Ceny bytů a výdaje na bydlení: proč rostou a koho to zasáhne nejvíc?

Co si z článku odnést?

• Rozdíly v cenách bytů jsou dramatické - zatímco v Praze stojí metr čtvereční 132 000 Kč a v Brně 104 500 Kč, v Ústí nad Labem je to jen 34 900 Kč. Nejvyšší tempo růstu cen zaznamenává Ostrava, Kladno a Olomouc (až 20 % ročně).
• Na pořízení bytu (60 m²) je potřeba v různých městech odlišný počet ročních příjmů - v Praze je to 8 ročních příjmů, v Karlových Varech 5 a v Mostě jen 2,4 ročního příjmu.
• Novostavby jsou mimo dosah střední třídy zejména v Praze a Brně. V regionech jsou developerské projekty dostupnější díky levnějším pozemkům. Největší poptávka po starších, levnějších nemovitostech je na severu Čech a Moravy.
• Průměrná česká domácnost vydává na bydlení 24-25 % z příjmů. Regionálně je nejdražší Praha (27 % z příjmů jde na bydlení) a nejlevnější Jihočeský kraj (20 %). Výdaje na bydlení teď skokově rostou, s největším dopadem na nižší a střední příjmovou třídu domácností.
• Poptávka po bytech roste kvůli několika faktorům: zastarávání bytového fondu, vyšší průměrný věk dožití, vysoká rozvodovost, urbanizace a rostoucí popularita krátkodobých pronájmů v centrech měst.

Ceny bytů v regionech – jaké jsou a co na ně má vliv

Když se podíváme do cenové mapy jednotlivých krajských měst, pak nejvyšší cenu za metr čtvereční najdeme ve druhém čtvrtletí roku 2024 v Praze, konkrétně 132 000 Kč. Jen pro pořádek, jde o skutečné průměrné ceny prodaných bytů v krajích ČR tak, jak je zpracovali v Deloitte, s využitím Dataligence. Druhé nejdražší je Brno se 104 500 Kč za čtvereční metr bytu. 

Ve Středočeském kraji (byť je bez krajského města) se cena vyšplhala na 83 100 Kč za metr čtvereční. A teď možná překvapení: následují ceny v Olomouci: 81 200 Kč.

V rozmezí od 70 do 80 tisíc se pak pohybují ceny v Pardubicích (76 400 Kč), v Hradci Králové (76 000 Kč) a v Plzni (74 600 Kč). 

Mezi 60 a 70 tisíc se s cenou bytu v průměru vejdete v Českých Budějovicích (67 500 Kč), v Liberci (67 200 Kč) a ve Zlíně (62 800 Kč). Nad 50 tisíc se pohybují ceny v Jihlavě, konkrétně v průměru za 57 200 Kč za metr čtvereční.

Následují pak už jen krajská města s typickými socioekonomickými a strukturálními problémy: Ostrava (47 700 Kč) Karlovy Vary (44 300 Kč) a Ústí nad Labem (34 900 Kč za metr čtvereční).

S výkyvy počítejte v oblíbených destinacích a v městečkách dál od krajských měst

V rámci regionů jsou ceny bydlení odpovídající cenám v krajských městech a vzdálenosti od města. S výjimkou oblíbených oblastí, jako jsou například Krkonoše. Když nahlédnete na cenovou mapu bydlení v porovnání s příjmy obyvatel v jednotlivých okresech, pak uvidíte, že právě v Krkonoších je situace jedna z (cenově) nejhorších v ČR: dokonce srovnatelná s Brnem.

Mohlo by vás zajímat: Ceny nájmů v Česku opět rostou: Kde najdete nejlevnější bydlení? 

Michal Grossman, Develompent & RE Expert a spolupracovník hyponamíru.cz, dodává, že do ceny bydlení se často promítne i tempo nové výstavby. „V ČR je mnoho lokalit, kde se staví málo nebo vůbec. Typicky menší města kolem 10.000 obyvatel mimo dosah krajských měst. Například obě Bystřice (pod Hostýnem a nad Pernštejnem). Obě města mají podobný počet obyvatel a obě jsou tak trochu stranou. Second hand bydlení je tam relativně drahé, protože lidé nemají alternativu v podobě nové výstavby. Takže není z čeho vybírat, konkurence je malá. Ceny bydlení tu (republikově) neodpovídají úrovni občanské vybavenosti,“ doplňuje Grossman.

Kladno, Olomouc a Ostrava zdražují, Karlovy vary stále “levné”

Za poslední rok (2Q 2023 až 2Q 2024) ceny nemovitostí rostly ve všech regionech, v průměru o 10 %. Ale Ostrava a Kladno navýšily ceny bydlení dokonce rovnou o 20 %. „Nejinak je tomu v Olomouci, kam se v posledních letech začali koncentrovat lidé z vyšší střední třídy, ochotni za bydlení zaplatit i jen o něco méně než v Brně. A to tlačí vzhůru ceny olomouckého nového i secondhandového bydlení,“ říká Michal Grossman.

Praha už se vyšplhala na svá maxima z roku 2022, v současnosti tu průměrná cena bytu v bytovém domě dosahuje na 7,4 mil. Kč.Cena rodinného domu se vyšplhala na 14,3 milionu Kč. Druhé nejvyšší ceny jsou v Brně, konkrétně se tu cena bytu pohybuje v průměru na 5,7 mil. Kč.  

Karlovy Vary jsou sice stále mezi nejlevnějšími krajskými městy, co se bydlení týká. Ale vzhledem k průměrnému příjmu obyvatel patří k městům s vyšší cenovou náročností na pořízení nového bydlení. Pro srovnání: v Praze vydáte 8 ročních příjmů na pořízení bytu o ploše 60 metrů čtverečních. V Karlových Varech je to 5 příjmů, v Mostě pak jen 2,4 roční příjmy.

Připravili jsme pro vás: Bydlení v ČR: Drahý luxus nebo investiční příležitost? Analyzujeme trh a možnosti 

Očima odborníků: Poptávají Češi spíš novostavbu, nebo už existující bydlení? 

Jak je to s poptávkou po bydlení, stran jeho stáří? Chceme raději novostavbu, nebo spíš poptáváme již existující bydlení, které je k mání třeba hned?

Michal Grossman, Develompent & RE Expert a spolupracovník hyponamíru.cz

Domnívám se, že obě poptávky tu navzdory lecjakým turbulencím trhu vždy koexistovaly vedle sebe. Kdo by nechtěl bydlet v novostavbě odpovídající dispozičním a energetickým trendům moderního bydlení, mít k tomu minimálně tříletou záruku od developera a v podzemní garáži nabíječku na svůj elektromobil? 

Nicméně, jak se říká, o peníze jde až na prvém místě. Obecně platí, že novostavba postavená mimo top městské lokality by měla být cenově podobná secondhandovému bydlení umístěnému v těch nejatraktivnějších částech města. Poslední roky se však ceny kvalitních novostaveb vyšroubovaly prakticky mimo dosah střední třídy, a ta je tedy nucena uspokojit svou poptávku koupí již existujícího, tedy staršího bydlení nebo rezignovat na kvalitu lokality. 

Pokud se podíváme do regionů mimo Prahu a Brno, najdeme tam developerské projekty, které jsou střední třídou již významně lépe financovatelné, což je dáno především násobně levnějším pozemkem, na kterém se projekt realizuje.

Michal Pich, Realitní server REALITYČECHY.cz

„Velkou roli hrají velcí investoři. Pro ty je dlouhodobě atraktivnější investování do nových projektů. Dokáží se s developery dohodnout na lepších podmínkách. Pokud bychom ale tuto skupinu eliminovali, je poptávka výrazně vyšší po starších nemovitostech. Velmi dobře je to vidět hlavně v regionech. V lokalitách s nižší kupní silou je největší poptávka právě po levnějších, tzn., starších nemovitostech. Zejména jde o sever Čech a sever Moravy.“

Jaké jsou hlavní faktory ovlivňující současný růst cen bytů a domů? 

Vedle všeobecné inflace se na růstu cen za dům/byt a náklady na jeho pořízení podílí především rostoucí ceny stavebních materiálů, nedostatek nových bytů v žádaných lokalitách a vysoké úrokové sazby hypoték. To vše tlačí vzhůru jak ceny nemovitostí, tak ve výsledku i nájmů. 

Svou roli hraje též urbanizace: stěhování lidí do větších měst zvyšuje ve městech poptávku po bydlení, a proto i jeho cenu.

Ceny za stavbu domu v různých regionech? Velké firmy rozdíly moc nedělají 

Zeptali jsme se: Má zvolená lokalita výstavby nějaký vliv na konečnou cenu stavěného domu? Odmysleme náklady na pozemek. Čistě jen výstavbu. Jinými slovy: zaplatím výstavbu stejného domu u Prahy jinou cenu než třeba u Českých Budějovic?

David Šiller, obchodní ředitel společnosti Woodsystem, ukázal, že velké firmy umějí stavět za podobnou cenu v různých lokalitách. „Ano v posledních letech jsme byli nuceni začít zohledňovat i vzdálenost od našich logistických center (Praha, Brno, Žďár nad Sázavou). Nicméně dopad na celkovou cenu není vyloženě zásadní,“ napsal Šiller.

Mohlo by vás zajímat: Na co myslet při nákupu první nemovitosti? Popsali jsme krok za krokem

Online hypoteční kalkulačka

A co pravidelné výdaje na bydlení? I ony teď hodně rostou

Výdaji na bydlení v jednotlivých regionech a jejich změnám v posledních letech jsme se už podrobně věnovali v článku Výdaje na bydlení: rekord z roku 2012 drží Praha. A možná se k němu vrací. Připomeňme jen základní fakta:

• Výdaje na bydlení jsou nájem, elektřina, plyn, topení, vodu, služby související s bydlením, paliva a běžná údržba.
• České domácnosti vynakládají na bydlení průměrně 24-25 % svých příjmů, s historickým minimem v roce 2021 (20,55 %) a maximem v roce 2013 (25,48 %). Mezi lety 2022-2023 došlo k nejprudšímu nárůstu výdajů na bydlení od roku 2005. Jestli je i rok 2024 takto nepříznivý, zatím nevíme.
• Nejvíce zatíženi jsou nájemníci (36,8 %), následují samoživitelé a důchodci. Nejlépe jsou na tom vlastníci nemovitostí (pod 20 %) a rodiny s dětmi.
• Nejchudších 20 % domácností vydává na bydlení téměř 40 % příjmů, zatímco nejbohatších 20 % pouze 12 %. Druhý nejchudší kvintil platí 27 % příjmů, ostatní skupiny se pohybují mezi těmito hodnotami.
• Nejdražší je Praha (26,9 % příjmů), následuje Ústecký kraj (25,6 %) a Moravskoslezský kraj (25,3 %). Nejlevněji se žije v Jihočeském kraji (20,3 %), Středočeském kraji (20,5 %, opravdu!) a na Vysočině (20,9 %).

Jaké jsou hlavní faktory ovlivňující růst výdajů na bydlení?

Nejvýraznější dopad má prudký nárůst cen energií, zahrnující elektřinu, plyn i teplo z tepláren. Významnou roli hraje též celková inflace, která zvyšuje ceny služeb spojených s bydlením, jeho údržbou a opravami. Vlastníky nemovitostí teď zatěžují zvýšené úrokové sazby hypoték. Na situaci reagují i pronajímatelé, jak jinak než zvyšováním nájmů. 

Spočítejte si vliv inflace na své úspory, nebo na budoucí plánovaný nákup. Využijte jednoduchou kalkulačku inflace.

Jakou měrou se do nákladů na bydlení promítají ceny energií? 

Energie tvoří druhou největší položku výdajů na bydlení hned po nájmu nebo po splátce hypotéky. V posledních letech jejich ceny výrazně stouply, což se projevuje především u starších nemovitostí s vyšší energetickou náročností. Průměrná domácnost dnes podle ČSÚ vydá za energie 15-20 % z celkových nákladů na bydlení. „Čtyři pětiny veškeré energie spotřebují na vytápění a ohřev vody, zbývající část tvoří spotřeba na osvětlení, vaření, chlazení a ostatní koncové užití,“ ukazují výsledky analýz Českého statistického úřadu.

Kde se rostoucí ceny energií odrážejí víc: v nájmu nebo ve vlastním? 

Vzhledem k tomu, že energie si platí jak nájemníci, tak vlastníci bydlení sami (většinou nejsou součástí nájemní smlouvy), bývají dopady u obou skupin srovnatelné. Obrovský rozdíl je ale v tom, co se zdražením energií může která ze skupin udělat:

• Vlastníci mohou využít dotace na zelené energie, díky nimž si výslednou cenu energií do budoucna sníží. Tuto možnost mají i majitelé bytů v bytových domech, pakliže se celé SVJ (nebo i družstvo) dohodnou na zateplení, realizaci fotovoltaiky, větrné elektrárny či jiného zdroje levné obnovitelné energie nebo úspor tepla.
• Smazat tag
  New levelChange styleDelete item
• Nájemníci jsou naopak v kleštích. Sami nemohou rozhodovat o energetických úpravách bytu a jsou závislí na rozhodnutí majitele. Navíc nemají přístup k dotačním programům. Často tak dlouhodobě platí vyšší ceny za energie kvůli nemožnosti změnit nastavení bydlení, kde jsou jen v nájmu.

Kdo je nejvíce ohrožen vysokými náklady na bydlení? 

Nejvíce ohroženi jsou lidé s nízkými příjmy, především:

• samoživitelé s dětmi
• senioři s nízkými důchody
• mladé rodiny na začátku kariéry
• nájemníci v městských lokalitách
• lidé žijící v energeticky náročných nemovitostech.

Jak ovlivňuje dostupnost bydlení střední a nižší třídu? 

Rostoucí náklady na bydlení nejvíce dopadají na domácnosti s průměrnými a podprůměrnými příjmy. Zatímco nejchudších 20 % domácností vydává na bydlení téměř 40 % příjmů, u střední třídy je to okolo 25 % (a u nejvyšší příjmové skupiny se dostáváme na výdaje na bydlení na úrovni jen cirka 12 % z příjmů). 

Vysoké náklady na bydlení vedou u nižší příjmové třídy domácností a u části třídy střední k omezování ostatních výdajů, k rizikovému zadlužování nebo k nucenému stěhování se do levnějších lokalit.

Mohlo by vás zajímat: Nejvíce stavěné lokality v ČR: Co a kde se buduje

Jaké trendy v bydlení můžeme očekávat v budoucnosti? 

Vzhledem k tomu, co se v posledních cirka 30 letech odehrává na trhu s bydlením, můžeme s poměrně vysokou mírou jistoty očekávat:

• větší důraz na co nejnižší energetickou náročnost budov a využívání obnovitelných zdrojů energie, to vše se bude stále více zohledňovat i v úvěrech na bydlení: výhodnější budou právě ty “zelenější”
• Smazat tag
  New levelChange styleDelete item
• růst popularity sdíleného bydlení
• rozvoj alternativních forem bydlení (tiny houses, modulární domy)
• přesun části obyvatel z center měst do okolních regionů, se značným využitím potenciálu hypoték na rekonstrukci a dotací na renovaci staršího bydlení
• správu investičních bytů obcemi – obce s cílem zvýšit dostupnost nájemního bydlení začnou vlastníkům investičních bytů nabízet služby správců: byty budou pronajímat místo nich, vlastníkům z toho poplyne značná část nájemného, zbytek si obec ponechá za poskytnutí správcovské služby (včetně případného vymáhání dlužného nájemného).

A doufejme, že se státní politika bydlení konečně otočí správným směrem tak, aby se začalo stavět násobně víc bytů než v předešlých letech a letos. 

Jednak bytová výstavba zastarává, dožíváme se vyššího věku a především: hojně se rozvádíme. Stěhujeme se do velkých měst a jejich nejbližšího okolí, kde je pak poptávka po bydlení „vyšroubovaná“ vysoko, a s ní i ceny. Roste popularita pronájmů na krátkou dobu (turistické pronájmy), což blokuje značnou část bytových prostor, především v centrech měst. Proč potřebujeme ve městech čím dál víc bytů?