Desatero rad pro výběr stavebního pozemku

Co si z článku odnést:

• Před koupí pozemku se ujistěte, že je určený k výstavbě, a zjistěte si, jestli jsou na pozemku dostupné inženýrské sítě.
• Ověřte si právní stav pozemku, stavební regulace a geologické a hydrologické podmínky pozemku.
• Při výběru je také důležitý vhodný tvar a velikost pozemku, přihlédnout byste měli i k ekologickým aspektům a plánované výstavbě v okolí.
• Stavební pozemek je možné financovat vlastními zdroji, klasickou hypotékou, úvěrem ze stavebního spoření a americkou hypotékou.
• Kromě kupní ceny pozemku počítejte i se správním poplatkem za vklad do katastru nemovitostí a daní z nemovitosti.

1. Jak zjistit, jestli je pozemek určen k výstavbě?

Zásadním krokem před koupí pozemku je ověření, jestli je pozemek určený k výstavbě a jaké typy staveb jsou na daném pozemku povoleny. „Základním dokumentem, který určuje, jak je možné jednotlivé pozemky v obci využívat, je územní plán pozemku dané obce. Ten bývá zpravidla dostupný na webových stránkách obce nebo k nahlédnutí na obecním úřadě. Pro získání oficiálního potvrzení o možnosti výstavby můžete příslušný stavební úřad požádat o takzvané územně plánovací informace,“ říká Petr Jermář, specialista na finance z portálu banky.cz.

2. Jaké inženýrské sítě jsou dostupné na pozemku?

Dostupnost inženýrských sítí na pozemku přímo ovlivňuje realizovatelnost stavebního záměru. V oblastech s omezenou kapacitou sítí může být výstavba domů problematická, nebo dokonce nemožná. Předem si proto zjistěte dostupnost a stav inženýrských sítí, jako jsou elektřina, voda, plyn a kanalizace. Jak? Každý typ inženýrské sítě spravuje konkrétní společnost. Pro získání informací o jejich poloze je třeba oslovit jednotlivé správce.

TIP: Online nástroj UtilityReport umožní získat vyjádření od všech relevantních správců sítě zároveň. Stačí zaslat údaje o pozemku a aplikace vygeneruje seznam dotčených správců.

3. Jak ověřit právní přístup k pozemku?

Důležité je nepodcenit ani právní náležitosti pozemku. Nedostatečně vyřešený přístup k pozemku totiž může vést k právním komplikacím a omezením. Ze všeho nejdříve byste měli nahlédnout do katastru nemovitostí, kde najdete informace o vlastnících pozemku a případných právních omezeních. Pokud přístup k danému stavebnímu pozemku vede přes cizí pozemky, je důležité zjistit, jestli je tento přístup právně zajištěný.

4. Jaké jsou geologické a hydrologické podmínky pozemku?

Geologické a hydrologické podmínky vybraného pozemku ovlivňují stabilitu stavby, návrh základů i možnost hospodaření s vodou na pozemku. Investováním do inženýrsko - geologického průzkumu pozemku a hydrogeologického průzkumu můžete předejít nákladným problémům v budoucnu. Před koupí pozemku proto doporučujeme poradit se s geologem nebo hydrogeologem o nutnosti a rozsahu průzkumů.

5. Jak velikost a tvar pozemku ovlivňují možnosti výstavby?

Při výběru pozemku je důležité pečlivě zvážit jeho velikost i tvar v kontextu stavebních regulací i vlastních potřeb. Pozemky s atypickými tvary mohou omezovat možnosti umístění stavby a vyžadovat nákladná architektonická řešení, stejně tak může výstavbu komplikovat svažitý pozemek. Jaký tvar pozemku je nejvýhodnější pro stavbu domu? Obdélníkový pozemek s poměrem stran 2:3, kde má kratší strana alespoň 20 až 25 metrů.

6. Jaké právní náležitosti je třeba zkontrolovat před koupí pozemku?

Jak už jsme nastínili v odstavcích výše, před koupí stavebního pozemku nezapomeňte ověřit vlastnictví a právní omezení pozemku, zajištění legální přístupové cesty k pozemku a také územní plán a případná stavební omezení, která by mohla omezit váš stavební záměr. Před podpisem smlouvy doporučujeme nechat kupní smlouvu zkontrolovat právníkem.

Chci si spočítat hypotéku online

7. Jak zjistíte informace o plánované výstavbě v okolí?

„Hodnotu budoucí nemovitosti a také kvalitu života může do značné míry ovlivnit plánovaná výstavba poblíž vašeho stavebního pozemku. To, jaké typy zástavby jsou plánované ve vašem okolí (například výstavba průmyslové zóny nebo obchodního centra), zjistíte z územního plánu, případně z územně analytických podkladů, které slouží jako podklad pro územní plánování,“ říká Petr Jermář, specialista na finance z portálu banky.cz. 

8. Jaké ekologické aspekty byste měli při výběru pozemku zvážit?

K ekologickým aspektům, které mohou ovlivnit jak samotnou výstavbu, tak i budoucí kvalitu bydlení a dopad na životní prostředí, patří:

• geologické a hydrologické podmínky,
• riziko záplav a sesuvu půdy,
• kontaminace půdy (přítomnost kovů, chemikálií nebo jiných škodlivých látek),
• umístění pozemku na chráněném území a přítomnost chráněných rostlin nebo živočichů,
• radonové riziko,
• orientace pozemku a energetická efektivita,
• dopravní dostupnost a hluková zátěž,
• možnost hospodaření s dešťovou vodou.

9. Jaké jsou možnosti financování koupě stavebního pozemku?

Existuje několik možností financování stavebního pozemku. Nejjednodušší variantou je bezesporu financování vlastními finančními prostředky. Zdaleka ne všichni však tuto možnost mají. Velké procento Čechů proto stavební pozemek financuje prostřednictvím klasické hypotéky, kterou je možné rozšířit i na financování výstavby. Další možností je úvěr ze stavebního spoření, nebo americká hypotéka.

10. Jaké poplatky souvisí s koupí stavebního pozemku?

Při koupi pozemku je třeba počítat kromě samotné kupní ceny s několika poplatky a daněmi. V první řadě je třeba zaplatit správní poplatek za vklad do katastru nemovitostí ve výši 2 000 Kč a zaplatit notářské a právní služby. Pokud budete pozemek financovat prostřednictvím hypotéky, může banka vyžadovat odhad kupní ceny, který hradí kupující. Po nabytí pozemku doporučujeme zvážit také pojištění pozemku.

Co se týče daní, pokud pozemek koupíte v roce 2025, máte povinnost podat daňové přiznání k dani z nemovitých věcí do 31. ledna 2026. Sazba daně závisí na druhu a výměře pozemku. Pro stavební pozemky činí 3,50 Kč za metr čtvereční. Konečná výše daně ale může být ovlivněna místním koeficientem, který si mohou jednotlivé obce stanovit v rozmezí od 0,5 do 5,0. Daň z nabytí nemovitých věcí byla v roce 2020 zrušena.

Jaké jsou aktuální ceny stavebních pozemků v ČR?

Na závěr jsme si pro vás připravili přiblížení aktuálních cen stavebních pozemků v Česku. Cena stavebního pozemku se samozřejmě výrazně liší v závislosti na lokalitě, velikosti a dalších faktorech. Dle analýzy realitní kanceláře RE/MAX v roce 2024 dosáhly ceny nových rekordů, průměrná cena pozemku v Česku se pohybuje okolo 3 300 Kč za m2. Pro představu se aktuální ceny v jednotlivých lokalitách pohybují takto:

• Praha: okolo 14 000 Kč za m2
• Okolí Prahy: okolo 6 500 Kč za m2
• Středočeský kraj: průměrná cena 3 600 za m2
• Jihomoravský kraj: průměrná cena 2 900 Kč za m2
• Kraj Vysočina: průměrná cena 1 600 Kč za m2

Přehled vývoje cen nemovitostí za poslední roky pro vás pravidelně aktualizujeme v načem článku