Cena nemovitostí vs. příjmy: Kde je bydlení nejdostupnější

Odkud jsou data

Veškerá čísla a údaje, co v tomto článku uvidíte, pocházejí ze:

• statistik Českého statistického úřadu
• prezentací těchto statistik, se vztažením na příjem obyvatel a sociální status obyvatel, jak je zpracovalo Ministerstvo pro místní rozvoj
• z indexů a zpráv, které pravidelně vydává Deloitte
• z ČBAmonitoru (ČBA kombinuje data z ČSÚ a společnosti Dataligence). 

Kde jsou nejnižší ceny nemovitostí (v porovnání s ročním příjmem)

Podívejme se, kde se dá koupit nemovitost k bydlení za nejnižší počet ročních platů (průměrný příjem dané oblasti). Ministerstvo pro místní rozvoj rozdělilo statistiky cen nemovitostí podle ORP, tedy obcí s rozšířenou působností. Těch v ČR máme 202. 

Podívejme se teď na 20 ORP s nejlevnějším bydlením (stran jeho pořízení). Vždy u nich uvedeme i násobek tamního průměrného ročního příjmu, který zde kupující vydají na pořízení vlastního bydlení. Z žebříčku jasně vyplývá, kde koupit byt nebo dům nevýhodněji:

• Litvínov: 2,1
• Kraslice: 2,3
• Most: 2,4
• Sokolov: 2,5
• Chomutov: 2,6
• Rýmařov: 2,6
• Bílina: 2,7
• Rumburk: 2,7
• Orlová: 2,7
• Vítkov: 2,7
• Aš: 2,8
• Broumov: 2,8
• Krnov: 2,8
• Horšovský Týn: 2,9
• Děčín: 2,9
• Teplice: 2,9
• Pacov: 2,9
• Karviná: 2,9
• Podbořany: 3
• Ústí nad Labem: 3

S násobkem 3 je to pak ještě Bruntál.

Kde jsou naopak nevyšší ceny nemovitostí (v porovnání s ročním příjmem)

A teď nahlédněme na opačný konec žebříčku: kde musejí lidé dát nejvyšší násobek svých ročních příjmů na to, aby si tu pořídili vlastní bydlení. Opět 20 ORP, i s uvedením násobku potřebných ročních příjmů:

• Praha: 8
• Brno: 7,1
• Vrchlabí: 7,1
• Tanvald: 6,4
• Dobříš: 6,3
• Olomouc: 6,2
• Židlochovice: 6,1
• Kuřim:6
• Černošice: 6
• Říčany: 5,9
• Český Brod: 5,9
• Tišnov: 5,8
• Šlapanice: 5,8
• Hustopeče: 5,8
• Beroun: 5,8
• Neratovice: 5,7
• Brandýs nad Labem - Stará Boleslav: 5,7
• Frýdlant nad Ostravicí: 5,6
• Hradec Králové: 5,6
• Liberec: 5,6

S násobkem 5,6 jsou to pak ještě Plzeň, Slaný a Kladno.

Všimněte si, že na místech s nejdražším bydlením se neobjevují města a městečka z okolí Prahy, ale z okolí Brna. Ta okoloPrahy jsou až daleko za brněnskými lokalitami.

Porovnejte si, nakolik výdaje na pořízení bydlení korelují s cenami nájemného v žebříčku ORP. Možná vás překvapí, že o nijak pevnou korelaci nejde, byť se to (po stránce ekonomické) vlastně nabízí.

Žebříček krajů od nejlevnějšího po nejdražší 

Na celý žebříček se ještě podívejme z pohledu krajů. Ve kterém kraji koupíte bydlení v průměru za nejnižší násobek svých příjmů a ve kterém za ten nejvyšší? Vzhledem k výše uvedenému řazení ORP už odpověď jistě tušíte, ale střed žebříčku si také zaslouží pozornost:

• Ústecký kraj: 3,1
• Karlovarský kraj: 3,7
• Moravskoslezský kraj: 3,9
• Pardubický kraj: 4,4
• kraj Vysočina 4,4
• Plzeňský kraj: 4,5
• Jihočeský kraj: 4,5
• Olomoucký kraj: 4,6
• Královéhradecký kraj 4,7
• Zlínský kraj: 4,7
• Liberecký kraj 4,8
• Středočeský kraj: 5,3
• Jihomoravský kraj: 5,8
• Praha: 8

Obrovský odskok mezi kraji a hlavním městem je vyvolaný hlavně absencí menších vesnic v obvodu Prahy. Přesnější srovnání mezi Prahou a zbytkem ČR tak nabízí porovnání ORP, kde už odskok mezi Prahou a ostatními místy už není tak velký.

V nejlevnějších oblastech žije 800 tisíc lidí, v nejdražších přes 2 miliony

Když se podíváme na data podle toho, kolik v daných regionech žije lidí, vyjde nám následující výsledek. Takže podívejme se, kolik lidí žije v jakém cenovém pásmu:

• cca 780 000 lidí žije v lokalitě, kde na pořízení nemovitosti stačí méně než 3 násobky ročního příjmu
• cca 1 720 000 lidí žije v lokalitě, kde na pořízení nemovitosti stačí 3 – 4 roční příjmy
• cca 3 740 000 lidí žije v lokalitě, kde na pořízení nemovitosti stačí 4 – 5 ročních příjmů
• cca 2 380 000 lidí žije v lokalitě, kde na pořízení nemovitosti stačí 5 - 6 ročních příjmů
• cca 2 210 000 lidí žije v lokalitě, kde na pořízení nemovitosti nutno vydat více než 6 ročních příjmů.

Jaký vliv má na dostupnost bydlení velikost města

„S dostupností bytů bývá největší problém ve velkých městech. Byť je tu poměrně velký bytový fond, dynamika vývoje po sociologické stránce je ve velkých městech vysoká. Rozvádí se tu více párů, spousta lidí se do města stěhuje a hlavně: ve velkých městech často žijí mladí single lidé na začátku své pracovní kariéry (někteří se později s rodinou vracejí zpět do menšího sídla). Kdežto na malém městě je situace o dost klidnější,“ zamýšlí se Petr Jermář, specialista na finance Banky.cz 

Vývoj cen nemovitostí v ČR? Vzhůru je tlačí nedostatečná výstavba

Zákon nabídky a poptávky funguje na každém trhu. Bez výjimky, proto i na trhu s nemovitostmi určenými k bydlení. Nabídka silně zaostává za poptávkou. Pro ilustraci si situaci porovnejme s rokem 2012, kdy jsme trh s bydlením považovali za vyprodaný: tehdy se nabízel čtyřnásobný počet nemovitostí k prodeji, než kolik jich v nabídce najdeme dnes. 

„Na portálu Sreality.cz máme letos v nabídce 97,2 tisíce aktivních unikátních inzerátů na prodeje bytů,“ informoval Pavel Chmelík, datový analytik Sreality.cz. „Když nabídku srovnáme s rokem 2012, tak je zhruba čtvrtinová,“ dodal k tomu Libor Vojta Ostatek, expert Broker Trustu.

Jak se vyvíjela situace v posledních letech? Podrobně se vývoji cen věnujeme zde, údaje pravidelně aktualizujeme. A současný vývoj cen značně zhoršuje dostupnost bydlení v ČR.

Predikce na příští rok vůbec nedoufá v zastavení nebo zpomalení růstu cen

O predikci vývoje trhu s nemovitostmi v ČR, především tedy cen, jsme požádali Dominika Ženatého, ředitele DOMA realitních makléřů a lektora. Vývoj v roce 2025 odhaduje následovně: 

„Já osobně očekávám další růst cen bytů v ČR, ale i domů a pozemků. Důvody jsou tři.

1. Spousta poptávajících už delší dobu čeká.

Jedná se o takzvanou zadrženou poptávku – to jsou lidé, kteří mají nějaký důvod koupit a vyčkávají. Čekají na snížení cen, čekají na lepší úrokové sazby, ale ten důvod, pro který poptávají, se stává akutnějším. Typickým příkladem jsou rodiny, jejichž děti rostou a vyžadují vlastní pokoj, už nemohou bydlet s rodiči v ložnici a podobně. Tady se koupě nového bydlení stává akutní. Hodně těchto lidí přestalo čekat už letos a další se k nim připojí v roce 2025.

2. Druhým důvodem bude velmi pravděpodobně i reálný pokles úrokových sazeb.

To znamená, že hypotéky v ČR budou opět o něco levnější a to podpoří poptávku v její touze nakupovat. A pokud poptávka nakupuje, ceny jdou nahoru. V roce 2024 podpořilo chuť kupovat obecné naladění, že úroky budou klesat. Reálně moc neklesaly, ale pro stimulaci poptávky stačí, že se o tom píše a mluví. V roce 2025 bych reálně očekával pokles sazeb, a tím další podpoření chuti lidí nakupovat. Což přinese další zvýšení cen.

3. Třetím důvodem jsou paralyzované stavební úřady.

Zemětřesení v oblasti stavebního řízení (v Brně ještě podpořené stěhováním stavebních úřadů) znamená zdržení. Jak v povolování nových staveb, tak ve změnách a kolaudacích těch stávajících. Toto zdržení znamená, že na trh se dostane méně nových nabídek. A menší nabídka znamená tlak na cenu a její nárůst.“

Ke své predikci ale Ženatý dodává: „Rozhodně nevím, jak to bude doopravdy, to totiž skutečně neví nikdo. Každá „predikce“ bude vždy jen odhad. Jak to bude doopravdy, se dozvíme až v roce 2025.“

Ještě na jaře tohoto roku jsme sledovali pozitivní trendy v dostupnosti bydlení. Stejně tak koncem roku loňského a ve statistikách za posledních 12 měsíců. U nájmů se situace vyvíjí stabilně negativně. Ale září tohoto roku zažilo další cenový skok.

Jak velké jsou rozdíly v cenách novostaveb a starších domů/bytů

Rozdíly nejsou tak jasné, jak by se na první pohled mohlo zdát. I zde totiž „úřaduje“ trh. Například, jak říká Michal Grossman, Develompent & RE Expert a spolupracovník hypomaníru.cz, v místech, kde je málo novostaveb, se zdražují i starší nemovitosti, protože kupující nemají na výběr. A kde se staví převážně luxusní nové bydlení za vysoké ceny, tam na ceně stoupají i starší nemovitosti, neboť i zde se po nich zvyšuje poptávka. 

Ale nejsou to zdaleka jediné faktory s vlivem na cenu starších domů a bytů. Jsou tu například ještě lokality s nějakou speciální vlastností. Zde může být bydlení natolik žádané, že i starší nemovitosti jsou zde dražší, než za kolik si jinde postavíte bydlení nové. Podívejte se (výše v žebříčku) třeba na Vrchlabí. Nové byty, co zde vznikají, jsou rezidenční bydlení (obří a luxusní projekt) který zde skokově zdražuje nemovitosti.

Zářným příkladem nekompromisních dopadů trhu je i Jihlavsko. Vždycky patřilo k nejlevnějším oblastem, dnes už nikoliv. A co změnu způsobilo? „Výrazně se na tom podílela podpora podnikatelského sektoru. Bohatší firmy dokázaly zvýšit průměrné příjmy domácností,“ vysvětluje Michal Pich.

Rostoucí ceny nemovitostí nutně znamenají dražší nájmy

Když rostou ceny nemovitostí, dříve či později se to promítne do nájemného v dané lokalitě. U nových bytů a domů musejí investoři zohlednit vyšší náklady na koupi bytu či domu nebo jejich výstavbu. A ostatní nemají důvod, aby ten růst „nedorovnali“.

Co to znamená pro domácnosti? Jen jediné: ceny nájmů porostou i nadále. Zpomalení nebo zastavení růstu je v nedohlednu.  Zda stejnou rychlostí porostou i příjmy, je ve hvězdách. S velkou pravděpodobností tomu tak ale nebude. Roční příjmy a bydlení na sebe zkrátka příliš nenavazují.

Raději v nájmu nebo ve vlastním?

Na tuto otázku nenajdeme jednoznačnou odpověď. Kdo si chce zachovat flexibilitu, jistě upřednostní nájem. Ale komu není proti mysli žít dlouhodoběji na jednom místě, pro něj je výhodnější varianta vlastního bydlení. Proč? 

Stručně řečeno: bydlení si pořídíte za současnou kupní cenu. V nájmu budete stále čelit zdražování. Případná budoucí prodejní cena bytu nebo domu (resp. váš majetek) ovšem dlouhodobě poroste. A zatímco nájem je jen čistý výdaj, splácení hypotéky je z velké části „spoření“ do vlastního. Kupní cenu uhradí banka za vás, a vy jí peníze postupně vracíte, plus za poskytnutou sumu platíte dohodnutý úrok. 

Online hypoteční kalkulačka

V posledních letech rostly ceny nemovitostí násobně rychleji, než jak vysoký je úrok u hypoték (i přes dočasné zvýšení v roce 2022). Přesvědčte se o tom sami:

Za posledních 10 let stouply ceny nemovitostí o 160 %. V průměru tedy o 16 % ročně. Když to porovnáte s cenou hypotéky okolo 5 % ročně (a někde i méně), jasná ekonomická výhoda je právě na straně vlastního bydlení. 

Mohlo by vás zajímat: Co dělat, když nemáte na splátku hypotéky?

Co musíte splňovat, abyste dosáhli na hypotéku

„Mezi hlavní podmínky patří minimální věk 18 let a pobyt na území České republiky (osobní doklady). Zásadní je prokázání bonity, tedy schopnosti splácet úvěr (pravidelné příjmy). Nezbytnou podmínkou je také čistý registr dlužníků – bez vážnějších negativních záznamů. Pro mladé do 36 let platí, že výše úvěru může dosáhnout až 90 % hodnoty zastavované nemovitosti (LTV), což znamená nutnost vlastních úspor ve výši 10 %. Pro žadatele ve věku 36 let a více je maximální výše úvěru stanovena na 80 % hodnoty nemovitosti, tedy musí disponovat vlastními úsporami ve výši alespoň 20 % (nebo druhou nemovitostí do zástavy),“ vyjmenovává Petr Jermář, specialista na finance portálu banky.cz.

Hypotéky se jinak schvalují mladým žadatelům, jinak těm starším. 

Nejen pojistka na stáří

Jistě jste již slyšeli, že vlastní bydlení je pojistkou na stáří. Pokud ne, přečtěte si tady, proč tomu tak je. Zaujmout by vás mohly i další sondy do statistik z realitního trhu: 

• Kde se v Česku nejvíc staví a co
• Koho nejvíce zasáhnou rostoucí ceny bydlení
• Rekord v nákladech na bydlení zatím drží Praha v roce 2012. Ale zase se k němu vrací
• Kdo je bohatší? Většinou ten, kdo bydlí ve vlastním
• Výhod vlastního bydlení je hned několik
• Přetížení výdaji na bydlení se týká hlavně nájemníků
• Jako nejzatíženější výdaji na bydlení se vidí lidé v Pardubickém kraji
• Raději si pořídíme dům než byt. Ale situace se možná obrací

Často se ptáte

Proč je v ČR tak pomalé tempo výstavby nového bydlení?

Důvodů je hned několik a všechny se do odpovědi nevejdou. K těm zásadním patří státní politika bydlení, komplikace u stavebního řízení a podle Dominika Ženatého stále ještě nízké nájmy (v porovnání se zeměmi na západ od nás). Nižší nájmy a celkové komplikace s výstavbou nemotivují dostatečně investiční společnosti k tomu, aby se u nás pustily do masové výstavby investičních bytů, jež by tu následně pronajímaly. Společnosti se zkrátka ohlížejí na časovou návratnost investic do nemovitoistí. 

Co přinese digitalizace stavebního řízení?

Podle důvodové zprávy k legislativě týkající se digitalizace stavebního řízení přinese tento krok: „mimo časové úspory rovněž transparentnost, usnadnění sdílení či kompatibilitu pro všechny složky podílející se na přípravě, realizaci a kontrole stavebního řízení a úkonů s ním souvisejících, neboť bude vše přístupné na sdíleném úložišti.“

Kolik v průměru musejí dát Češi za vlastní bydlení?

Průměrně to v současnosti v ČR vychází na 5 ročních příjmů. Ve skupině, kde na pořízení bydlení vydáte 4 – 5 nebo 5 – 6 ročních příjmů, najdete 119 ORP. Žije v nich něco přes 6 milionů obyvatel.