Hypotéční úvěr si nebereme každý den. Pro většinu klientů je to celoživotní závazek. Redakce Banky.cz Vám přináší detailní postup sjednání hypotéky. Co je to scoring a jaké dokumenty je třeba bance doložit pro získání úvěru?
- První jednání s klientem
- Podání žádosti o hypotéční úvěr
- Prescoring banky
- Dodání zbylých dokumentů bance
- Scoring banky
- Podpis smluvní dokumentace
- Čerpání úvěru
První jednání s klientem
Cílem první schůzky s hypotečním poradcem je výměna informací. Výše hypotéky, účel úvěru, fixace úrokové sazby či LTV („loan to value“ - poměr půjčovaných peněz od banky vs. zástavní hodnota nemovitosti) – to všechno jsou podstatné parametry Vaší budoucí hypotéky, bez kterých se poradce neobejde. Jen tak Vám bude schopen objektivně porovnat nabídky všech bank a vybrat tu nejlepší variantu s ohledem na Vaše představy a potřeby.
Čím horší LTV, tím vyšší úroková sazba od banky. Abychom se v dnešní době dostali na nejnižší úrokovou sazbu, je zapotřebí dodržet 80% LTV. Tedy 80% zástavní hodnoty nemovitosti nám půjčí banka a zbylých 20% je potřeba dodat ze svých vlastních zdrojů (úspor). Existují i varianty, kdy se může daných 20% dofinancovat, např. jiným úvěrem nebo případně dozastavit ještě další nemovitostí, aby vznikla větší zástavní hodnota pro banku a tím pádem i menší riziko v případě, kdy by klient přestal splácet.
Po odsouhlasení finálního řešení, ve kterém Vás mimo jiné bude poradce informovat o veškerých poplatcích s úvěrem spojených (např. za vedení úvěrového účtu, odhad nemovitosti či za návrh na vklad zástavního práva na KN), Vám bude sestaven seznam podkladů nutných k úspěšnému vyřízení hypotéky a vysvětlen další postup.
Podání žádosti o hypotéční úvěr
Nejdříve s Vámi musí poradce vyplnit žádost o hypoteční úvěr, ověřit Vaši totožnost a pořídit fotokopii dokladů. V případě více žadatelů o úvěr se musí provést identifikace všech zúčastněných. Některé banky vyžadují dva doklady totožnosti. Mimo občanského průkazů se tak předkládá ještě řidičský průkaz, zbrojní průkaz, rodný list či jiný doklad vydaný státní autoritou.
Prescoring banky
Úvěrový specialista na pobočce banky zadá žádost do systému a posoudí Vaše záznamy v bankovních (BRKI) a nebankovních (NRKI) registrech, nahlédne do SOLUSU a centrálního registru úvěrů. V těchto registrech se evidují veškeré současné i minulé závazky a jejich historie splácení (pozitivní i negativní). Pokud jste se v minulosti opozdili se splátkami úvěru, může se prescoring projevit negativně a banka Vám na jeho základě možná nabídne navýšení úrokové sazby anebo Vám dokonce žádost o úvěr rovnou zamítne a hypotéku neposkytne.
Dodání zbylých dokumentů bance
V případě pozitivního prescoringu Vás banka vyzve k doložení dalších dokumentů. Přestože se jedná o velmi individuální záležitost, níže uvádíme příklady dalších potenciálně potřebných dokumentů.
- potvrzení o výši příjmu (zaměstnanec) nebo daňové přiznání (OSVČ)
- odhad zastavované nemovitosti
- nabývací titul k nemovitosti (kupní smlouva, darovací smlouva)
Scoring banky
Úvěrový specialista banky finálně posoudí Vaši žádost o úvěr na základě veškerých doložených dokumentů (potvrzení o příjmu, odhad nemovitosti atd.). V případě schválení úvěru začne banka na Váš pokyn připravovat smluvní dokumentaci.
Podpis smluvní dokumentace
Bankovní poradce Vám zašle smluvní dokumentaci, kterou po Vašem odsouhlasení banka zadá do tisku. Obvykle se vyskytuje jen minimum požadavků na individuální úpravy smluv ze strany klienta. Následně podepíšete úvěrovou smlouvu, zástavní smlouvu, návrh na vklad zástavního práva a tzv. ESIP (Evropský standardizovaný informační formulář).
Čerpání úvěru
Čerpání úvěru je bankou povoleno až v případě, kdy splníte jejich podmínky dané v úvěrové smlouvě. Běžně se jedná o:
- potvrzení o zaplacení části kupní ceny z vlastních zdrojů
- pojištění nemovitosti (vinkulace pojistného plnění ve prospěch banky)
- podání návrhu na vklad zástavního práva s ověřením katastru
- výpis z katastru nemovitostí (aktuální LV)
Po splnění veškerých podmínek daných bankou v úvěrové smlouvě podepíšete žádost o čerpání hypotéky a dohodnete si termín čerpání peněz. Z praxe převažuje jednorázové čerpání hypotéky (koupě nemovitosti, refinancování úvěru, vypořádání SJM), nicméně peníze je možné čerpat i postupně, což se týká především případů rekonstrukce a výstavby nemovitostí. V případě postupného čerpání peněz bance splácíme jen úroky až do momentu plného dočerpání sjednané výše úvěru.
Hypoteční kalkulačka - snadno a rychle si spočítejte svoji hypotéku!
Mohlo by vás zajímat
Vývoj úrokových sazeb hypoték
Úrokové sazby hypoték prožívají poměrně turbulentní období. Poté, co se v roce 2020 přiblížily k historickým minimům, začaly opět růst. A to k téměř rekordním výškám. V roce 2023 vyskočily skoro k 6 %. Aktuálně ale znovu klesají. Podívejte se, co vývoj úrokových sazeb hypoték ovlivnilo a jak se úroky v posledních letech měnily.
Je možné získat hypotéku s negativním záznamem v registru?
Plánujete si vzít hypotéku na bydlení, ale máte negativní záznam v registru dlužníků? V tom případě vás pravděpodobně zajímá, jak banky na záznamy v registrech nahlížejí a jestli existuje šance, že vám banka i přes negativní záznam vaši žádost schválí. Připravili jsme si pro vás přehledné shrnutí toho, jak je to s hypotékou v případě negativního záznamu v registru dlužníků.
Úrokové sazby klesají pomaleji, naopak poptávka po hypotékách zrychlí
Česká národní banka (ČNB) potřetí v řadě snížila úrokové sazby, tentokrát o 0,5 procentního bodu. Hlavní sazba ČNB tak klesla na 5,25 %, nejníže od května 2022. Guvernér Aleš Michl ale zároveň varuje, že další snižování bude probíhat opatrněji. Proč? A co to znamená pro spoření nebo hypotéky a pro vývoj cen nemovitostí?
Je možné získat hypotéku, když máte smlouvu na dobu určitou?
Hypotéka je pro velké procento Čechů jedinou cestou, jak dosáhnout na vlastní bydlení. Podle statistik z roku 2024 aktuálně splácí hypotéku každý třetí Čech a o sjednání hypotéky uvažuje zhruba dalších 13 % populace. Ideální je, pokud má žadatel o hypotéku smlouvu na dobu neurčitou. V některých případech je však možné získat hypotéku i s pracovní smlouvou na dobu určitou. Jak na hypotéku dosáhnout?
Bydlení pro mladé: Jak na něj dosáhnout?
Bydlení je dnes pro mladé sice dosažitelné, ale s komplikacemi. Beznadějná však touha po vlastním bydlení není, ani v mladém věku. Pojďme se podívat, jak na bydlení dosáhnout s využitím hypotéky nebo jejích alternativ. Zastavíme se u dotací na vlastní bydlení a u zvýhodněných úvěrů pro žadatele mladšího věku. Ukážeme nejčastější problémy při pořizování prvního bydlení na co si dát pozor.
Z naší bankovní poradny
Zástava a věcné břemeno práva dožití
Dobrý den, hypotéční smlouva je uzavřena a platíme ji už čtvrtým rokem. Dům byl můj, ale abych dostala půjčku (jsem ročník 1958), musela jsem ho přepsat na syna. Otázka zní - lze na katastru připsat břemeno dožití na moji osobu? Děkuji a jsem s pozdravem.
Dobrý den,
pokud nemovitostí ručíte za hypoteční úvěr či jinou půjčku, nelze k ní připsat věcné břemeno práva dožití. Taková nemovitost by pak byla neprodejná a v případě nesplácení úvěru by zástavní právo neplnilo svůj účel.
Hypotéka na vyplacení partnera z bytu
Dobrý den, chtěla jsem se zeptat - můžu si zažádat o hypotéku a splatit z toho úvěr u České spořitelny a vyplatit partnera z 2+1 bytu? Určitě bych mohla ručit bytem, který má hodnotu přes 3 mil. Kč. Děkuji za odpověď, Lucie
Dobrý den,
ano, hypotéku je možné použít na majetkové vypořádání (vyplacení partnera z bytu) i refinancování půjček. Pro získání hypotéky je třeba mít dostatečný příjem. Nesmíte být ve zkušební ani výpovědní lhůtě. Kontaktujte prosím naše hypoteční poradce, kteří s Vámi vše proberou, navrhnou nejlepší možné řešení a v případě zájmu Vám zařídím hypotéku na klíč plně online z pohodlí domova.
Jak doložím práci načerno
Dobrý den, může si člověk vydělat bokem nějaké peníze? Spíše jednorázovou práci, na kterou nedostanu doklad. Jak to pak soudu doložím?
Dobrý den,
oficiálně je práce načerno (bez pracovní smlouvy a zdanění) zákonem zakázána a lze za ni uložit postih/pokutu. Neoficiálně se tak v některých případech stále děje, což důrazně nedoporučuji. Práci načerno nelze nikterak doložit (soudu, Úřadu práce pro nároky na dávky, bance pro získání půjčky či hypotéky), výplatu nemáte jistou (když Vám po odvedení práce zaměstnavatel nezaplatí, peněz se nedomůžete), nepočítá se Vám to do starobního důchodu (abyste v 65 letech dostala důchod, musíte mít odpracováno min. 35 let) a podstupujete další nejistoty (pracovní úraz, nulová ochrana zaměstnance).
Odkoupení části pozemku v zástavě
Dobrý den, měl bych dotaz týkající se prodeje části pozemku (pozemek má 11 ha), kterým se ručí za jinou hypotéku. Chtěli bychom si koupit část pozemku od rodiny, pozemkem se ale bude ručit za hypotéku ještě poměrně dlouhou dobu. Zajímá nás, jestli se dá část pozemku (cca 1 ha) odkoupit nebo přepsat na jiného majitele a na něm začít stavět. A zda by tato odkoupená část spadala stále do ručení bance, nebo by "nová" část pozemku byla nového vlastníka, tudíž by se touto částí neručilo. Děkuji Vám za odpověď, přeji krásný den. Jakub
Dobrý den,
přepsáním nemovitosti na jiného vlastníka se zástavní právo banky za hypotéku automaticky neruší. Se zástavním právem za cizí hypotéku pozemek určitě nekupujte. Doporučený postup:
vlastník pozemku u banky ověří, zdali by bylo možné pozemek rozdělit na 2 parcely a vymazat zástavní právo z nově vzniklé prodávané parcely 1 ha (hodnota zbývající části parcely bude muset být dostatečná pro splnění podmínky LTV)pokud bude banka souhlasit, připraví se geometrický plán a 1 ha se oddělí ze stávající parcelyz nově vzniklé parcely se vyjme zástavní právo za hypotékunově vzniklou parcelu koupítePojmy ve slovníku
100% Hypotéka
Půjčka, která pokryje celou koupi. Taková je
100% hypotéka. LTV této hypotéky je 100 %, což znamená, že vám banka půjčí
peníze na celou odhadní cenu nemovitosti, kterou ručíte.
Díky 100% hypotéce tak získáte dost peněz na nákup domu či bytu nebo například na výstavbu. Zároveň ale musíte počítat s vyšším úrokem než u menších půjček. Pro banky je totiž úvěr bez spoluúčasti klienta rizikovější, a proto jsou jeho podmínky přísnější.
V současnosti navíc čeští poskytovatelé 100% hypotéky neposkytují. Česká národní banka totiž v roce 2016 zpřísnila podmínky pro získání hypotéky a jejich součástí bylo také ukončení 100% hypoték. Banky tak nabízí maximálně 90% hypotéky. Pouze u 5 % objemu poskytnutých půjček smí být LTV vyšší než 90 %.
Přesto existuje možnost, jak pomocí půjčky na bydlení získat dost peněz na úhradu celé kupní ceny nemovitosti. V podstatě tedy můžete dosáhnout na 100% hypotéku.
Jak na to? Musíte ručit více nemovitostmi. Kromě kupovaného bytu či domu to může být například nemovitost rodičů. Samozřejmě ale platí, že majitel této nemovitosti musí s ručením souhlasit.
Díky ručení více nemovitostmi se zvýší hodnota zástavy. I při 90% či menším LTV tak získáte peníze na nákup vybraného domu či bytu.
Banky navíc obvykle umožňují druhou nemovitost z hypotéky vyvázat, jakmile splatíte potřebnou část úvěru. Dál tedy ručíte pouze kupovaným domem či bytem.
Další možností je dofinancovat hypotéku dalším úvěrem. Například úvěrem ze stavebního spoření.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAM80% Hypotéka
Je nejčastěji sjednávaná hypotéka z více důvodů (ČNB s ohledem na růst ceny nemovitostí a krytí bankovních rizik omezila poskytování 90% hypoték a úplně zakázala poskytovat 100% hypotéky)
Jde o hypotéku s nejvýhodnější úrokovou sazbou na trhu - v tomto segmentu je nejvyšší konkurence mezi bankami poskytujícími hypotéky.
Příklad: pokud máte odhad nemovitosti na 1.000.000,- Kč, tak vám banka poskytne 800.000,- Kč formou hypotečního úvěru za nejvýhodnějších podmínek. Z vlastních prostředků tedy financujete 200.000,- Kč.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAM90% Hypotéka
Až 90 procent z ceny nemovitosti, kterou
ručíte. Přesně tolik si můžete půjčit na hypoteční úvěr. Abyste ale 90%
hypotéku dostali, musíte splnit několik požadavků.
Jsou to zejména základní podmínky pro získání hypotéky – tedy například:
věk,příjemči bonita.Oproti nižším půjčkám ale musíte u 90% hypotéky počítat s méně výhodnými podmínkami. Protože má hypotéka pokrýt 90 procent z ceny nemovitosti, je pro banku riskantnější než menší úvěry. A proto poskytovatelé toto riziko obvykle kompenzují vyšším úrokem.
Pro většinu lidí je přitom 90% hypotéka nejvyšší možná. Podle pokynů České národní banky mohou poskytovatelé víc peněz půjčit jen v 5 procentech případů. Potřebujete tak mít naspořeno alespoň 10 procent z kupní ceny.
V praxi to vypadá tak, že u bytu za 3 000 000 korun získáte maximálně 2 700 000 korun. Zbytek doplatíte vy.
Pokud si chcete pomocí hypotéky půjčit víc než 90 procent z ceny domu či bytu, musíte ručit více nemovitostmi. V takovém případě stoupne hodnota zástavy, ze které se půjčka počítá.
Výhodou je, že se tím pádem můžete dostat na nižší LTV (obvykle do 80 %) a získáte tak nižší úrok než u 90% hypotéky.
Pokud jste například původně ručili bytem za 2 500 000 korun a nyní k němu přidáte další byt ve stejné ceně, stoupne hodnota zástavy na 5 000 000 korun. U hypotéky na zmíněných 2 500 000 tak bude LTV 50 %.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMAkontace
Termín akontace označuje částku, kterou musí kupující uhradit ze svého, jakmile si například bere auto na splátky nebo kupuje dům na hypotéku. Akontace bývá nejčastěji uváděna v procentech z celkové kupní ceny, ale ve smlouvě pak musí být samozřejmě i přesně vyčíslena v korunách. Typickou akontací u hypoték je 10 - 30 %, při pořízení auta se pohybuje od 10 % až do 50 %, ale může být i vyšší.
KOMENTÁŘE k článku Průvodce hypotékou
Zatím nejsou přidány žádné komentáře. Podělte se s námi o Váš názor.