Hypoteční turistika v roce 2024: Jak refinancovat hypotéku a ušetřit

Co si z článku odnést

Hypoteční turistika označuje situace, kdy klienti aktivně hledají refinancování hypotéky, aby získali nižší úrokovou sazbu.

U půjček uzavřených nebo refinancovaných po 1. září 2024 se ale můžou poplatky za předčasné splacení hypotéky (což je součást refinancování) vyšplhat i na desítky tisíc korun. Záleží to na výši úvěru i na době, která zbývá do konce fixace hypotéky.

Nejlepší je proto sáhnout po refinancování hypotéky až ke konci fixace.

Jak funguje hypoteční turistika

Hypoteční turistika se začala častěji objevovat s rozmachem refinancování hypoték. Banky totiž klientům nabízely nižší úrokové sazby, aby je „přetáhly“ od konkurence.

„Lidé to využívali a naučili se hledat nabídky jiných poskytovatelů. V roce 2016 se navíc významně snížily poplatky za předčasné splacení hypotečního úvěru. Zatímco předtím klienty vyšly i na statisíce korun, od prosince 2016 se pohybovaly v řádech stokorun či nižších tisíců. A to i při refinancování uprostřed fixačního období,“ upozorňuje Miroslav Majer, CEO portálu hyponamíru.cz.

Problém hypoteční turistiky je v tom, že si banky samy půjčují peníze, které poskytují klientům. A platí pevný úrok po celou dobu fixace. I v případě, že klient mezitím úvěr refinancuje jinde.

Ročně kvůli tomu banky přišly až o stovky milionů korun.

Co se změnilo 1. září 2024

Od září 2024 proto platí novela zákona o spotřebitelském úvěru, která má za úkol hypoteční turistiku omezit. A to zvýšením poplatků za předčasné splacení hypotéky.

„U hypotečních úvěrů uzavřených nebo refinancovaných do konce srpna 2024 si banky mohou za předčasné splacení účtovat pouze administrativní poplatek související s předčasným splacením úvěru. U půjček uzavřených nebo refinancovaných po 1. září 2024 se k nim přidává také náhrada účelně vynaložených nákladů. Ta se počítá z aktuálně platné referenční úrokové sazby stanovené Českou národní bankou,“ popisuje změnu Libor Vojta Ostatek, úvěrový expert společnosti Broker Trust.

Této náhradě se říká také úrokový rozdíl. Počítá se následujícím způsobem:

• banka sečte úroky, o které kvůli předčasnému splacení hypotéky přijde;
• a od této částky odečte úroky, které může získat, pokud podobnou půjčku poskytne nyní – tedy pokud se jí podaří vrácené peníze půjčit jinému klientovi.

Změny v praxi

Dobrou zprávou je, že ani v současnosti nejsou poplatky neomezené. Úrokový rozdíl, který si banky smí naúčtovat, je:

• maximálně 0,25 % z předčasně splacené částky za každý započatý rok do konce fixace
• a zároveň maximálně 1 % z předčasně splacené částky.

Pokud si tedy vezmete hypotéku v hodnotě 6 000 000 Kč s fixací na 5 let a po roce ji refinancujete, banka si naúčtuje maximálně 60 000 Kč. A pokud ji refinancujete až po 4 letech, bude úrokový rozdíl méně než 15 000 Kč.

Poplatky za refinancování hypotéky v roce 2024

Důležité je, že se úprava zákona týká pouze smluv, které jste uzavřeli 1. září 2024 nebo později. U těch starších je situace jiná.

V současnosti se tak setkáte se 3 způsoby počítání poplatků za předčasné splacení hypotéky. Liší se podle toho, kdy jste si hypoteční úvěr vzali nebo refinancovali.

K těmto poplatkům nezapomeňte přičíst i další náklady, které s refinancováním hypotéky souvisí. Zejména:

• za vklad na katastr nemovitostí
• a za výmaz zástavního práva.

Tyto poplatky vás dohromady vyjdou na 4 000 Kč.

Chci si spočítat svoji hypotéku

Kdy je nejlepší doba na předčasné splacení úvěru

Nejvýhodnější bývá refinancovat hypotéku na konci fixační doby. Tehdy je splacení úvěru bez poplatků.

„Nejpozději 3 měsíce před koncem stávající fixace dostanete od své banky nabídku úrokové sazby na nové fixační období. V té době se vyplatí oslovit i další poskytovatele a nabídky porovnat. Pokud někde získáte výhodnější podmínky, můžete na konci fixace bezplatně změnit banku,“ říká Miroslav Majer, CEO portálu hyponamíru.cz.

Poplatkům se vyhnete také při doplacení hypotéky:

• do 3 měsíců po stanovení nové fixace;
• v těžké životní situaci, která vám komplikuje řádné splácení (například při úmrtí partnera, se kterým jste měli hypotéku společně);
• při vyplacení pojistného plnění z pojištění schopnosti splácet;

• při vypořádání společného jmění manželů;
• při prodeji nemovitosti, ke které se hypotéka váže, pokud od podpisu smlouvy uplynuly alespoň 2 roky.

Kdy se také vyplatí refinancování hypotéky

Kromě zmíněných případů se refinancování vyplatí, když se výrazně sníží úrokové sazby na trhu. Můžete tak ušetřit víc peněz, než kolik zaplatíte na poplatcích za předčasné splacení.

Vždy si ale dobře spočítejte, jestli to tak opravdu je. Nebo se obraťte na hypotečního poradce. Spočítá vše za vás, řekne, kdy se vám refinancování vyplatí, a pomůže vám najít tu nejlepší nabídku.

Refinancování hypotéky má smysl i v případě, že se zlepší vaše finanční situace. Zvýší se tak vaše bonita a dosáhnete na nižší úrokovou sazbu. Navíc můžete zvážit i offsetovou hypotéku. S její pomocí snížíte reálné úroky až na nulu.

Výhody a nevýhody refinancování hypotéky

Sami vidíte, že hypoteční turistika a refinancování hypotéky přinášejí řadu plusů i minusů. Mezi největší výhody patří možnost:

• získat nižší úrokovou sazbu, snížit tak své splátky a ušetřit;
• upravit podmínky hypoteční smlouvy;
• využít další služby a benefity od nového poskytovatele (například offsetový účet).

Plusem je také fakt, že hypoteční turistika nijak zvlášť neovlivní vaše kreditní skóre, které banky využívají při schvalování hypotéky. Při refinancování sice může dojít k jeho poklesu kvůli nové žádosti o úvěr, bývá to však jen krátkodobé.

Mezi nevýhody refinancování hypotéky naopak patří:

• poplatky za předčasné splacení úvěru,
• poplatky na katastru nemovitostí
• nebo poplatky za zpracování nové hypotéky a případné ocenění nemovitosti.

Vždy si proto dobře spočítejte, jestli se vám změna hypotéky opravdu vyplatí.