Ceny bytů v Česku rostou: Co za tím opravdu stojí?

Tento článek se zaměřuje na klíčové důvody, které vedly k výraznému růstu cen na českém trhu s nemovitostmi, a zvažuje možné důsledky pro budoucí vývoj. Otázkou zůstává, které faktory vedou k relativně vysokým cenám, které často předčí příjmy obyvatel.

1. Ekonomický plán a jeho důsledky

Poválečný ekonomický plán v Československu výrazně ovlivnil rozvoj bytového fondu. Komunistický režim, trvající přes 40 let, začal tím, že systematicky rozprodával stávající nemovitý majetek. Tento přístup vyústil ve významné vyčerpání dostupných kapacit bydlení.

V 70. a 80. letech režim zahájil masovou výstavbu nových bytů, aby reagoval na stoupající potřebu bydlení. Nejvýznamnějšího vrcholu bylo dosaženo v polovině 70. let, kdy ročně vznikalo téměř 100 000 nových bytů.

Na druhé straně, trh byl výrazně ovlivněn politikou regulovaného nájemného. Regulace nájemného stanovovala limity na maximální možnou částku, kterou pronajímatelé mohli inkasovat. Tento systém umožnil nájemníkům bydlet za ceny, které netvořily ani zlomek skutečných nákladů. Tímto opatřením vznikl nelegální trh s regulovanými nájemními smlouvami, protože nájemníci začali obchodovat svoje smlouvy.

Majitelé domů a bytů, které podléhaly regulaci, čelili situaci, kdy nájemné nestačilo ani na pokrytí základních oprav. Investice a další rozvoj se tak staly nereálnými, což vedlo ke zkreslení trhu a dlouhodobé nejistotě právního systému. Tento stav výrazně zabrzdil vývoj investic do bytového fondu v následujících desetiletích a prohloubil deficit v dostupném bydlení.

Restituenti, kteří po změně režimu získali své nemovitosti zpět, byli nuceni prodávat majetek za nízké ceny zahraničním investorům, a to kvůli nevýhodnému kurzu koruny. Tato situace převážně zabránila rozvoji domácího realitního trhu, kdy zahraniční investoři často nezavedli žádná zlepšující opatření pro českou bytovou infrastrukturu.

Přečtěte si: Investiční přesun: Proč byty lákají více než akcie

2. Nedostatek dlouhodobých investic

V 90. letech došlo k rozvoji kapitálového trhu v Česku, avšak nedostatečná regulace vedla k množství skandálů zahrnujících špatně spravované majetky. Tento stav vedl k tomu, že termín "tunelování" se stal běžným, označujícím nelegální převod majetku. Tyto události zanechaly trvalé následky na veřejné důvěře a finanční situaci několika generací investorů, kteří jsou nyní opatrní k jakýmkoli rizikovějším formám investic.

Neochota vložit své úspory do rukou českých makléřů a nedostatečná důvěra v domácí investiční fondy brání rozvoji dlouhodobých investičních strategií pro mnoho investorů. Tato situace je zčásti podporována také bariérami v jazykové a právní oblasti, které ztěžují investování na mezinárodních trzích.

Finanční bublina

Investice do nemovitostí vytvářejí "finanční bublinu" tím, že zvyšují hodnotu nemovitostí nad jejich reálnou užitnou hodnotu. Tento jev má za následek růst cen nemovitostí, který je částečně tažen přítokem dalších investic do nemovitostního sektoru. Ceny bytů a domů se tak uměle navyšují, přičemž trh se stále více opírá o pravidelné zvyšování investic a cenovou spekulaci.

Růst cen nemovitostí je dále podporován tím, že investoři často financují své nákupy vysokými hypotékami, čímž znásobují své investiční možnosti a umocňují tlak na růst cen. Tato dynamika vede k výrazným změnám v cenových hladinách, zejména ve velkých městech, kde se ceny nemovitostí šplhají nejrychleji.

V důsledku těchto faktorů se nemovitosti stávají nejen investiční příležitostí, ale také odrazem širších ekonomických trendů a postojů k tradičním investičním nástrojům, čímž se stávají centrálním prvkem současné finanční strategie v ČR.

3. Úrokové sazby a sazby hypoték

Úrokové sazby hrají klíčovou roli na trhu s nemovitostmi a úvěry. Česká národní banka udržovala své sazby mezi lety 2012 a 2017 prakticky na nule. Až v roce 2021 začaly opět stoupat. Tento trend způsobil, že hypotéky měly mezi roky 2015 a 2022 sazby často pod 3 %. Dokonce bylo možné získat dlouhodobé půjčky na celé nemovitosti za pouhé 2 %.

S poklesem sazeb úroků rostly úvěry na nemovitosti. V roce 2021 dosáhl objem nových hypoték 368 miliard korun, zatímco celkový objem úvěrů překonal hranici 600 miliard korun. To naznačuje, jak významný vliv mají nízké úrokové sazby na dostupnost a atraktivitu hypoték. Investice do nemovitostí prostřednictvím hypoték se staly pro mnoho lidí velmi výhodnými. Nájemné často pokrývalo splátky hypotéky, což motivovalo další investory.

Růst cen nemovitostí byl meziročně značný, což dál inspirovalo investory k využití volných finančních prostředků pro nemovitosti a hypotéky. Prosazovalo se, že nákupy nemovitostí nejenže generovaly zisk z pronájmů, ale také z rostoucí hodnoty samotných nemovitostí. Tyto podmínky vedly k výraznému rozmachu hypotečního financování v České republice.

Online hypoteční kalkulačka

4. Nízké zdanění majetku

V České republice patří daně z nemovitostí k nejnižším v Evropě. Tento stav přitahuje kapitál do nemovitostí, protože nízké náklady na vlastnictví jsou atraktivní pro zahraniční investory. Zahraniční investoři, zejména ti, kteří působí v regionech s vyššími daněmi, vidí příležitosti v českém trhu. Podle odhadů tvoří podíl zahraničního kapitálu v nových developerských projektech mezi 10 až 30 %. Tento příliv kapitálu zvyšuje tlak na ceny nemovitostí, což ovlivňuje udržitelnost trhu a dostupnost bydlení pro domácí obyvatele.

5. Zneužití nemovitostí k legalizaci výnosů

Přes přísné zákony proti legalizaci nelegálních peněz je tento jev v České republice stále přítomný. Známý případ zahrnuje politika, který si koupil luxusní byt financovaný zdroji z „křišťálově čistých“ peněz. Praní špinavých peněz často proudí do českého realitního trhu a přináší kapitál do nemovitostí.

6. Mnoho pohřebních míst, málo kameníků

Trh nemovitostí je ovlivněn mnoha faktory, mezi kterými vyniká nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou pracovních sil v některých odvětvích. Profese úředníků a technologických specialistů výrazně narostly, ale počet pracovníků ve stavebnictví zaznamenal pokles o 25 %. Tento nedostatek řemeslníků, jako jsou zedníci, dlaždiči nebo klempíři, vede k vyšším nákladům na stavební práce a tedy i ke zdražování nemovitostí.

Stavební společnosti se potýkají s nedostatkem pracovních sil a mnohé hledají řešení v podobě zahraniční pracovní síly, včetně pracovníků z Moldavska, registrovaných přes Polsko. Tito dělníci částečně vyrovnávají nedostatky na trhu. Přesto nadbytek sociologů, influencerů a podobných profesí oproti tradičním stavebním profesím pomáhá růstu cen nemovitostí.

Dalšími klíčovými faktory jsou zvýšené náklady na rekonstrukce a enormní poptávka po novém bydlení, což vytváří tlak na ceny na trhu s realitami.

7. Inflace, ceny materiálů a práce

Růst cen nemovitostí ve stavebním sektoru je ovlivněn řadou faktorů, včetně nedostatku kvalifikovaných pracovníků, který má za následek stabilní zvyšování mzdových nákladů. Kromě toho ceny stavebních materiálů zaznamenaly dramatický nárůst, často až o desítky procent. Tento trend ovlivňuje konečné ceny nových budov a rekonstrukcí.

Inflace výrazně přispívá ke zdražování, což je podněcováno rostoucími náklady na materiály. Politika ESG, která podporuje dekarbonizaci, má také svůj vliv, zejména na cenu cementu v oblastech s uhlíkovými daněmi, což predikuje další zvýšení cen, dle analýzy S&P. ČNB se snaží tyto inflační tlaky kontrolovat prostřednictvím monetární politiky.

8. Struktura domácností a nárůst počtu samostatně žijících osob

Statistická data ilustrují nárůst počtu domácností v České republice. Podle statistik se celkový počet domácností v roce 2021 zvýšil na 4,8 milionu, což je nárůst o 10 % za posledních deset let. Tento růst je výrazně ovlivněn zvýšením počtu jednočlenných domácností o 460 000 a dvoučlenných domácností o 121 000.

Naopak, počet tří a vícečlenných domácností klesá. Tento trend má dopad na trh nemovitostí, přičemž malé byty čelí zvýšené poptávce kvůli rostoucímu počtu jednotlivců. V důsledku toho se ceny menších bytů zvyšují, zatímco ceny větších bytů relativně klesají.

9. Krátkodobé pronájmy přes platformy jako Airbnb a Booking

V České republice se trh s nemovitostmi vyvíjel zapojením krátkodobých pronájmů přes platformy jako Airbnb a Booking. Vyšší výnosy, které tyto platformy nabízely ve srovnání s tradičními nájmy, přilákaly nové investory. Tito investoři se zaměřili na nákup bytů výhradně za účelem jejich krátkodobého pronajímání, což mělo dopad na trh hotelnictví a způsobilo změny v bytovém trhu, zejména v turisticky navštěvovaných místech.

V roce 2023 došlo k 4,7 milionu přenocování jen v Praze, což znamená značný počet bytů využívaných pro turisty namísto dlouhodobých nájemníků. V důsledku toho vzrostlo využívání krátkodobých pronájmů, což vedlo ke snížení nabídky dostupných bytů pro stabilní bydlení, čímž se zvýšil tlak na ceny nemovitostí. Tento posun má zvláštní dopad na dostupnost bydlení ve městech a ovlivňuje celkovou situaci na realitním trhu v České republice.

10. Rizika při pronájmu (práva nájemníků)

Pronajímání nemovitostí v ČR je spojeno s několika významnými riziky, které nelze ignorovat. Nespolehliví nájemníci, kteří mohou být kuřáky nebo mít domácí mazlíčky, jsou faktory vedoucí ke škodám na bytovém vybavení. Tyto škody znamenají pro pronajímatele komplikace, jež se obtížně řeší v prostředí složitého právního systému.

Je zajímavé, že situace se ještě zhoršuje i jiným jevem. Investiční byty, které zůstávají neobydlené, přispívají k celkové krizi. Bylo pro mnohé vlastníky větší pohodlí neřešit problémy s nájemníky a raději nechat růst hodnotu jejich majetku. Mezi lety 1991 a 2021 se tak podíl neobydlených bytů zvýšil z 9% na 16%, což představuje značný nárůst.Protože pronajímatelé musí pokrýt potenciální škody, je nájemní cena tímto vlivem mírně navýšena. Výsledkem je tlak na celkovou cenovou hladinu bydlení, který nelze přehlédnout.