Dispozice bytů: Jak se mění požadavky a trendy na trhu?

Co si z článku odnést

• Byty 2+1 (50 m²) dominují českému trhu díky své univerzálnosti - hodí se pro jednotlivce, páry i malé rodiny. Tvoří až třetinu všech stavěných bytů.
• Paradox trhu: přestože lidé touží po prostornějších bytech, kupují jen byty menší. Důvodem je samozřejmě cena.
• Covid změnil preference z otevřených prostor na více oddělených místností: kvůli home office.
• Rodinné domy se zmenšují (ze 100 m² v 2005 na 90 m² v 2022), prosazuje se totiž trend "paneláků na plocho" v okolí měst a v dojezdové vzdálenosti.
• Budoucnost patří flexibilním dispozicím s variabilními příčkami pro snadné přizpůsobení prostoru.

Nejčastěji se staví byty 2+1. Výjimkou je jen rok 2002

Ve statistikách ČSU a Ministerstva pro místní rozvoj za roky 1999 – 2022 najdeme byt 2+1 jako bezkonkurenčně nejčastěji stavěný. Pouze s jedinou výjimkou: v roce 2002 se postavilo víc bytů 1+1 (konkrétně 2013 bytů 1+1 vs. 1986 bytů 2+1). Výjimkou není ani 33% podíl bytů 2+1 na celém portfoliu dispozic.

Druhá nejčastěji stavěná dispozice bytu (v bytových domech) je v ČR 3+1. Na třetím místě najdeme dispozici 1+1. Za jednopokojovými byty (se samostatnou kuchyní) pak jsou garsonky, následují je byty s dispozicemi 4+1. Nejméně se (ve všech sledovaných letech) stavějí byty 5+1 a víc.

V roce 2022 evidovaly statistiky následující rozložení četnosti dispozic dokončených bytů:

• 1 170 garsonek
• 2 617 bytů 1+1
• 6 010 bytů 2+1
• 3 440 bytů 3+1
• 869 bytů 4+1
• 97 bytů 5+1 a víc.

Obytná plocha bytů se mění střídavě. U domů teď jen klesá

S obytnou plochou nově stavěných bytů je to jako na obrtlíku. Střídají se její růst i pokles, i když v posledních cirka 10 letech osciluje okolo 50 metrů čtverečních.

„Nejnižší průměrnou obytnou plochu nově stavěných bytů jsme zaznamenali v roce 2002, tehdy se stavěly byty s plochou 43,7 čtverečních metrů (v průměru). Největší obytnou plochu jsme si u výstavby nových bytů dopřávali v roce 2010, tehdy se vyšplhala na 55,04 metrů čtverečních (v průměru). V roce 2022, z něhož máme k dispozici zatím poslední zprůměrovaná data, se stavěly byty s průměrnou obytnou plochou 49,17 čtverečních metrů,“ prezentuje výsledky statistik Petr Jermář, specialista na finance portálu banky.cz.

U domů je situace mnohem přehlednější. V roce 2005 se nastolil jasný trend: útěk z městských bytů do „paneláků na plocho“ v krajině. Tedy do satelitů okolo měst nebo v přilehlých vesnicích. Staví se proto stále častěji jen menší a menší domy, které mají nahradit městský byt, nikoliv nabídnout starší standard života na vesnici.

Zatímco v roce 2005 se dokončovaly byty s obytnou plochou okolo 100 metrů čtverečních, v roce 2022 už to bylo v průměru jen 90 čtverečních metrů.

Proč u nás dlouhodobě vede 2+1 (případně 2+kk)?

„Osobně si myslím, že oblíbenost bytů 2+1 (2+kk) je v jednak v jejich univerzálnosti - vhodné pro jednotlivce, i pár a i pro rodinu s jedním či menším dítětem. Z toho vyplývá i zájem o nájem takového bytu (někteří investoři nekoupí 1+kk na pronájem, protože sami by v garsonce nebydleli - emoce hrají u neprofesionálních investorů velkou roli),“ říká Dominik Ženatý, ředitel DMA realitních makléřů a lektor. 

„Zároveň developerovi se dům z 2+kk bytů dobře skládá a není to tak náročné na parkování jako 1+kk byty (ty dáte do 50 m2 dva). A v neposlední řadě bych ani neopomíjel nějakou "tradici" - první návrh bytového domu dělá většinou architekt, který má představu o nějakém rozložení bytů, jejich velikostech a dispozic. Často to vychází z tradice, a nikoliv z pečlivé analýzy trhu v dané lokalitě. I to má vliv na to, co se staví za byty,“ doplňuje Ženatý.

Jak na výběr správné dispozice pro rodinu s dětmi

Dispozice pro rodiny vyžaduje především promyšlené rozdělení prostoru. Ideální dispozice pro rodiny počítá se samostatným pokojem (pokoji) pro děti a dostatečně velkou společnou místností pro každodenní setkávání se. Každé dítě potřebuje vlastní prostor pro učení a odpočinek, rodiče ocení klidovou zónu mimo dětský ruch. Dispozice pro větší rodiny často zahrnuje dvě koupelny, což dost usnadňuje ranní rutinu.

A jaké dispozice bytu pro jednotlivce?

Dispozice bytu pro jednotlivce se soustředí na efektivitu a multifunkčnost prostoru. Malometrážní bytové dispozice zde nacházejí široké uplatnění. Garsonky a byty 1+kk nabízejí kompaktní a levnější řešení, kde stačí jen oddělit jednotlivé zóny bydlení.

„Pro jednotlivce je obvykle nejvhodnější byt v dispozici 1+kk nebo 1+1, který nabízí dostatečný prostor pro všechny základní funkce bydlení bez zbytečně velkých nákladů na provoz a údržbu. Dispozice 1+kk obsahuje jednu hlavní místnost s kuchyňským koutem, zatímco 1+1 má kuchyni oddělenou. Pro náročnější jednotlivce nebo ty, kteří pracují z domova, může být vhodnou volbou také 2+kk, který skýtá oddělený prostor pro práci nebo hobby, nicméně je třeba počítat (ve stejné lokalitě) s vyššími náklady na bydlení,“ shrnuje Petr Jermář, Banky.cz

Investiční byty to mají trochu jinak

Dispozice investičních bytů se řídí především aktuální poptávkou na trhu nájemního bydlení. Proto dispozice pro investiční byt by měla být univerzální a snadno upravitelná, přizpůsobitelná. Menší byty, s tzv. otevřenou dispozicí bytů, jsou mezi nájemníky velmi žádané. Právě proto, že poskytují flexibilní možnosti a snadné a rychlé úpravy.

Jak financovat modernizaci starších bytů a změnu dispozic

Možností pro financování úprav je hned několik. Tou nejjednodušší jsou samozřejmě vlastní úspory. Ale pozor: i když máte naspořeno dost na to, abyste rekonstruovali „za své“, většinou se mnohem víc vyplatí (alespoň částečný) úvěr než kompletní samofinancování. Proč? 

Protože jednak není rozumné se najednou vydat z většiny svých úspor (bez finančního polštáře byste se neměli ocitnout nikdy). A pak je tu ještě důvod číslo dva, i když přijde na řadu jen tehdy, když máte své peníze dobře zainvestované. 

Investice totiž často vynášejí víc, než kolik platíte za úvěr, zejména za ten nejlevnější: za hypotéku. Výnos z vašich investic vám může celou půjčku na rekonstrukci zaplatit sám, a ještě budete ve výsledku „v plusu“ (v porovnání s variantou samofinancování). 

Abyste se správně rozhodli ohledně financování, nejprve musíte vše propočítat. S tím vám pomohou odborníci. 

Teď si pojďme udělat přehled o možnostech úvěrového financování rekonstrukce, modernizace či jen změny dispozic: 

• hypotéka na rekonstrukci
• úvěr (nebo meziúvěr) ze stavebního spoření
• dotovaný úvěr z programu Nová zelená úsporám (do února 2025 pouze z programu Oprav dům po babičce)
• účelový bankovní úvěr bez zástavy (některé banky nabídnou až do 2,5 mil. Kč).

Online hypoteční kalkulačka

Jak dispozice bytu ovlivňuje jeho cenu (pokud vůbec)? 

Dispozice bytu může ovlivnit tržní hodnotu nemovitosti, přestože větší vliv na cenu má samozřejmě velikost bytu. Bytové dispozice a cena spolu mohou souviset především u menších nebo investičních bytů. Praktické uspořádání s dostatkem úložných prostor a dispozice bytu s velkou kuchyní zvyšují podle zkušeností atraktivitu nemovitosti. 

Ale i naopak: metry čtvereční bytu navíc, které jsou ale „utopené“ v chodbě, atraktivitu bytu pro kupující (nebo nájemníky) snižují. Bytové dispozice v centru města se prodávají (resp. pronajímají) za nejvyšší ceny jen tehdy, když nabídnou efektivní využití každého metru čtverečního.

Vztah mezi dispozicí, plochou a cenou bytu vysvětluje Dominik Ženatý následovně: „Cenu bytu primárně určuje jeho celková výměra, nikoli dispozice (rozdíl mezi 1+kk a 2+kk stejné velikosti je minimální - jen jedna příčka). Menší byty se prodávají lépe, protože jsou levnější (a přestože mají nejvyšší cenu za metr čtvereční).

Developeři by teoreticky nejraději stavěli pouze 1+kk (vysoká poptávka, oblíbené mezi profesionálními investory kvůli lepšímu poměru nájmu ke kupní ceně), ale musí zohledňovat kapacitu parkovacích míst. Proto vznikají domy s dispozicemi i o více místnostech. A navíc: sami možná tušíte, že rozdíl mezi pokojem o 15 vs. 25 m² je významný. Ale s rostoucí výměrou už se rozdíly stírají (mezi 35 vs. 45 m² už tak velký rozdíl – pocitově – není). I to dovoluje developerům dát přednost bytům 2+1 nebo 2+kk, v podstatě jen rozdělením prostorného 1+1 nebo 1+kk.“ 

Ženatý ještě podotýká: „Kvůli pořizovacím cenám nemovitostí můžeme sledovat zajímavý paradox: zatímco v průzkumech lidé preferují prostorné byty s velkými pokoji a úložnými prostory, realita prodejů ukazuje největší zájem o menší, cenově dostupnější byty. Každých 10 m² navíc znamená například v Brně o 1,5 milionu Kč víc“.

Úpravy dispozic u starších bytů? Inspirujte se novými

Starší byty mívají dost odlišné dispozice oproti tomu, co od bytů vyžadujeme v současnosti. Některé konstrukce (zejména v panelových domech) umožní výrazné změny v uspořádání. Ve starších cihlových domech už to tak snadné být nemusí. A jak vůbec starší byt zmodernizovat? 

Stačí se nechat inspirovat, nejlépe dispozicemi bytů v novostavbě, které lépe odpovídají současným trendům. Bourání příček, posouvání dveří nebo změna využití místností patří mezi běžné úpravy, které pomohou přiblížit byt současným standardům bydlení. Kde jsou vysoké stropy, tam lze měnit dispozice dokonce i vertikálně.

Jak přizpůsobit dispozici pro home office?

Dispozice bytu s home office vyžaduje oddělený pracovní kout nebo samostatnou místnost. V současnosti se oblíbené dispozice bytů přizpůsobují rostoucímu trendu práce z domova. Důležité je zajistit dostatek denního světla a možnost vizuálně či fyzicky oddělit pracovní prostor od zbytku bytu.

Pro home office je nejlepší samostatná místnost, ale v menším bytě postačí oddělený pracovní kout pomocí paravánů nebo regálu, případně pracovní místo vestavěné ve skříni. Pracovní stůl umístěte s výhledem do místnosti nebo z okna, denní světlo by mělo přicházet ze strany. Monitor nesmí být proti oknu, ani zády k němu. Pro videohovory zajistěte neutrální pozadí (nebo si jej nastavte v aplikaci) a dobré osvětlení.

Potřebujete dostatek úložného prostoru na dosah, dostatečný počet elektrických zásuvek a kvalitní internet. Pro práci za tmy si pořiďte dobré osvětlení, včetně stolní lampičky. Při pravidelné práci z domova investujte do ergonomického vybavení – kvalitní židle, správně umístěný monitor a vhodná klávesnice a myš. Zvažte i výškově stavitelný stůl pro střídání práce vsedě a vestoje.

Covid a s ním urychlený nástup home office mění i trh s byty, říká Dominik Ženatý: „Zajímavý úkaz je možné pozorovat vzhledem ke covidu. Ještě v roce 2019 byly velmi oblíbené velké otevřené prostory v bytech - lidé preferovali velký obývací pokoj (oproti variantě menšího obývacího pokoje a další místnosti navíc). Od doby covidu je možné pozorovat změnu trendu směrem k většímu počtu místností (vysvětluji si to nárůstem počtu homeofficů a potřebou pracoven v bytech).“

Často se ptáte

Jak dispozice ovlivňuje komfort bydlení?

Nejlepší dispozice bytů zohledňují přirozený tok denních činností, usnadňuje skladování a nabídne zóny pro aktivitu i pro odpočinek. Důležitá je návaznost místností a jejich orientace ke světovým stranám. Dispozice bytu s balkonem rozšiřuje obytný prostor a přináší spojení s venkovním prostředím. 

Jiné dispozice ale budou vyžadovat lidé, kteří v bytě spíše jen přespávají, protože jsou zvyklí být většinu dne venku ve městě. A jiné budou chtít rodiny s malými dětmi, které většinu času přece jen stráví doma. Proto je dobré pořídit buď bydlení s dostatečně flexibilním prostorem, nebo se ve fázích života stěhovat podle toho, jakou dispozici právě oceníte nejvíc (a na jakém místě).

Jak efektivně využít malou dispozici?

Nejlepší dispozice pro malé byty proměňují zdánlivě nedostatečný prostor v pohodlné bydlení. Základem je pečlivé plánování a využití každého centimetru včetně míst, která běžně zůstávají prázdná. Dispozice bytu podle prostoru začíná u stropu – vysoké místnosti nabízejí možnost vybudovat spaní na patře nebo alespoň zvýšené patro pro úložné prostory.

V malém bytě je klíčový multifunkční nábytek jako rozkládací pohovka, sklopný stůl nebo postel s úložným prostorem. V kuchyni využijte prostor až ke stropu a zvažte výsuvné prvky. Pro úložné prostory využijte vestavěné skříně na míru, police nad dveřmi a prostor pod postelí. V koupelně instalujte skříňky nad toaletou, pod umyvadlem a háčky na dveřích.

Prostor opticky zvětšíte zrcadly, světlými barvami a nábytkem na nožičkách. Vertikální prvky jako vysoké knihovny opticky zvýší strop. Organizaci vylepšíte závěsnými systémy, magnetickými lištami v kuchyni a organizéry v zásuvkách. V malém prostoru musí mít každá věc své místo.

Jaké trendy v bytových dispozicích můžeme očekávat do budoucna?

Trendy v dispozicích bytů směřují k větší flexibilitě prostoru. Trendy v bytových dispozicích 2024 ukazují rostoucí oblibu variabilních příček a posuvných stěn, kde jediným neměnným prvkem jsou nosné zdi. Už nebude tolik záležet na výběru dispozice bytu, protože si ji zkrátka kdykoliv snadno a rychle upravíte k obrazu svému.

Dispozice bytů do budoucna budou podle odborníků stále více reagovat na měnící se životní styl a potřebu adaptabilního bydlení.