90%
hypotéku dostali, musíte splnit několik požadavků.
Jsou to zejména základní podmínky pro získání hypotéky – tedy například:
věk,příjemči bonita.Oproti nižším půjčkám ale musíte u 90% hypotéky počítat s méně výhodnými podmínkami. Protože má hypotéka pokrýt 90 procent z ceny nemovitosti, je pro banku riskantnější než menší úvěry. A proto poskytovatelé toto riziko obvykle kompenzují vyšším úrokem.
Pro většinu lidí je přitom 90% hypotéka nejvyšší možná. Podle pokynů České národní banky mohou poskytovatelé víc peněz půjčit jen v 5 procentech případů. Potřebujete tak mít naspořeno alespoň 10 procent z kupní ceny.
V praxi to vypadá tak, že u bytu za 3 000 000 korun získáte maximálně 2 700 000 korun. Zbytek doplatíte vy.
Pokud si chcete pomocí hypotéky půjčit víc než 90 procent z ceny domu či bytu, musíte ručit více nemovitostmi. V takovém případě stoupne hodnota zástavy, ze které se půjčka počítá.
Výhodou je, že se tím pádem můžete dostat na nižší LTV (obvykle do 80 %) a získáte tak nižší úrok než u 90% hypotéky.
Pokud jste například původně ručili bytem za 2 500 000 korun a nyní k němu přidáte další byt ve stejné ceně, stoupne hodnota zástavy na 5 000 000 korun. U hypotéky na zmíněných 2 500 000 tak bude LTV 50 %.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMTermín akontace označuje částku, kterou musí kupující uhradit ze svého, jakmile si například bere auto na splátky nebo kupuje dům na hypotéku. Akontace bývá nejčastěji uváděna v procentech z celkové kupní ceny, ale ve smlouvě pak musí být samozřejmě i přesně vyčíslena v korunách. Typickou akontací u hypoték je 10 - 30 %, při pořízení auta se pohybuje od 10 % až do 50 %, ale může být i vyšší.
KOMENTÁŘE k článku Hypotéka na refundaci: Jak získat peníze na dokončení stavby nebo rekonstrukce
Zatím nejsou přidány žádné komentáře. Podělte se s námi o Váš názor.