5 věcí, které byste měli před pořízením hypotéky vědět

1) LTV – čím nižší, tím lépe. Co to je?

Že jedním ze základních parametrů, které nás při sjednání hypotéky zajímají, je úroková míra, ví snad každý. Jak se dostat do pozice, abyste mohli vyjednat úrokovou míru co nejnižší? Kromě doby fixace a jiných známých parametrů, výši úrokové míry zcela zásadně ovlivňuje právě hodnota LTV – což je poměr hodnoty poskytnutého úvěru k ceně nemovitosti (v procentech). Jednoduše řečeno, chcete-li zakoupit nemovitost v hodnotě 1 milion Kč a zažádáte o úvěr v hodnotě 750 tisíc Kč (zbylých 250 tisíc Kč jste si našetřili), hodnota LTV je 75 %. Hodnoty tohoto ukazatele mohou být různé, čím je však tato hodnota nižší (čím více máte naspořeno), tím lepší úrokovou míru můžete od banky očekávat.Za více rizikové jsou bankou považovány úvěry od hodnoty LTV 85 % výše, což je pomyslná zlomová hranice, nad kterou lze od banky očekávat navýšení úrokový míry i za rizikovost.

Než zažádáte o hypotéku, mějte finanční rezervu, která Vám jednoznačně zaručí lepší podmínky úvěru, neboť Vaši bonitu nebudou banky zpochybňovat. Nemáte ji? Viz 2)

2) „Hypotéka nanečisto“ - vytvořte si nutnou finanční rezervu

Než zažádáte o úvěr, alespoň rok a půl si odkládejte bokem finanční částku v hodnotě splátky na hypotéku, kterou budete potenciálně v budoucnu každý měsíc platit. Vyzkoušíte si tak, jak se Vám bude „žít s hypotékou“ a navíc si tak vytvoříte tolik potřebnou finanční rezervu. Nezapomeňte, čím větší budete mít finanční rezervu, tím lepší bude vaše vyjednávací pozice s bankou a dosáhnete na lepší úrokovou míru. A co si budeme povídat, snížení úrokové míry třeba jen o několik desetin procenta, může v případě hypotečního úvěru představovat zajímavou úsporu.

Př.:Rok a půl si zkuste odkládat 10 000 Kč měsíčně - vznik rezervy: 180 000 Kč.

Cena nemovitosti: 1 500 000 Kč

Výše hypotečního úvěru: 1 320 000 Kč (cena nemovitosti minus ušetřené peníze)

Splatnost: 20 let

Měsíční splátka: cca 8 000 Kč.

Za daných parametrů tedy vychází měsíční splátka kolem 8 000 Kč. Jelikož úroková míra může v budoucnu růst (což je více než pravděpodobné, neboť v současné době se nachází na mnohaletém minimu), je dobré, že jsme si vyzkoušeli měsíčně odkládat o něco více, určitě se to bude do budoucna hodit! Rozhodně je potřeba neopomenout také následující rizika: nezaměstnanost a nemoc (s tím spojený dočasný nebo také dlouhodobý výpadek příjmů), rozvod (komplikovaná situace, ve které je třeba mít ke každé změně souhlas od banky), snížení rodinného rozpočtu (s tím je třeba počítat během mateřské dovolené a také s každým dalším přírustkem do rodiny) a další potenciální nečekané výdaje. Proto nikdy nejděte do hypotéky, jejíž vyměřená měsíční splátka pro Vás představuje úplné maximum a jejíž případné navýšení by Vás mohlo finančně položit!

3) Odhad ceny nemovitosti

Nenechávejte si odhad ceny nemovitosti zpracovávat sami předem, pravděpodobně by to byly vyhozené peníze. Banky mají totiž zpravidla své odhadce a vlastní pravidla pro odhad cen, proto si stejně budou chtít udělat odhad sami a Vy byste za tuto službu zaplatili zbytečně dvakrát. Také počítejte s tím, že odhadní cena nemovitosti nebude totožná s kupní cenou (odhadní cena je vždy nižší o několik procent, toto snížení pro banku představuje způsob ochrany před rizikem pro případ, že by nemovitost musela jít do dražby). Více info v našem článku Oceňování nemovitostí z pohledu bank a pojišťoven.

4) Věk žadatele o úvěr také hraje roli

Je potřeba vědět, že banky vždy počítají s tím, že musíte mít hypotéku splacenou cca kolem 70 roku života – věk je tedy také rizikový faktor, který banka do svých kalkulací zahrnuje. Pokud je vám 50 let, nemůžete si již vzít hypotéku na 30 let, ale pouze na 20. Žadatelem o úvěr však nemusí být vždy jedna osoba, požádáte-li tedy o úvěr s mladší osobou, nemusí Vás věk v souvislosti s hypotékou trápit.

5) Doba splatnosti a její nastavení

Doba splatnosti je čas, za který musíte svůj dluh bance splatit. Čím je delší, tím nižší máte měsíční splátky, ale tím více přeplatíte bance na úrocích. Většinou je to 15, 20, 30 let, nejvyšší 40letou poskytuje málokterá banka. Pokud si nastavíte splatnost např. na 20 let a po čase zjistíte, že je to nad vaše síly, nezoufejte. V období konce fixace (období fixace většinou trvá 2,3, nebo 5 let dle vlastního nastavení) si můžete dobu splatnosti bezplatně prodloužit a tím měsíční splátky snížit.

V současnosti až 2/3 lidí v České republice financuje vlastní bydlení prostřednictvím hypotečního úvěru. Jak bylo řečeno již v úvodu, hypotéka není úplně pro každého, ale jsou okolnosti, za kterých je lepší dát přednost hypotéce před nájmem. Víte proč a komu se to vyplatí? Dozvíte se v dalším díle!

Hypoteční kalkulačka - snadno a rychle si spočítejte svoji hypotéku!