Ceny nemovitostí v roce 2020: růst bude zpomalovat

Tempo, jakým letos ceny nemovitostí rostly, překonalo odhady České národní banky z konce minulého roku. Tehdy centrální banka předpokládala, že nadhodnocení nemovitostí na českém trhu stoupne maximálně k 15%. V současnosti jsou ale domy a byty předražené o 15–20%.

Růst bude pokračovat, ale pomaleji

Pro příští rok vidí Česká národní banka situaci optimističtěji. Předpokládá, že zdražování podstatně zpomalí.

V plné síle se totiž mají projevit následky loňského a předloňského zpřísnění podmínek pro poskytování hypoték. Pro spoustu lidí jsou kvůli tomu půjčky na bydlení téměř nedostupné a zájem o nákup nemovitostí klesá. Místo toho lidé dávají přednost nájmům.

Zároveň je třeba říct, že poptávka stále převyšuje nabídku. Proto se nedá čekat žádné zásadní zlevnění. Pravděpodobnější je spíš zpomalení růstu cen nebo jejich stagnace.

Někde vzrostly ceny i dvojnásobně

Ze zprávy, kterou Česká národní banka zveřejnila koncem listopadu, také vyplývá, že od roku 2008 ceny nemovitostí stouply o 35%. Někde jsou navíc rozdíly ještě vyšší. Týká se to zejména velkých měst, ve kterých se ceny mnohdy zvedly i dvojnásobně.

Dlouhodobě nejdražší jsou nemovitosti v Praze. Důvodem je jak vysoká poptávka, tak nízký počet volných bytů. I proto tam od roku 2015 vzrostla cena nových bytů o 92%.

S malou nabídkou nemovitostí bojují i další velká města. Odborníci proto předpokládají, že v příštích letech se dá čekat zlevnění jen na vesnicích a v menších městech.

Ani na to se ale nedá zcela spoléhat. Právě tyto oblasti totiž v posledních měsících lákají stále víc lidí. Právě proto, že je tam dostupnější bydlení než ve velkých městech.

Hlavní problém? Málo volných nemovitostí

Česká národní banka je přesvědčená, že se na růstu cen v posledních měsících nejvíc podílely dva faktory:

• Nedostatečná nabídka volných bytů a domů.
• Pokles úrokových sazeb hypotečních úvěrů. Za prvních deset měsíců roku spadl průměrný úrok ze 3% na 2,36%, což podle centrální banky vedlo ke zvýšení poptávky po vlastním bydlení.

Dlouhodobě je zásadní zejména nedostatečná nabídka nových nemovitostí. V České republice ji brzdí zdlouhavé a komplikované vyřizování stavebního povolení. Z tohoto pohledu je dokonce Česko jednou z nejhorších zemí na světě.

Pomoci má nový zákon

Zrychlení výstavby má přinést nový stavební zákon. Jeho návrh koncem listopadu zveřejnilo ministerstvo pro místní rozvoj a platit by mohl od roku 2021.

Je ale otázka, jestli se to opravdu podaří. Zákon má totiž řadu odpůrců zejména mezi památkáři a ekology.

V současnosti jej čeká mezirezortní připomínkové řízení, ve kterém se k němu vyjádří další ministerstva, úřady či právě památkáři. Teprve poté je na řadě projednání ve sněmovně. Může se tak stát, že v plánovaném termínu platit nezačne.

S novinkami nesouhlasí památkáři ani obce

A jaké změny má nový zákon přinést? Například chce sloučit do jednoho povolovacího řízení:

• územní řízení
• stavební řízení
• a posouzení vlivů na životní prostředí (EIA)

Povolování nových staveb by se tím výrazně zjednodušilo a zkrátilo.

Další zrychlení má přinést takzvaná fikce souhlasu. Říká, že pokud se příslušné úřady ke stavbě včas nevyjádří, bude to automaticky znamenat, že s ní souhlasí. Úřady budou mít na vyjádření 30 dnů a ve složitějších případech i dvojnásobek.

Podle některých odpůrců však dává nový zákon příliš velké možnosti developerům, kteří nemusí respektovat připomínky památkářů. Navíc s ním nesouhlasí ani obce. Vadí jim, že poklesnou jejich pravomoci.

Rusnok chce progresivní daň z nemovitosti

Guvernér České národní banky Jiří Rusnok nedávno představil jiný nápad, který má zlevnění domů a bytů pomoci. Jeho součástí je:

• snížení nebo dokonce úplné zrušení daně z nabytí nemovitosti
• a naopak zvýšení daně z nemovitosti

Podle jeho představ má mít daň z nemovitosti progresivní charakter a má se týkat majitelů dvou a více nemovitostí. Dopadla by tedy zejména na lidi, kteří kupují byty a domy jako investici. To znamená, že je dál pronajímají.

Podle aktuálních údajů centrální banky má takový plán se svými nemovitostmi téměř třetina žadatelů o hypotéku.

Zlevnění může být i nebezpečné

Někteří ekonomové ale s takovým řešením nesouhlasí. Mimo jiné proto, že příliš velké zlevnění může lidem přinést výrazné problémy.

Hypotéky získané před propadem cen totiž mohou přerůst hodnotu nemovitosti. Na takovém úvěru pak klienti znatelně prodělají. A pokud se dostanou do potíží se splácením, ani prodej nemovitosti nemusí na doplacení hypotéky stačit.