Jak na druhou hypotéku: 3 situace, kdy ji využijete

Nejprve je třeba rozlišit 2 základní typy situací, kdy o druhou hypotéku žádáte. Buď:

• jste už první hypotéku doplatili (případně ji právě doplácíte),
• nebo plánujete splácet oba úvěry souběžně.

Druhá hypotéka, která následuje až po první

První situace je mnohem jednodušší. Pokud totiž máte oba úvěry až po sobě a nesplácíte je souběžně, bude vyřízení druhé hypotéky v zásadě stejné jako u té první.

Výhodou je, že už víte, jak postupovat. Tedy jaké doklady potřebujete předložit a co musíte zařídit. Díky tomu můžete zkrátit dobu vyřízení hypotéky.

Pokud jste navíc vše spláceli řádně a včas, budete mít u poskytovatelů plusové body. V registrech dlužníků si projdou vaši splátkovou historii a přesvědčí se, že se na vás můžou spolehnout.

Dvě hypotéky najednou

Typičtější je situace, že plánujete druhou hypotéku v době, kdy splácíte tu první. Může se to stát například když:

• máte hypoteční úvěr na pozemek a chcete ještě hypotéku na stavbu domu,
• jste se rozešli se svým partnerem a potřebujete peníze, abyste ho z nemovitosti vyplatili,
• nebo chcete jednu nemovitost pronajímat a v druhé bydlet.

Pojďme se nyní podívat na to, v čem se tyto situace liší a jak postupovat.

Hypotéka na stavbu nemovitosti

Pokud splácíte půjčku na pozemek a nyní si chcete vzít druhou hypotéku k tomu, abyste na něm postavili dům, počítejte s jednou zásadní věcí. Nový úvěr musí být u stejné banky jako ten první.

Důvod je jednoduchý. Banka má na pozemek zástavní právo a nemůžete s ním tedy ručit u jiného poskytovatel. Stejně jako s nemovitostí, která na tomto pozemku vyroste.

Počítejte s tím, že si banka znovu ověří vaši bonitu. Ujistí se tak, že zvládnete splácet obě dvě hypotéky. Zároveň musíte připravit nový odhad ceny nemovitosti pro hypotéku.

Dvě hypotéky využijete například v případě, že jste si vzali půjčku na pozemek a nyní potřebujete ještě peníze na stavbu domu.

Na rozdíl od odhadu samotného pozemku potřebujete pro nový posudek projekt a rozpočet stavby. Banka tak dokáže odhadnout budoucí hodnotu nemovitosti.

Pokud chcete všechno vyřešit už s nákupem pozemku a ušetřit si opakované běhání do banky, požádejte už při nákupu požádat o půjčku na bydlení, která pokryje cenu pozemku i výstavbu. Nemusíte tak žádat o dvě různé hypotéky. Zato ale nesmíte se stavbou váhat. Obvykle platí, že dům musí být zkolaudovaný do 2 let od získání hypotečního úvěru.

Když se rozhodnete využít postupně dvě půjčky na bydlení, nemusíte stavět hned po koupi pozemku. Můžete klidně ještě několik let spořit. Jakmile budete mít dost vlastních prostředků, abyste se do ní pustili, stačí požádat o nový úvěr.

Hypotéka na pozemek i na stavbu vs. dvě hypotéky: Výhody a nevýhody

Jedna hypotéka

• méně administrativy a výdajů

• stavba musí být hotová do 2 let od získání úvěru

Dvě hypotéky

• stavbu si načasujete podle potřeby

• víc administrativy a poplatků
• u nové půjčky musí banka znovu zhodnotit vaši bonitu a hrozí, že nový úvěr zamítne

Vyplacení partnera

Pokud jste si s partnerem vzali společnou půjčku na dům či byt a nyní se rozcházíte, musíte řešit i vyplacení z hypotéky. Přesněji vyplacení partnerova podílu na nemovitosti.

Nejjednodušší je, když máte dostatečnou hotovost, abyste vše zaplatili ze svého. V praxi to ale příliš časté není.

Řešením proto může být druhá hypotéka, a to na vypořádání majetkových poměrů. Opět přitom platí, že o ni musíte požádat u stejné banky, u které máte současný úvěr.

Problém ale může být ve vaší bonitě. Dosud jste totiž hypoteční úvěr platili dva a nyní na to budete sám. A navíc chcete ještě jednu půjčku. Banka tedy nejdřív musí schválit vyvázání druhého partnera z hypotečního úvěru a následně zvážit, jestli si s oběma závazky poradíte.

Pokud se bojíte, že na druhou hypotéku nedosáhnete, zkuste přibrat nového spoludlužníka. Třeba rodiče či nového partnera.

Místo druhé půjčky můžete požádat pouze o navýšení úvěru. Pokud to navíc spojíte s refinancováním hypotéky, můžete získat výhodnější podmínky než u původní půjčky. Například díky poklesu úrokových sazeb nebo proto, že cena nemovitosti v mezidobí stoupla a vy jste část úvěru splatili.

Řešením může být i prodej stávající nemovitosti. Utržené peníze si pak s bývalým partnerem rozdělíte. A následně můžete požádat o hypotéku na nové bydlení.

Druhá hypotéka na pronájem nemovitosti

Dvě hypotéky můžete mít i v případě, že jednu nemovitost pronajímáte a v další bydlíte. Na rozdíl od předchozích případů přitom můžete využít služby různých poskytovatelů.

Důležité je pořadí nákupu obou nemovitostí. Pokud splácíte hypotéku na dům, ve kterém bydlíte, a nyní chcete úvěr na byt k pronájmu, může se stát, že vám banka půjčí maximálně 60 % z hodnoty nemovitosti. 

Druhou hypotéku si můžete vzít i na nákup bytu, který plánujete pronajímat.

Berete si totiž takzvanou hypotéku na pronájem. A podle pokynů České národní banky k nim musí poskytovatelé přistupovat obezřetněji a přísněji.

Proto u nich bývá také kratší maximální doba splatnosti. Obvykle je nanejvýš 25 let. Podmínky u jednotlivých poskytovatelů se ale liší.

Zato ale můžete u většiny bank do příjmů započítat i předpokládané budoucí příjmy z pronájmu.

Výhodnější je, když chcete druhou hypotéku na nákup domu či bytu k vlastnímu bydlení. Postup je stejný a oproti hypotéce na pronájem získáte i vyšší LTV. Díky pronájmu původní nemovitosti navíc stoupnou vaše příjmy.

Při žádosti o hypotéku však nestačí pouze prohlásit, že v nové nemovitosti chcete bydlet a starou pronajímáte. Nájem se musí objevit mezi vašimi příjmy. Česká národní banka totiž poskytovatele nabádá, aby dávali pozor, jestli u druhé hypotéky uvádíte mezi příjmy právě peníze z pronájmu. A podle toho zvážili, jaký je pravý účel této půjčky.

„Poskytovatelé by měli samostatně sledovat úvěry ke koupi další rezidenční nemovitosti poskytované klientům, kteří již mají v době žádosti jeden či více hypotečních úvěrů a u nichž nejsou příjmy z pronájmu zahrnuty do čistých příjmů pro posouzení ukazatelů DTI a DSTI. Měli by zároveň s použitím všech dostupných informací hodnotit účel sjednání těchto úvěrů a přistupovat vysoce obezřetně k těm, u nichž účelem zjevně není vlastní bydlení,” uvedla loni v listopadu mluvčí centrální banky Petra Vodstrčilová.

V obou případech navíc počítejte s tím, že si banka důkladně prověří vaši bonitu. Musí mít totiž jistotu, že obě dvě hypotéky zvládnete splácet.

A pokud si nejste jistí, jestli tuto podmínku splníte nebo jak přesně postupovat, obraťte se na hypotečního poradce. Rád vám se vším pomůže.