Hypotéka na stavbu domu: poradíme vám, jak ji získat i čerpat

Důležité je zejména správné plánování stavby i nastavení hypotečního úvěru. Ještě předtím ale musíte hypotéku na stavbu domu vůbec získat.

Jak na to?

V první řadě musíte mít dostatečnou bonitu.

Banky ji hodnotí podle vašich příjmů, výdajů a úvěrové historie. Pokud poskytovatel zjistí, že není dost vysoká, vaši žádost o půjčku zamítne.

Jednotlivé banky přitom posuzují bonitu žadatele s jinou přísností. I když tedy napoprvé neuspějete, neznamená to, že se musíte s hypotékou na výstavbu domu rozloučit. Zkuste požádat jinde. Docela dobře se může stát, že úvěr nakonec získáte.

Jestli si chcete ušetřit obcházení poskytovatelů, obraťte se na hypotečního poradce. Zná podmínky všech bank na trhu a ví, jak hodnotí bonitu žadatelů. Snadno tedy najde takovou, u které se svou žádostí uspějete.

A u které získáte nejvýhodnější podmínky.

Co potřebujete k žádosti o hypotéku na stavbu?

Bonita je základ každé žádosti o hypotéku. Abyste ale získali půjčku na výstavbu domu, musíte předložit ještě řadu dalších dokumentů.

Kromě těch, se kterými se setkáte u každé hypotéky, jsou to:

• projektová dokumentace stavby,
• rozpočet a harmonogram stavby.

Také tyto dokumenty rozhodují o tom, zda půjčku získáte. A v jaké výši.

Obecné podmínky pro získání hypotéky totiž říkají, že vám smí banka půjčit nanejvýš 90 % z hodnoty zastavené nemovitosti. Větší úvěr smí nabídnout jen výjimečně. Z rozpočtu a dalších dokumentů přitom dokáže odhadce určit, jaká bude budoucí cena domu. A tedy z jaké částky banka určí oněch 90 %.

U hypotéky na stavbu je zásadní pozemek

Při žádosti o hypotéku na výstavbu domu bývá klíčový pozemek. Důležité je zejména, jestli už parcelu máte, nebo ji teprve plánujete koupit. Právě to ovlivňuje postup při žádosti o hypoteční úvěr.

Stavební pozemek už máte

Jednodušší je, když už pozemek máte. Automaticky s ním ručíte za stavbu, která na něm vznikne. Jeho cena se totiž započítává do budoucí hodnoty nemovitosti. Právě ta je pro poskytovatele zásadní.

Potřebná půjčka na výstavbu domu tak může mít obvykle nižší LTV a vy tak díky tomu získáte nižší úroky než u 90% hypotéky.

Zároveň ale musíte dávat pozor, aby pozemek splňoval předepsané požadavky. Za hypotéku na stavbu domu totiž můžete ručit pouze pozemkem, který splňuje tyto podmínky:

• je určený ke stavbě podle regulačního nebo územního plánu,
• jsou na něm vybudované a zkolaudované inženýrské sítě (pokud jejich vybudování není účelem hypotéky),
• vede k němu veřejná komunikace – pokud je přístup přes soukromý pozemek, musí na něm být věcné břemeno umožňující průjezd a průchod.

Banky mohou chtít také list vlastnictví a nabývací titul k pozemku.

Vlastní pozemek bývá výhodou. Můžete si tak s dostatečným předstihem zařídit projektovou dokumentaci.

Stavební pozemek teprve kupujete

Máte přitom 2 možnosti, jak žádat o hypotéku na stavbu domu:

• Požádáte nejdřív o hypotéku na pozemek. Nemusíte tak hned stavět a máte dost času, abyste našetřili víc peněz, které vám pomohou s následnou výstavbou. O hypotéku na stavbu domu požádáte až později. Pokud ale budete v té době ještě splácet půjčku na pozemek, musíte o nový hypoteční úvěr žádat u stejné banky.
• Požádáte o hypotéku na pozemek i výstavbu domu. Výhodou je, že vše vyřídíte najednou. Splácíte tedy jeden úvěr místo dvou – nemusíte řešit dvoje poplatky za odhad nemovitosti a další zbytečné náklady spojené s vyřízením půjčky.

Zároveň je ale potřeba říct, že podmínky u jednotlivých bank se liší. Někteří poskytovatelé například poplatky za sjednání hypotéky běžně odpouští. V takovém případě se nemusíte bát zbytečných nákladů ani když si vezmete dvě půjčky.

V každém případě počítejte s tím, že obvykle musíte dům zkolaudovat do 2 let od podpisu smlouvy nebo od začátku čerpání hypotéky. Jen získání stavebního povolení přitom zabere i několik měsíců. Výstavbu proto musíte pečlivě naplánovat.

Při stanovení výše LTV pak opět záleží na budoucí hodnotě nemovitosti.

Abyste se dostali na nejnižší možné sazby, musíte ze svého zaplatit alespoň 20 % z budoucí hodnoty nemovitosti. Nebo ručit další nemovitostí. Zvýšíte tím hodnotu zástavy a můžete dosáhnout na nižší LTV. A tedy i na lepší úrok.

Pokud chcete například koupit pozemek za 1 000 000 korun, na kterém pak postavíte dům za 3 000 000 korun, bude hodnota zástavy maximálně 4 000 000 korun. Banka vám tedy půjčí nanejvýš 3 600 000 korun.

Když ale přidáte k zástavě byt za 2 500 000 korun, stoupne její hodnota na 6 500 000 korun. Půjčka 4 000 000 korun tedy bude mít LTV zhruba 60 %.

V obou případech musíte bance předložit návrh kupní smlouvy k pozemku. Jinak vám poskytovatel hypoteční úvěr nepovolí.

Čerpání hypotéky na stavbu domu

Hypotéka na stavbu domu je typická také svým čerpáním. Na rozdíl od půjčky na nákup nemovitosti totiž peníze nečerpáte najednou ale postupně. Banka vám tedy finance uvolňuje průběžně podle postupu prací.

Aby měla jistotu, že půjčku používáte opravdu na stavbu nemovitosti, dohlíží na vše odhadce.

Vždy, když vyčerpáte dohodnutou částku, vše zkontroluje a připraví protokol o stavu stavby. Díky němu banka ví, že výstavba pokračuje podle plánu a že hodnota nemovitosti roste. A uvolní vám další část hypotéky.

Za každý nový protokol o stavu stavby přitom zaplatíte přibližně 500–1 500 korun. I když u některých poskytovatelů získáte první protokoly zdarma, je výhodné zvládnout vše s co nejmenším počtem čerpání.

Abyste mohli čerpat další část hypotéky, musí vždy odhadce zkontrolovat postup prací a připravit protokol o stavu stavby.

Zmíněný postup je stejný u hypotéky na stavbu domu svépomocí i u stavby na klíč. Přesto je v obou situacích zásadní rozdíl.

U hypotéky na stavbu domu svépomocí musíte být pečlivější při vytváření harmonogramu a jednání s firmami a řemeslníky, kteří se o jednotlivé práce postarají. Právě dodržení termínů může být v jejich případě složitější.

Výhodou je, že pokud seženete levnější dodavatele, můžete ušetřit. Stanovení rozpočtu předem ale nebývá tak přesné jako u stavby na klíč.

Z toho vyplývá, že stavba na klíč bývá dražší. Snadno ale předem získáte položkový rozpočet i harmonogram výstavby.

Obě varianty tedy mají své výhody i nevýhody. A záleží jen na vás, jestli dáte přednost hypotéce na stavbu nemovitosti svépomocí nebo stavbě na klíč.

Na vícepráce myslete předem

Už zmíněný rozpočet je u hypotéky na novostavbu klíčový. Snadno se totiž může stát, že ho překročíte. Například kvůli využití jiného materiálu nebo kvůli nečekaným vícepracím.

Řešením je požádat o vyšší hypotéku, než nutně potřebujete. Samozřejmě, pokud na takovou půjčku dosáhnete. Máte totiž možnost nedočerpat až 20 % z půjčky na stavbu domu. A to bez sankcí.

Vytvoříte si tak rezervu, která vám pomůže právě s nečekanými výdaji.

Stejně jako u jiných hypotečních úvěrů i k hypotéce na stavbu domu navíc můžete získat 20–30 % z půjčky navíc jako neúčelovou část. Můžete ji použít například na zařízení domu.

U hypotéky na výstavbu domu máte možnost až 20 % nevyčerpat. Je proto lepší požádat raději o vyšší půjčku a získat tak rezervu pro případ, že se stavba prodraží.

Hypotéka na dřevostavbu

Specifickou kategorií u hypotéky na novostavbu je půjčka na dřevostavbu. Dřevostavby mají totiž jednu výhodu, která se u hypoték mění v zápor. Je jí rychlá výstavba.

Často je totiž rychlejší než administrativa, která s půjčkou souvisí.

Může tak předběhnout i kontroly odhadcem, a tedy možnosti čerpání peněz.

Řešením je speciální hypotéka na dřevostavbu, která s rychlejší prací počítá. Zatím ji ale nenabízejí zdaleka všechny banky. Obvykle ji najdete jen u větších poskytovatelů.

Pokud tedy takový dům plánujete, kontaktujte nejdřív hypotečního poradce. Ví, které banky hypotéku na dřevostavbu nabízejí a za jakých podmínek. S jejich pomocí tak získáte ten nejvýhodnější možný úvěr.