ČNB zvažuje další zpřísnění pravidel pro hypotéky. Rozhodne vývoj cen nemovitostí

Z informací zveřejněných Českou národní bankou vyplývá, že za posledních 10 let vyrostly ceny nemovitostí o 35 %. A v současnosti jsou nadhodnocené o 15-20%.

Právě to je podle centrálních bankéřů největší problém. Proto jsou připravení současná hypoteční pravidla znovu zpřísnit, pokud nadhodnocení ještě vzroste.

Případná změna se dotkne hodnoty LTV (loan to value). Tedy poměru výše půjčky vůči hodnotě zastavené nemovitosti.

LTV až 90%? Dál bude jen výjimečně

Podle současných pokynů České národní banky smí poskytovatelé klientům ve většině případů nabízet hypotéky do 80% ceny nemovitosti. Pouze 15% z celkového počtu úvěrů může mít 81-90% LTV.

Vyšší hypoteční úvěry nemají banky poskytovat vůbec.

LTV je přitom pouze jeden z limitů omezujících výši hypotéky. Kromě něj mají poskytovatelé hlídat také:

• DSTI (debt service to income) – definuje poměr výše měsíčních splátek všech dluhů vůči čistému měsíčnímu příjmu; v současnosti je 45%.
• DTI (debt to income) – určuje celkové zadlužení žadatele v poměru k jeho čistým ročním příjmům; v současnosti smí být nejvýše devítinásobek příjmů.

Maximální LTV poskytovatelé porušují

Centrální banka upozornila, že ne vždy poskytovatelé její pokyny dodržují. Problém bývá hlavně s hodnotou LTV. Podle informací, které zveřejnila bankovní rada, banky v prvním letošním pololetí poskytovaly i úvěry s vyšším než 90% LTV.

Zároveň rostl počet hypoték s LTV mezi 80 a 90%. V červnu dokonce překročil povolenou 15% hranici.

Znamená to, že někteří poskytovatelé pokyny České národní banky nedodrželi. V současnosti totiž mají pouze charakter doporučení. Centrální banka tak nemůže jejich dodržování nijak vymáhat.

Tato situace se má příští rok změnit. Sněmovna v těchto dnech projednává novelu zákona, která pravomoci České národní banky rozšiřuje. Už brzy by tak mohla závazně určovat pravidla hypoték. A pokutovat poskytovatele za jejich nedodržení.

Přísnější podmínky pro investiční hypotéky

Přestože jsou zatím pokyny centrální banky nezávazné, poskytovatelé je obvykle dodržují. Týká se to i nižší hladiny LTV pro některé zájemce, kteří chtějí hypotéku využít k nákupu investiční nemovitosti. Tedy takové, kterou plánují pronajímat.

V určitých případech jim banky smějí půjčit maximálně 60% z hodnoty nemovitosti. Platí to pro žadatele, kteří:

• už mají další hypoteční úvěr či úvěry a nemají do svých čistých příjmů zahrnuté příjmy z pronájmu nemovitosti
• a zároveň nesplňují podmínky DSTI či DTI.

Podle Bankovní rady České národní banky přitom hypotéky na pronájem tvoří až třetinu všech hypotečních úvěrů. A to i přesto, že oficiálně to klienti přiznávají jen u 5 % žádostí o hypotéky.

Zpřísnění má předejít problémům

Centrální banka se těmito podmínkami snaží snížit riziko, že si žadatelé se splácením hypotéky neporadí.

Podobné případy hrozí zejména v době ekonomické recese. A ta může podle některých odborníků nastat už v nejbližších letech. Právě přísnější podmínky pro získání hypotéky mají zaručit, že půjčku dostanou jen lidé, kteří si s jejím splácením poradí i v období recese.

Jedním z výsledků těchto opatření je, že zájem o hypotéky padá už od loňského listopadu. Právě tehdy začala nová pravidla platit. Za prvních deset měsíců letošního roku si tak lidé na bydlení půjčili pouze 145 miliard korun. Tedy téměř o 40 miliard méně než loni ve stejném období.

Říjen přinesl oživení hypotečního trhu

Říjnová čísla přinesla mírné zlepšení, když se počet nových hypoték letos teprve podruhé vyhoupl přes 7 000. A jejich objem se poprvé přiblížil k 17 miliardám korun.

Žádný zásadní růst se ale čekat nedá. Spíš je pravděpodobné, že hypoteční trh našel rozmezí, ve kterém se bude nadále pohybovat. Letošní čísla ukazují, že by to mohlo být zhruba mezi 6 300 a 7 000 úvěry měsíčně.

Záleží ale na faktorech, jak jsou:

• zdražování nemovitostí
• úprava podmínek pro poskytování hypoték
• nebo změna úrokové sazby

Zdražování nemovitostí i hrozící zpřísnění pravidel pro poskytování hypoték může hypoteční trh opět zpomalit. Povede totiž k tomu, že na půjčku na bydlení dosáhne ještě méně lidí než dosud.

Naopak snižování úrokové sazby se výrazně podepsalo právě pod říjnovým růstem poptávky. Pokud tedy banky sáhnou po dalším zlevňování je možné, že zájem ještě mírně vzroste.

Rozdíly i víc než 10 000 korun ročně

Vyplatí se tedy situaci sledovat a před podáním žádosti o hypotéku si prostudovat aktuální nabídky. Zejména v posledních měsících se totiž podmínky rychle a výrazně měnily. Správný výběr hypotečního úvěru tak dokázal žadatelům ušetřit i přes 10 000 korun ročně.

Pokud tedy o půjčce na bydlení uvažujete, nezapomeňte nejdřív vyzkoušet hypoteční kalkulačku. Získáte aktuální informace o všech nabídkách na trhu a lehce vyberete tu nejvýhodnější.