Daň z nabytí nemovitosti platí kupující

Do 31/10 prodávající, od 1/11 kupující

Rozhodným momentem změny je datum podání návrhu na vklad na katastr (nikoliv datum podpisu kupní smlouvy, smlouvy o úschově či složení peněz do notářské úschovy). Není-li smluvně dohodnuto jinak, pak daň z nabytí nemovitosti při podání návrhu na vklad na katastr do 31/10/2016 platí prodávající (a tak jako tak je kupující ručitelem). Od 1/11/2016 platí daň kupující a institut ručitele je zrušen.

Výpočet daně

Základem daně je 100% prodejní ceny nemovitosti (zmíněné v kupní smlouvě) nebo 75% tzv. směrné hodnoty nemovitosti, určené finančním úřadem (cena v místě obvyklá), přičemž se vždy bere vyšší ze dvou výše zmíněných hodnot (aby nedocházelo k účelové manipulaci s prodejní cenou v kupní smlouvě a tím ke krácení daně). Pokud by kupní cena byla nižší než směrná hodnota FÚ, je možné odhad FÚ nahradit znaleckým posudkem, vyhotoveným na naše náklady.

Výše daně činí 4% a přiznání je třeba podat k místně příslušnému FÚ (dle lokality nemovitosti, ne dle našeho bydliště) do 3 měsíců od konce měsíce, ve kterém byl proveden vklad práva na katastru.

Proč změna?

Institut ručitele v roli kupujícího, ručícího za zaplacení daně prodávajícím (zavedeno NOZ 2014), byl poměrně nešťastný, neboť stát tak přesouval další svou odpovědnost na občany (kdyby prodávající pochybil/stát si to neuhlídal, tak to milý kupující platíš ty), i když to v praxi bylo poměrně dobře řešitelné (část peněz ve smlouvě o úschově byla rovnou vyčleněna jako záloha na daň a z úschovy putovala přímo na účet FÚ, takže se nikdy nedostala do rukou prodávajícího). Důvodová zpráva novely zákona však přichází s odlišným argumentem: „prodávající nemá motivaci platit, protože už nemovitost nevlastní, peníze si může schovat a stát mu nemá co obstavit, na rozdíl od kupujícího, kterému právě nabytý majetek obstavit lze“.

Smysluplnost daně

Daň z nabytí nemovitosti má své četné odpůrce i zastánce. Kladem je bezesporu efektivita výběru daně a jednoznačná pravidla hry, znemožňující ze své podstaty téměř jakékoliv nelegální krácení či úniky (např. na rozdíl od daně z příjmu). ČR má také poměrně nízkou míru majetkových daní (což je dáno částečně historicky dobou bývalého režimu, kdy „nikdo neměl nic, aby všichni měli stejně“). Odpůrci vytýkají této dani její výši (4% se zdá být hodně, dříve to byly 3%), nemravnost (daň za nic) a dvojí zdanění (nemovitost kupujeme z již jednou zdaněných peněz).

Sníží se ceny nemovitostí o 4%?

Přenesením daňové povinnosti z prodávajících na kupující by teoreticky mělo dojít k plošnému poklesu cen nemovitostí o 4% (a tedy i k poklesu inkasa daně o 4%). Praxe ovšem bude spíše podobná efektu drobných změn v oblasti DPH, kdy každé snížení sazeb o několik málo procent nevedlo k poklesu cen pro spotřebitele, ale k růstu marží prodejců.

Solidarita na poli bydlení

Moderní sociální stát bere bohatým a dává potřebným. Toto je všeobecně přijímaný princip přerozdělování zdrojů ve společnosti, neboť vyspělý stát by se jistě měl starat o ty, kterým se v životě ne vlastní vinou dařilo hůře. Nejvíce je to u nás vidět na zdravotnictví, důchodech (v obou případech všichni dostávají stejně, nezávisle na vlastních odvodech do systému), daních a sociálních dávkách (výše příjmová skupina obyvatel dotuje níže příjmovou skupinu spoluobčanů). Doba regulace nájmů je naštěstí pryč (majitelé bytů byli nuceni dotovat ze svého bydlení historicky privilegované skupině obyvatel, kterou nešlo z nájmu vypovědět). Má však být pokračovatelem solidarity na poli bydlení právě daň z nabytí nemovitosti?

Na této dani se v roce 2015 vybralo 11 mld. Kč. Doplatky na bydlení, rostoucí téměř geometrickou řadou a dotující převážně předražené ubytovny, činily v minulém roce 12 mld. Kč. Zatímco dříve se danili bohatí (majitelé nemovitostí, kteří prodávali), nově se budou danit odpovědní (převážně mladé rodiny, které se chtějí vymanit z kruhu nájemního bydlení a investovat do své budoucnosti). Vláda má ve svém programovém prohlášení podporu mladých rodin. Jeden rok proto zavede dotované státní půjčky (které svým objemem příliš nepomohou a navíc jsou i přes svůj název „dotované“ dražší, než komerční úvěry v bankách – viz článek Stání půjčka na bydlení), aby druhým rokem navýšila cenu vlastního bydlení o 4%? Řešením by mohlo být např. osvobození od daně z nabytí nemovitosti pro každou rodinu pro první nákup nemovitosti do SJM.