Co je to flipování nemovitostí? Vyplatí se?

Co je flipování nemovitostí a jaké jsou jeho základní principy?

Flipování nemovitostí je investiční strategie, tzv. realitní investice. Při ní investor koupí nemovitost za nižší cenu, obvykle kvůli jejímu špatnému stavu nebo nevyužitým možnostem. Následně provede rekonstrukci nebo renovaci, čímž zvýší hodnotu nemovitosti. 

Může se jednat jak o dům, tak o byt nebo o pozemek. Cílem je zvýšit hodnotu nemovitosti a prodat ji co nejrychleji za vyšší cenu, než je součet nákladů na pořízení a zvelebení (domu či bytu) nebo na pořízení a vybavení pozemku sítěmi. A tím dosáhnout zisku. Základní principy flipování nemovitostí zahrnují:

• Nalezení vhodné nemovitosti - vyhledání podhodnocené nemovitosti s potenciálem pro zhodnocení.
• Rekonstrukci a renovaci - provedení nezbytných oprav a vylepšení pro zvýšení atraktivity a hodnoty.
• Prodej za vyšší cenu - prodej nemovitosti za cenu vyšší, než byly celkové náklady na koupi a rekonstrukci.

Jaká rizika jsou spojena s flipováním nemovitostí?

Rizik je zde opravdu dost, snižují se až s rostoucími znalostmi a především praktickými zkušenostmi flipaře. Jmenujme především nedosažení kýženého zisku, k němuž může dojít z mnoha důvodů: nesprávný odhad možností dané nemovitosti, podhodnocení nákladů k rekonstrukci, nesprávná prodejní strategie, nevhodné nacenění, změny v regulacích v dané lokalitě, vnější ekonomické vlivy (stagnace trhu) atp. 

Na druhou stranu je ale flipování často méně rizikové než investice na pronájem. „Flipování nemovitostí je pro investora mnohem méně rizikové než koupě nemovitosti a její následný pronájem. Nižší riziko plyne jednak z krátkodobosti operace, kdy flipování jedné nemovitosti zabere zhruba 3 – 12 měsíců, takže podmínky na trhu zůstávají po dobu vaší investice stejné, či se změní jen v předpověditelné míře. Nižší riziko flipování však pramení z absence samotného pronájmu. Ten bývá spojen jak s péčí o nemovitost, tak především s ne vždy ideálními nájemníky,“ vysvětluje Martin Pleštil, ředitel úseku investic Broker Trustu.

Mnohem snazší (pro investora) jsou realitní investice v podobě nemovitostních fondů.

Co je potřeba zvládnout pro úspěšné flipování

Úspěchem bývá flipování korunováno u těch investorů, kteří dokáží identifikovat podhodnocené nemovitosti a efektivně řídit jejich rekonstrukční projekty, následně i marketing spojený s prodejem flipované nemovitosti. Hlavním cílem je v krátké době (do roku, max.do dvou let) zhodnotit investici a dosáhnout finančního zisku. 

Jaké jsou možnosti financování flipování?

Možnosti financování flipování nemovitostí jsou rozmanité, zahrnují několik hlavních zdrojů a jejich kombinace v různých poměrech. Každá z možností má přitom své výhody a nevýhody. Volba metod a poměr jejich kombinací závisí na individuálních preferencích, finanční situaci a cílech investora. Financovat flipování lze následobně:

1. vlastní úspory - použití vlastních finančních prostředků je bezpečnou a flexibilní možností, protože nevyžaduje splácení úroků nebo sdílení zisku s investory. Nicméně, tato možnost může omezit počet projektů, které lze současně realizovat. Někdy však mohou být náklady na vlastní úspory vyšší než náklady na cizí kapitál
2. úvěry bankovní i nebankovní, včetně hypotéky - banky a další finanční domy nabízejí různé typy úvěrů, jako jsou hypotéky nebo úvěry na rekonstrukci, ale podnikatelské a investiční půjčky, které lze využít jak k financování koupě, tak i k následné renovaci nemovitosti. Úvěry s sebou nesou náklad, především v podobě úroku. Vyžadují splnění určitého bonitního standardu a často též zajištění nemovitostí
3. soukromí investoři - investoři mohou poskytnout kapitál, například výměnou za podíl na zisku z prodeje nemovitosti. Mohou být flexibilnějším a levnějším zdrojem financí než úvěry z běžného finančního trhu, záleží tu zejména na stanovení podílu na výsledku investice
4. podpůrné projekty pro flipaře - některé společnosti nabízejí podpůrné financování pro flipaře. Pokud víte o levném bytě, domě nebo pozemku, na kterých by se vhodnou úpravou dalo vydělat, lze si vyřídit finanční výpomoc u těchto specializovaných společností

Jak efektivně řídit rozpočet na renovace? 

Efektivní řízení rozpočtu, ale i časové rozplánování jednotlivých kroků, jsou je klíčovými faktory úspěchu každého flipaře. Řízení se skládá z těchto kroků:

• Předběžné plánování - vypracujte detailní plán renovace, který zahrnuje všechny potřebné práce a odhady nákladů. Přednost dejte těm pracím, které nejvíce zvýší hodnotu nemovitosti (koupelna, kuchyně, energetická náročnost, případně sítě).
• Stanovení rozpočtu - na základě plánu stanovte realistický rozpočet. Přidejte rezervu (obvykle 10-20 %) na nečekané výdaje.
• Výběr dodavatelů - vybírejte spolehlivé a ověřené dodavatele, často se vyplatí model dlouhodobé spolupráce.
• Průběžné sledování nákladů - pravidelně kontrolujte výdaje a porovnávejte je s plánovaným rozpočtem. Při odchylkách akceptujte jen ty, které mají reálné odůvodnění, a přitom nevybočují z cílové strategie.
• Kontrola a schvalování plateb - udržujte si přehled o všech fakturách a plaťte dodavatelům až po kontrole jimi odvedené práce. Minimalizujte nutnost záloh.
• Efektivní komunikace - bez komunikace se nelze hnout nikde, natož v tak náročném projektu, jakým je rekonstrukce nemovitosti při flipování.

Jak vybrat správnou nemovitost pro flipování?

Výběr správné nemovitosti je náročným procesem, vyžadujícím kombinaci zhodnocení mnoha aspektů. Jde především o:

• lokalitu - atraktivitu místa, potenciál poptávky, okolí, včetně dostupných služeb nebo hlučnosti, zda místo není vyloučeno z některého z pojištění nemovitosti atp.
• stav nemovitosti - jak vysoká investice do renovace bude nutná, energetická náročnost
• současnou tržní hodnotu a potenciální hodnotu po renovaci - a zda překoná součet nákladů na pořízení, renovaci i na zařízen prodeje
• vybavenost nemovitosti i okolí
• konkurenční prostředí v okolí - počet dalších nemovitostí nabízených k prodeji
• případné právní zatížení nemovitosti - nemovitost lze pořídit jak z běžného prodeje, tak například z nucené dražby, případně ještě před jejím zahájením (ale již v probíhající exekuci). Vždycky se zajímejte o případná věcná břemena, zástavy atp. K celkovým nákladům a k prodejní strategii musíte všechny tato aspekty připočítat.

Online srovnání nemovitostních fondů

Jak stanovit správnou prodejní cenu nemovitosti a celkovou prodejní strategii

Nejprve se zaměřme na stanovení správné prodejní ceny. Stejně jako každá cenotvorba, se skládá z několika kroků. Ty lze kombinovat:

• srovnávací analýza - porovnání cen podobných nemovitostí ve stejné lokalitě, které byly nedávno prodány. V podstatě sledování aktuální situace na trhu s nemovitostmi.
• odborný odhad - nechce si vypracovat odborný odhad. Podívejte se, jak se dnes provádí odhad ceny nemovitosti, pomoci může i zkušený realitní makléř
• součet nákladů a požadovaného zisku - někdy si vystačíte jen se základními „kupeckými počty“.

Co se prodejní strategie týká, nutno si nastavit její jednotlivé prvky:

• výbornou profesionální prezentaci nemovitosti, důraz na homestaging
• účinný marketing online i offline
• zajištění prohlídek a celková komunikace s potenciálními kupci
• rozumný prostor pro vyjednávání
• všechny právní aspekty prodeje.

Zajímavé může být i flipování novostavby

„Flipování novostavby je jednou z možností, jak zhodnotit svou investici do ještě nepostaveného domu nebo bytu. Postup je jednoduchý: zaplatíte rezervační zálohu ve výši cca 10 % ceny nemovitosti, ale zbytek už necháte doplatit nového kupce novostavby, kterou prodáte ještě před termínem pro úhradu zbývající částky. Prodejní cena se zpravidla nastavuje na čistý zisk okolo 10 – 15 %,“ vysvětluje tento způsob investování Miroslav Majer, CEO portálu Banky.cz.

Často se ptáte

Jaké právní aspekty je třeba zvážit při flipování?

Právních a regulačních aspektů, které je nutno dodržet, není zrovna málo. Ale s přibývajícími zkušenostmi se vám stanou automatickými (nezapomeňte ale na sledování změn v legislativě nebo vývoje regulací v lokalitě). Důležité jsou především:

• stavební povolení a ohlášení
• stavební normy a předpisy
• revize, kolaudace
• předpisy týkající se převodu vlastnického práva k nemovitosti
• nastavení smluv jak s dodavateli, tak s prodejcem a kupujícím nemovitosti
• smluvní nastavení záruk a odpovědnosti všude, kde je to jen možné
• případné zprostředkovatelské smlouvy
• pojištění
• energetické štítky
• daňové povinnosti.

Je flipování podílů nemovitostí stejné jako flipování celistvých nemovitostí?

V současné době tolik diskutované flipování podílů v nemovitostech nemá se zde popisovaným  flipováním domů a flipováním bytů nic společného. Nekoná se tu žádné zvyšování reálné hodnoty nemovitosti, žádné zvelebování rekonstrukcí, a to ani třeba jen důkladným úklidem a uvedením nemovitosti do běžného provozního standardu.

Flipování podílů nemovitostí je jen nová „šmejdská“ praktika založená na lidském neštěstí, tísni, případně nenávisti/závisti v rodině. Flipař v tomto případě za velmi nízkou cenu pořídí podíl v nemovitosti, často bez vědomí majitelů ostatních podílů (umožňuje to „nový“ Občanský zákoník, který zrušil tzv. předkupní právo). Následně nabídne levně získaný podíl podíl ostatním majitelům nemovitosti k odkoupení. Samozřejmě za mnohem vyšší cenu, často za násobky ceny, za kterou podíl pořídil.

Jakožto spolumajitel nemovitosti může flipař s domem nebo bytem nakládat dle svého, například do něj nastěhovat nové obyvatele. Nátlakem si vynucuje buď odprodej zbývajících podílů v jeho prospěch, ale za extrémně nízkou cenu, či naopak drahé odkoupení svého podílu.

Zisk z flipování podílů nemovitostí (pokud k nějakému dojde) se generuje jen ze spekulací: levný nákup značně pod cenou a následný předražený prodej (i přes více organizovaných flipařů), s využitím nátlaku. Vedle dopadu na původní obyvatele nemovitosti dochází i ke značnému pokřivování realitního trhu, především na lokální úrovni.