Celková nákladovost hypotéky v sobě nezahrnuje pouze placené úroky, ale taktéž všemožné poplatky za sjednání a vedení úvěru či povinné doplňkové služby (pojištění, vedení běžného účtu). Jaký je rozdíl mezi úrokem a RPSN?
Co je RPSN?
Zkratka RPSN (Roční Procentní Sazba Nákladů) je nejdůležitějším parametrem při sjednávání jakéhokoliv úvěru. Zejména to platí při sjednávání hypotéky, neboť se jedná o velký a dlouhodobý úvěr, nejčastěji v řádu milionů korun na desítky let.
RPSN se uvádí v procentech (p.a.). Vyjadřuje podíl z dlužné částky, který musí dlužník každoročně platit věřiteli coby odměnu za půjčené peníze. Na rozdíl od úrokové sazby v sobě zahrnuje veškeré poplatky s úvěrem spojené. Jedná se tak o nejlepší možné kritérium pro výběr půjčky, kontokorentu, kreditní karty či hypotéky. Produkty se zdánlivě nízkým úrokem mohou obsahovat skryté poplatky. Na první pohled výhodná nabídka rázem ztrácí na své atraktivitě.
Sankce za chybné RPSN
Poskytovatelům hypotečních úvěrů dříve žádný zákon neukládal povinnost uvádět RPSN. Vše se ale změnilo s novým zákonem o spotřebitelském úvěru (platným od 12/2016). Povinnost uvádět RPSN u hypotečních úvěrů je tak aktuálně stanovena zákonem. Rychleji a přesněji si tak můžeme srovnat všechny nabídky a udělat si lepší představu o celkové nákladovosti úvěru.
Pokud by poskytovatel úvěru uvedl špatné (nižší) RPSN, byla by klientovi ponížena zápůjční úroková sazba na tuto výši. V případě neuvedení RPSN v úvěrové smlouvě se úrok snižuje na úroveň diskontní sazby ČNB ze dne uzavření smlouvy.
Jaké poplatky musí být zahrnuty do RPSN?
RPSN v sobě zahrnuje všechny náklady spojené s hypotečním úvěrem, takže se do něj počítá jak úroková sazba, tak poplatky za posouzení a vyhodnocení žádosti o hypotéku, poplatek za vedení běžného účtu a spousta dalších povinných výdajů s úvěrem spojených. Ze zákona jsou všichni poskytovatelé úvěru povinni uvádět RPSN nejen ve smlouvách, ale i v nezávazných nabídkách, propagačních materiálech či v reklamě.
Hypoteční kalkulačka - snadno a rychle si spočítejte svoji hypotéku!
Při výpočtu RPSN zohledňují banky zejména tyto faktory:
- úroková sazba
- pojištění schopnosti splácet
- pojištění nemovitosti
- poplatek za odhad nemovitosti
- poplatek za zpracování úvěru
- poplatek za návrh na vklad do katastru nemovitostí
- poplatek za vedení běžného účtu
- poplatek za vedení úvěrového účtu
- poplatky za ověření podpisů
- poplatek za čerpání úvěru
Mohlo by vás zajímat
Levnější nájem nebo hypotéka? V některých regionech vyhrává hypotéka
Po dvou letech vysokých sazeb nastává na hypotečním trhu zásadní zlom. Srovnání nájmu a hypotéky ukazuje překvapivé výsledky: v některých krajích České republiky vychází poprvé od roku 2022 výhodněji hypotéka než nájem. Které to jsou a o kolik méně tam zaplatíte na hypotéce než na nájmu? A co zbývající kraje? Přinášíme srovnání napříč regiony ČR.
Jak získat odhad ceny nemovitosti pro hypotéku a kolik za odhad zaplatíte
Jsou dokumenty, bez kterých se při žádosti o
půjčku na bydlení neobejdete. Jedním z nich je i odhad ceny nemovitosti pro
hypotéku. Pro každého žadatele je přitom zásadní – do velké míry určuje, kolik
vám banka půjčí. Jak získat odhad bytu nebo domu a kolik stojí odhad ceny nemovitosti?
S přípravou na hypotéku neotálejte: Včasné vyřízení má spoustu výhod
Chystáte se na hypotéku? Včasná příprava vám pomůže vyhnout se nepříjemnostem a také ušetřit. Přinášíme praktické rady a tipy pro získání nejvýhodnější hypotéky. Ukážeme, jak získat náskok před ostatními zájemci o nemovitost. Či jak se vyhnout komplikacím s hypotékou, když v životě chystáte změnu.
O lepší hypotéku musíte zabojovat: Strategie pro jednání s bankami
V dnešním finančním světě, kde banky přistupují k poskytování hypoték stále opatrněji, si vyjednání lepších podmínek může vyžadovat jisté úsilí.
Vývoj úrokových sazeb hypoték
Úrokové sazby hypoték prožívají poměrně turbulentní období. Poté, co se v roce 2020 přiblížily k historickým minimům, začaly opět růst. A to k téměř rekordním výškám. V roce 2023 vyskočily skoro k 6 %. Aktuálně ale znovu klesají. Podívejte se, co vývoj úrokových sazeb hypoték ovlivnilo a jak se úroky v posledních letech měnily.
Z naší bankovní poradny
Hypotéka, rozvod, úmrtí a dědictví
Hypotéka, životní pojištění a úmrtí
Hypotéka na Slovensku
Po rozchodu nechci přítelovi ručit
Pojmy ve slovníku
100% Hypotéka
Půjčka, která pokryje celou koupi. Taková je 100% hypotéka. LTV této hypotéky je 100 %, což znamená, že vám banka půjčí peníze na celou odhadní cenu nemovitosti, kterou ručíte. Díky 100% hypotéce tak získáte dost peněz na nákup domu či bytu nebo například na výstavbu. Zároveň ale musíte počítat s vyšším úrokem než u menších půjček. Pro banky je totiž úvěr bez spoluúčasti klienta rizikovější, a proto jsou jeho podmínky přísnější. V současnosti navíc čeští poskytovatelé 100% hypotéky neposkytují. Česká národní banka totiž v roce 2016 zpřísnila podmínky pro získání hypotéky a jejich součástí bylo také ukončení 100% hypoték. Banky tak nabízí maximálně 90% hypotéky. Pouze u 5 % objemu poskytnutých půjček smí být LTV vyšší než 90 %. Přesto existuje možnost, jak pomocí půjčky na bydlení získat dost peněz na úhradu celé kupní ceny nemovitosti. V podstatě tedy můžete dosáhnout na 100% hypotéku. Jak na to? Musíte ručit více nemovitostmi. Kromě kupovaného bytu či domu to může být například nemovitost rodičů. Samozřejmě ale platí, že majitel této nemovitosti musí s ručením souhlasit. Díky ručení více nemovitostmi se zvýší hodnota zástavy. I při 90% či menším LTV tak získáte peníze na nákup vybraného domu či bytu. Banky navíc obvykle umožňují druhou nemovitost z hypotéky vyvázat, jakmile splatíte potřebnou část úvěru. Dál tedy ručíte pouze kupovaným domem či bytem. Další možností je dofinancovat hypotéku dalším úvěrem. Například úvěrem ze stavebního spoření. ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAM80% Hypotéka
Je nejčastěji sjednávaná hypotéka z více důvodů (ČNB s ohledem na růst ceny nemovitostí a krytí bankovních rizik omezila poskytování 90% hypoték a úplně zakázala poskytovat 100% hypotéky)Jde o hypotéku s nejvýhodnější úrokovou sazbou na trhu - v tomto segmentu je nejvyšší konkurence mezi bankami poskytujícími hypotéky. Příklad: pokud máte odhad nemovitosti na 1.000.000,- Kč, tak vám banka poskytne 800.000,- Kč formou hypotečního úvěru za nejvýhodnějších podmínek. Z vlastních prostředků tedy financujete 200.000,- Kč. ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAM90% Hypotéka
Až 90 procent z ceny nemovitosti, kterou ručíte. Přesně tolik si můžete půjčit na hypoteční úvěr. Abyste ale 90% hypotéku dostali, musíte splnit několik požadavků. Jsou to zejména základní podmínky pro získání hypotéky – tedy například: věk,příjemči bonita.Oproti nižším půjčkám ale musíte u 90% hypotéky počítat s méně výhodnými podmínkami. Protože má hypotéka pokrýt 90 procent z ceny nemovitosti, je pro banku riskantnější než menší úvěry. A proto poskytovatelé toto riziko obvykle kompenzují vyšším úrokem. Pro většinu lidí je přitom 90% hypotéka nejvyšší možná. Podle pokynů České národní banky mohou poskytovatelé víc peněz půjčit jen v 5 procentech případů. Potřebujete tak mít naspořeno alespoň 10 procent z kupní ceny. V praxi to vypadá tak, že u bytu za 3 000 000 korun získáte maximálně 2 700 000 korun. Zbytek doplatíte vy. Pokud si chcete pomocí hypotéky půjčit víc než 90 procent z ceny domu či bytu, musíte ručit více nemovitostmi. V takovém případě stoupne hodnota zástavy, ze které se půjčka počítá. Výhodou je, že se tím pádem můžete dostat na nižší LTV (obvykle do 80 %) a získáte tak nižší úrok než u 90% hypotéky. Pokud jste například původně ručili bytem za 2 500 000 korun a nyní k němu přidáte další byt ve stejné ceně, stoupne hodnota zástavy na 5 000 000 korun. U hypotéky na zmíněných 2 500 000 tak bude LTV 50 %. ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMAmerická hypotéka
Je neúčelový úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Zpravidla je využíván klienty bank pro získání prostředků jejichž účel užití není nutné dokládat. Proto také banka požaduje vyšší LTV (Loan to Value ratio), tedy při poskytnutí nemovitosti v hodnotě 1 mil. korun např banka poskytne pouze 0,5 mil. korun hodnotu této pseudo-hypotéky. ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMSrovnáváme hypotéky od
KOMENTÁŘE k článku Hypotéka a RPSN
RPSN, Komentoval(a): D.
V jedné bance se mi stalo, že při dotazu na výši RPSN v rámci hypotečního úvěru mi bylo sděleno, že tento údaj se přesně vypočítat nedá a jestliže mi ho v jiné bance sdělili, byl vlastně smyšlený/lživý, a tedy nepřesný. Výše RPSN mi tedy sdělena nebyla.
Zajímalo by mne, zda je toto tvrzení pravdivé? Přijde mi při nejmenším prapodivné, že v jedné bance mi jsou schopni výši RPSN poskytnout a v jiné ne.
Re: Banka odmítla poskytnout výši RPSN, Komentoval(a):
Dobrý den, je pravdou, že RPSN lze u úvěru na desítky let pouze odhadovat. Tento odhad vychází z aktuálně platné úrokové sazby a poplatků. Zejména úroková sazba platí u hypoték jen po dobu sjednané fixace a potom se může změnit. Nicméně banka má povinnost Vám tento odhad RPSN poskytnout (všechny banky mají stejný informační handicap, takže RPSN bude porovnatelné). Před podpisem smlouvy Vám banka musí vystavit tzv. ESIP (Evropský standardizovaný informační přehled), který mimo úrokové sazby, doby fixace a RPSN obsahuje i větu "za každou půjčenou korunu nám vrátíte např. 1,50 Kč" (aby výhodnost úvěru pochopil skutečně každý). Banka neposkytnutím info o RPSN porušuje platné zákony. Určitě si od takové banky žádný úvěr neberte a prohřešek nahlaste dohledovému orgánu nad bankami (ČNB).
RPSN - "normální" výše, Komentoval(a): Ondřej
Dobrý den, měl bych dotaz, jaká výše RPSN se ještě považuje za přijatelnou? Samozřejmě tedy pokud se vůbec něco takového dá takto jednoduše říct. Jestli tedy existuje nějaká škála, dokdy je RPSN v normálu a odkdy už je vysoké. Děkuji.
RE: RPSN, Komentoval(a):
Dobrý den, výše úroků (a tím celé RPSN) se u hypotéky v čase mění dle aktuální hodnoty peněz a rizik. Za dobré podmínky bych dnes považoval úrok pod 2% a nulové poplatky za sjednání a vedení hypotéky.
Vzorec, Komentoval(a): Jirka
Dobry den. Jaký je vzorec na vypocet RPSN.