Co Češi očekávají od nájmu a co od vlastnického bydlení?

Co si z článku odnést?

• Češi silně preferují vlastní bydlení. Většina raději zvolí menší byt ve vlastnictví než nájem. Výjimkou jsou jen centra velkých měst s extrémně vysokými cenami nemovitostí, či s nedostatkem nemovitostí ke koupi.
• Nájem je čistý výdaj, ale splátka hypotéky je z velké části spoření. Hypotéka jednou skončí (majetkem ve vysoké hodnotě), nájem nikoliv, a ani nevygeneruje žádný majetek, finanční zázemí.
• Vlastnictví znamená svobodu v rozhodování, ale vyžaduje více odpovědnosti. Nájem přináší méně starostí, ovšem i nižší míru jistoty zachování aktuálního bydlení.
• Ceny nemovitostí většinou rostou kvůli náhlým událostem (covid, změna pravidel, třeba na udržitelnost) i dlouhodobým trendům (demografie, stěhování sociálních skupin, či délka stavebního řízení).
• Nájem volí lidé preferující flexibilitu nebo lidé zatím bez dostatku prostředků k získání hypotéky. Po vlastnictví sáhnouti, kdo chtějí stabilitu a rozhodli se pro budování dlouhodobého majetku a zázemí.

Jaké jsou hlavní výhody a nevýhody nájemního bydlení oproti vlastnickému?

„Výhod nájemního bydlení můžeme najít hned několik. Nabízí především flexibilitu a nižší vstupní náklady, protože není potřeba našetřit vysokou částku na koupi nemovitosti, ani řešit hypotéku. Nájemník také nemusí řešit opravy, údržbu, pojištění nemovitosti - to vše zajišťuje pronajímatel. Další výhodou je možnost snadno změnit bydlení podle životní situace, ať už kvůli práci nebo změnám v osobním životě,“ říká Petr Jermář, specialista na finance portálu banky.cz.

K tématu Jermář ještě dodává: „Jsou tu samozřejmě i nevýhody, a není jich zrovna málo. Nájemník nemá jistotu dlouhodobého bydlení, protože pronajímatel může smlouvu vypovědět. Pronajímatel smí významně zvýšit nájem. Měsíční platby za nájem jsou jen holým výdajem, nákladem za službu (na rozdíl od splátky hypotéky, u níž si značnou část spoříte do vlastního majetku). V dlouhodobém horizontu tak nájemník přichází o možnost vytvořit si vlastnické právo k nemovitosti a případně ji později prodat nebo pronajímat. Problematické může být také omezení v úpravách bytu podle vlastních představ. Pamatujme i na fakt, že platba nájmu nemá konce, ale splátky hypotéky ano.“ 

Skutečná cena bydlení: Nájem versus hypotéka

Při srovnávání nákladů na bydlení musíte vzít v úvahu zásadní rozdíl: zatímco nájem představuje čistý výdaj, u hypotéky si část peněz ukládáte do vlastního majetku. Z měsíční splátky hypotéky jde část na úroky (skutečný náklad) a část na jistinu (forma spoření do vlastnického bydlení). Jinými slovy: výsledkem hypotéky je majetek vysoké hodnoty. Výsledkem nájmu nikoliv.

Proto při srovnání nákladů na bydlení nestačí jen porovnat výši nájmu (na jedné straně) se splátkou hypotéky a dalšími náklady bydlení ve vlastním (na straně druhé). Do porovnání by měl vstoupit i budoucí aspekt, konkrétně: hodnota vašeho majetku po 30 letech placení nájmu versus po 30 letech splácení hypotéky.

Napsali jsme pro vás: Vlastnictví nebo pronájem nemovitosti? Co se aktuálně vyplatí. 

Do rozhodování a očekávání se však promítají i další parametry. Například práva a povinnosti, stabilita bydlení, lokalita, flexibilita, daně aj. Ke všem se ještě dostaneme.

Kdo má navrch? Aneb práva vlastníků a nájemníků v praxi

Podívejme se na tuto otázku postupně, nejprve z pohledu nájemníka, pak vlastníka.

Z pohledu nájemníka

Právní ochrana nájemníků v ČR stanovuje jasná pravidla pro obě strany. Nájemník má právo na klidné užívání bytu a včasné řešení oprav. Musí řádně platit nájem, dodržovat domovní řád a bez souhlasu majitele nesmí v bytě provádět úpravy. 

Pronajímatel musí předat byt ve stavu způsobilém k užívání, zajišťovat opravy a umožnit nájemníkovi nerušené bydlení. Může však nájem vypovědět ze zákonných důvodů nebo jej neprodloužit. To je celkem časté v nájmech, kde majitelem bytu/domu není profesionální investor, ale soukromá fyzická osoba.

Z pohledu vlastníka

Vlastník nemovitosti má mnohem větší svobodu v nakládání s bydlením: může jej prodat, přestavět nebo pronajmout. S tím ale přichází i více povinností. Sám si odpovídá za technický stav domu, platí daň z nemovitosti, pojištění a veškeré náklady na opravy. V bytovém domě musí dodržovat pravidla společenství vlastníků jednotek a přispívat do fondu oprav.

Nejen práva a povinnosti, ale i stabilita hraje roli

• Vlastník má jistotu trvalého bydlení, pokud řádně splácí případnou hypotéku a pokud nedojde k velké živelní události (zejména v případě, že ji nemá dostatečně pojištěnou, především pojištěním nemovitosti). 
• Nájemník závisí na rozhodnutí pronajímatele: u smlouvy na dobu neurčitou může kdykoliv dostat výpověď, u doby určité nemusí pronajímatel smlouvu prodloužit.

Takže: kdo má navrch?

Jednoduché shrnutí by mohlo vypadat následovně: vlastnictví přináší větší svobodu rozhodování, ale také více odpovědnosti. Nájem nabízí méně starostí s údržbou, ale menší jistotu dlouhodobého bydlení (a udržení si schopnosti hradit nájem v dostatečně kvalitním bydlení později v penzi). 

Rozhodování o bydlení proto často závisí na tom, co člověk upřednostňuje. Zda větší svobodu (a odpovědnost) spojenou s vlastnictvím, nebo menší odpovědnost (a více flexibility a také nejistoty) v nájmu.

Když rozhoduje adresa: Jak lokalita mění pravidla hry

„Lokalita je hlavní faktor, který ovlivňuje cenu,“ říká Dominik Ženatý, ředitel DOMA realitních makléřů a lektor. A k tomu na vysvětlenou dodává: „Tím by se na první pohled mohlo zdát, že lidé budou řešit nájem nebo vlastnictví podle toho, zda si koupi mohou dovolit či nikoliv. Ve skutečnosti tomu tak není. Když si v dané lokalitě nemohu dovolit to, co chci koupit, tak si koupím menší. Anebo přejdu do jiné lokality. Ale nájem v takovém případě volí naprosté minimum lidí.“

Podle Ženatého je tu ale ještě i další prvek: „Druhý vliv mají lokality, kde nemovitosti ke koupi nejsou, či jsou jejich ceny astronomické – třeba centra velkých měst. V ČR takový efekt uvidíme maximálně v centru Prahy a možná v centru Brno. Nabídek na koupi je minimum, když už jsou, tak ceny jsou enormní a tím pádem mi vlastně zbývá jenom možnost nájmu – protože na lokalitě trvám.“ 

Jaké jsou dlouhodobé finanční dopady vlastnictví nemovitosti?

Výhody vlastnictví nemovitosti spočívají především v budování majetku. Investice do vlastního bydlení může sloužit jako ochrana před inflací a pro zajištění se na stáří. Dlouhodobé finanční dopady jsou proto pozitivní: ústí v získání majetku velké hodnoty, která se navíc v čase zvyšuje.

Hypotéka, byť jde o dlouhodobý závazek, má další nespornou výhodu: jednoho dne skončí (na rozdíl od plateb nájemného). A pak už má vlastník bydlení jen výdaje na provoz nemovitosti, a na její pravidelnou údržbu. (Pamatujme, že nájemníci vyloženě předplácejí svému pronajímateli výdaje na údržbu a případné rekonstrukce. Proto představa, že majitelé musejí do své nemovitosti „vrážet“ víc než nájemníci, je zcestná.)

Zároveň ale musíte počítat s nevýhodami vlastnictví – především s vlastní odpovědností za stav bydlení i jeho okolí, odpovědnost za případné škody způsobené sousedům či kolemjdoucím, za nutné revize a sjednání a aktualizaci vhodných pojištění.

Chci si spočítat hypotéku online

Svoboda stěhování, to je největší trumf nájemního bydlení

„Ve flexibilitě je nájem jasným vítězem. Skončit v jednom nájmu a přestěhovat se do jiného, to může být otázka týdnů, maximálně měsíců. U vlastního bydlení se s tak rychlou změnou počítat nedá (i když v žádaných lokalitách a při vyřešených finančních zdrojích může i změna vlastnického bydlení zabrat jen týdny. Jedná se ale o výjimky),“ říká Libor Vojta Ostatek, úvěrový expert Broker Trustu.

Koupě vlastního se dá odečíst z daní

U vlastnického bydlení vzniká povinnost platit daň z nemovitosti. Naproti tomu můžete využít daňový odpočet úroků z hypotéky, což sníží váš daňový základ až o 300 000 (resp. 150 000) Kč ročně, podle data pořízení nemovitosti na hypotéku (či úvěr ze stavebního spoření). 

Při budoucím prodeji nemovitosti nebudete platit daň z příjmu, jestliže budete v době prodeje v nemovitosti bydlet alespoň 2 roky, nebo použijete prodejem získané prostředky na řešení vlastní bytové potřeby.

U nájemního bydlení neřešíte žádné daňové povinnosti spojené s nemovitostí. Ty zůstávají na pronajímateli. Nemůžete ale ani využít žádné daňové úlevy. Náklady na bydlení v nájmu nelze odečíst z daní, a to ani v případě, že v bytě současně podnikáte.

Jaká jsou rizika spojená s financováním vlastního bydlení?

Financování vlastního bydlení přináší několik významných rizik. 

• Nejvážnější je neschopnost splácet úvěr kvůli poklesu příjmu nebo rychlému růstu úrokových sazeb. V krajním případě může dojít až k nucenému prodeji nemovitosti (či k exekuci, když jste bydlení financovali nezajištěným úvěrem, například ze stavebního spoření).
• Další riziko představuje pokles cen nemovitostí. Když potřebujete  bydlení nutně prodat, lze se dostat do ztráty. Ceny nemovitostí sice klesají jen výjimečně, a spíše lokálně, ale ani tak nejde o zanedbatelné riziko. 
• V neposlední řadě musíte počítat s neočekávanými výdaji na opravy nebo rekonstrukce. Fond oprav v bytovém domě nemusí pokrýt všechny nutné investice (a tak je doplatíte jednorázově). Stejně tak případě rodinného domu.

Finanční rizika se však nevyhýbají ani nájemníkům. I nájemník může mít problém s poklesem příjmu (se zvýšením nájmu), a to ho donutí se odstěhovat do menšího nebo od práce a centra vzdálenějšího bydlení. Nebo se značně uskromnit v ostatních životních oblastech. 

Zatímco vlastník má k dispozici obrovský hmotný majetek, který lze zpeněžit, nájemník je (pokud významně neinvestuje) celoživotně bez podobného zajištění. 

I proto nás vlastně ani nepřekvapily výsledky průzkumu ohledně přetížení výdaji na bydlení, jak je zveřejnilo Ministerstvo pro místní rozvoj: Zpracovali jsme je do článku s názvem, který hned prozrazuje výsledek: Statistiky přetížení výdaji na bydlení ukazují, proč jsou na tom nájemníci hůř.

Jak se v čase mění nároky nájemníků na bydlení? 

Podle Michala Picha z realitního serveru RealityČechy.cz je velmi zajímavé sledovat vývoj poptávky po nájmech v čase, a s tím spojených zvyků lidí, kteří se do nových nájmů stěhují. „Lidé tráví stále více času mimo domov. I přesto jsou ale nájemníci stále náročnější. Např. roste zájem po bydlení vč. zajištění parkovacího místa, popřípadě po lokalitách v dobré dostupnosti MHD. Stále častěji se zájemci ptají také na klimatizaci. Internetové připojení je už naprostým standardem,“ vyjmenovává Pich.

Hlavní faktory ovlivňující hodnotu nemovitosti (v čase)

Nafaktory ovlivňující hodnotu nemovitostí v čase jsme se zeptali Dominika Ženatého. Faktorů on sám vidí mnoho, a rozdělil je do tří hlavních skupin:

„Existují skokové faktory – třeba covid a extrémní zájem o koupě nemovitostí na investici (strach z budoucnosti vždy zvyšuje zájem lidí investovat do hmotných věcí) katapultoval ceny, stejně tak katapultoval ceny rekreačních objektů v ČR a obecně objektů s venkovními prostory (protože se níikam nesmělo). Podobně skokové mohou být války, extrémní inflace nebo změny vyvolaném státem – měnová reforma, zákaz osobního vlastnictví, změna zdanění, apod.“

A dále pokračuje: „Pak jsou faktory dlouhodobé, pomalejší, ale stabilnější. V ČR třeba zvýšení délky dožití – za posledních třicet let se zvýšila délka dožití o více než 10 %. Nebo socioekonomické změny – z vícegeneračního bydlení do jednoho až dvougeneračního (málokdo dnes bydlí s prarodiči) a k tomu obliba bydlení v jednom (sigles). Tím se zvyšuje poptávka a tím i cena. A k tomu v ČR extrémně dlouhé stavební řízení (povolit výstavbu bytového domu ve větším městě trvá 5 – 10 let, občas i více) a nedostatečné stavební kapacity. To vyvolává tlak na nabídku, která je nízká a to opět zvyšuje ceny.“

„Z dlouhodobého hlediska pak na změnu ceny v čase může působit pozitivně i negativně přesun nepřizpůsobivých skupin obyvatel, výstavba infrastruktury (silnice, nemocnice, elektrárny, železnice, supermarkety, …), změny klimatu nebo třeba i oblíbenost určitých lokalit pro bydlení či rekreaci,“ dokončil Ženatý zevrubnou analýzu faktorů.

Co skutečně rozhoduje o volbě typu bydlení?

Z pohledu odborníků i praxe vyplývá jasný vzorec, kdo preferuje jaký typ bydlení. Do nájemního bydlení míří především ti, kdo:

• potřebují maximální flexibilitu pro stěhování za prací či kvůli změnám v osobním životě
• nemají našetřené prostředky na vlastní bydlení, možná ani na získání hypotéky
• preferují bydlení v lukrativních lokalitách velkých měst, kde jsou ceny nemovitostí extrémně vysoké
• ocení, že nemusí řešit údržbu, opravy a pojištění nemovitosti
• nechtějí se dlouhodobě zadlužit.

Naopak vlastnickému bydlení dávají přednost lidé, kteří:

• chtějí mít jistotu stabilního bydlení bez rizika výpovědi
• plánují dlouhodobě budovat nemovitý majetek a zajistit se na stáří
• preferují možnost upravovat si bydlení podle vlastních představ
• jsou ochotni přestěhovat se do dostupnější lokality nebo zvolit menší byt, jen aby mohli bydlet "ve svém"
• chtějí, aby jim v budoucnu (hlavně v penzi) už natrvalo výrazně klesly náklady na bydlení.

Rozhodování o bydlení tedy není jen otázkou financí, ale především životního stylu a dlouhodobých preferencí. České specifikum pak spočívá v silné preferenci vlastnického bydlení: většina lidí volí raději menší byt ve vzdálenější lokalitě než dlouhodobý nájem v centru města. 

Preference se ale postupně mění, a za několik desítek let může podobná sonda do očekávání Čechů přinést zcela jiné závěry.