Hypotéka a uznání příjmů: Víte, které příjmy banka akceptuje?

Právě typ vašeho příjmu je při žádosti o hypotéku zásadní. Ovlivňuje totiž vaši bonitu – a ta je klíčová při rozhodování o tom, zda úvěr získáte, nebo ne.

„Obecně platí, že nejlepší postavení mají zaměstnanci se smlouvou na dobu neurčitou. Jejich příjem banky vnímají jako nejstabilnější a nejspolehlivější,“ říká Miroslav Majer, CEO portálu Banky.cz.

Hlavní a vedlejší příjmy u hypotéky

Podle toho, jak banky k uznání příjmů přistupují, je můžeme rozdělit na hlavní a vedlejší.

• Hlavní příjmy poskytovatelé obvykle akceptují v plné výši. Patří mezi ně mzda ze zaměstnání a výdělky z podnikání.

• Vedlejší příjmy banky často uznávají jen v určité výši, která může být daná konkrétní částkou nebo procentuálním poměrem. Do této skupiny patří například státní příspěvky, příjmy z práce na dohodu nebo prostředky, které získáte pronájmem nemovitostí. Takové peníze se proto hodí spíš jako doplnění k hlavnímu příjmu.

Zaměstnanecký příjem

Při žádosti o hypotéku mají nejlepší výchozí pozici zaměstnanci. Důležité ale je, na jak dlouhé spolupráci se domluvíte se zaměstnavatelem.

„Ideální je smlouva na dobu neurčitou. Hypotéku ale můžete získat, i když máte smlouvu na dobu určitou. Potřebujete však, aby byla uzavřená alespoň na 1 rok. Navíc počítejte s tím, že když uvedená doba vyprší, bude od vás banka chtít novou smlouvu,“ upozorňuje Miroslav Majer.

Čím kratší je doba trvání smlouvy, tím menší je šance, že banka žádost schválí.

A pokud jste ve výpovědní nebo zkušební lhůtě, s hypotékou raději vůbec nepočítejte.

Jak na dokládání příjmů ze zaměstnání

Dokládání příjmů je v případě zaměstnanců jednoduché. Stačí bance dodat potvrzení o výši příjmů od vašeho zaměstnavatele.

Myslete jen na to, že banky obvykle vyžadují, aby toto potvrzení bylo na jejich formuláři. Na účetním oddělení vaší firmy ho naštěstí snadno vyplní.

Podnikatelský příjem

V případě OSVČ je situace složitější. Banky k nim přistupují přísněji, protože podnikatelské příjmy nebývají tak stabilní jako mzda od zaměstnavatele.

Vydělané prostředky navíc posuzují různě. Zatímco některé poskytovatele zajímá především váš čistý příjem (částka, která vyjde, když od příjmu odečtete výdaje), jiní se zaměřují na obrat.

„Běžnější je posuzování čistého příjmu. Banky u něj vycházejí z daňového přiznání. Problém je, že řada podnikatelů využívá odpočty pomocí předepsaného paušálu či daňovou optimalizaci, a své příjmy tak snižuje. Díky tomu platí menší daně, jenže získání hypotéky si tím zkomplikují,“ podotýká Miroslav Majer.

Jak přesně banky postupují při uznávání podnikatelských příjmů, se dozvíte v článku Jak získat hypotéku pro OSVČ.

Jak na dokládání příjmů z podnikání

Pokud tedy využíváte daňovou optimalizaci nebo odpočty pomocí paušálu, žádost o hypoteční úvěr si naplánujte s dostatečným předstihem. A daňové přiznání tomu přizpůsobte.

Například tím, že uplatníte skutečné výdaje, a zvýšíte tak svůj zisk.

Počítejte přitom s tím, že některé banky vyžadují daňové přiznání i za dvě poslední zdaňovací období.

„Z daňového přiznání dokážou banky vyčíst nejen přibližnou výši příjmů, ale také životaschopnost vašeho podnikání. Pokud tedy s podnikáním začínáte a žádné daňové přiznání nemáte, banka vaši žádost o hypotéku zamítne,“ zdůrazňuje Miroslav Majer.

Státní příspěvky

Při dokládání příjmů nezapomeňte ani na státní příspěvky. Banky přitom uznávají prakticky všechny dlouhodobé a stabilní příjmy. Například:

• peněžitou pomoc v mateřství (mateřská);

• rodičovský příspěvek;

• invalidní, starobní či vdovský důchod

• nebo výsluhy.

Poskytovatelé ale tyto příspěvky obvykle neuznávají v plné výši. Stejně jako například výživné přiznané soudem.

Příjmy z dohody o provedení práce a pracovní činnosti

Některé banky uznávají také příjmy z takzvaných dohod. Tedy z prací, které odvedete podle dohody o provedení práce či z dohody o pracovní činnosti.

„Neplatí to ale vždy. Zatímco někteří poskytovatelé tyto příjmy akceptují, další zohledňují jen některé z nich a u jiných s nimi vůbec neuspějete. Proto je lepší obrátit se na hypotečního poradce, který zná požadavky jednotlivých bank. A pomůže vám najít takovou, u které získáte nejvýhodnější podmínky,“ říká Miroslav Majer, CEO portálu Banky.cz.

Příjem z pronájmu

Pokud máte pravidelný příjem z pronájmu nemovitosti, nezapomeňte o něm banku také informovat. Počítejte ale s tím, že poskytovatelé obvykle akceptují jen část uvedené sumy – zohledňují tak výdaje spojené se správou nemovitosti.

„Příjmy z pronájmu prokážete pomocí daňového přiznání. Pokud se v něm neobjevují, nemůžete je využít ani při žádosti o hypotéku,“ vysvětluje Miroslav Majer.

Do příjmů z pronájmu můžete započítat i peníze za nájem garáže, dílny a dalších nebytových prostor.

Příjmy ze zahraničí

Banky obvykle akceptují i zaměstnanecké a podnikatelské příjmy ze zahraničí. Ovšem ne v plné výši. Kvůli možným změnám v kurzech uznávají pouze 80–90 % z vašeho příjmu přepočteného na koruny.

Důležité také je, v jaké měně příjmy máte. Ideální je, když jsou v:

• eurech,

• amerických dolarech

• nebo britských librách.

U ostatních měn bývá uznání příjmů problematické.

Příjmy, které banky neuznávají

A s jakými příjmy při žádosti o hypotéku neuspějete? Zjednodušeně řečeno jsou to prostředky, u kterých banky nemají jistotu, jak dlouho je budete čerpat.

Patří sem například příjmy z brigád, příspěvky na bydlení nebo podpora v nezaměstnanosti.

Banky a uznání příjmů pro hypotéku

Na závěr je potřeba zmínit, že přístup jednotlivých bank k uznání příjmů se liší. A to nejen v tom, které prostředky akceptují, ale také do jaké míry.

Zatímco u jednoho poskytovatele se svými příjmy neuspějete, u jiné banky hypotéku bez problémů získáte. Proto se vždy předem poraďte s hypotečním poradcem.