Jak získat hypotéku pro OSVČ

• věk alespoň 18 let,
• dostatečný příjem a bonita
• nebo dostatečná hodnota zástavy.

Jenže hned druhý z těchto bodů skrývá zásadní rozdíl. Banky totiž vnímají příjmy zaměstnanců jako stabilnější. Často navíc vypadají vyšší.

Je to dané i tím, že živnostníci mnohdy hledají způsoby, jak v daňovém přiznání své zisky snížit. Například díky použití výdajového paušálu. Nebo daňovou optimalizací. Při ní zpravidla zvyšují výdaje, aby dosáhli na menší daňový základ. A platili menší daně.

Jenže kromě nižších daní i odvodů na sociální a zdravotní pojištění to pro podnikatele znamená také horší bonitu v očích banky. Tím pádem i menší šanci na hypotéku pro živnostníky.

Přesto existují způsoby, jak na půjčku na bydlení dosáhnout. Stačí jen zvolit vhodný postup pro určení příjmu. Ať už pomocí:

• daňového základu,
• obratu
• nebo výdajového paušálu.

Hypotéka pro OSVČ a příjmy ze základu daně

Jak zmíněnou situaci řešit? Ideální je, když si hypotéku pro OSVČ naplánujete s dostatečným předstihem.

Banky totiž k prokázání příjmů požadují jedno až dvě poslední daňová přiznání. Pokud uplatňujete jako OSVČ výdajový paušál, daňovou evidenci nebo využíváte účetnictví, je vždy důležitý pro banky dílčí základ daně. Tedy řádek 37 v případě příjmů z podnikání. U příjmů z pronájmu je to řádek 39.

Raději ale předem požádejte o pomoc hypotečního poradce. Probere s vámi vaši situaci a zjistí, jaká forma výdajů podle vašeho předpokládaného ročního obratu bude nejlepší, aby banka hypotéku schválila.

Takový postup je nejlepší, pokud chcete u hypotéky pro OSVČ použít ke spočítání příjmů základ daně.

Pro živnostníky to často bývá nejjednodušší cesta k hypotéce. Banky totiž lépe vidí na vaše reálné příjmy. A jednodušeji si spočítají, jestli si s úvěrem poradíte.

Výhody a nevýhody hypotéky pro OSVČ a určení příjmů podle základu daně

• banka snadněji spočítá vaši bonitu
• můžete dosáhnout na vyšší hypotéku než u vykazování příjmů podle obratu nebo při uplatňování výdajového paušálu

• může to vést k vyšším daním i zálohám na sociální a zdravotní pojištění

Hypotéka pro OSVČ a příjmy z obratu

U hypotéky pro živnostníky můžete požádat také o uznání příjmů podle svého ročního obratu.

V takovém případě vezme banka z vašeho obratu předem danou část, kterou započítá jako váš čistý roční příjem. A pak už snadno dopočítá příjem měsíční.

Každá banka ale uznává jako roční příjem jiné procento z obratu. U každého poskytovatele tak může váš příjem vyjít jinak – i když pokaždé dodáte zcela stejné podklady.

A komu se tedy takový postup vyplatí? Obvykle podnikatelům s vysokými příjmy i náklady a tím pádem nízkým daňovým základem.

Je tedy logické, že převážná většina takových klientů dosáhne na vyšší hypoteční úvěr než v předchozím případě.

Musíte ale počítat s tím, že uznání příjmů podle ročního obratu nabízí jen některé banky. Limit této půjčky je navíc obvykle od 80 do 90 % z ceny zástavy.

Výhody a nevýhody hypotéky pro OSVČ a určení příjmů podle obratu

• můžete dosáhnout na zajímavou hypotéku, i když máte nízký daňový základ
• nevadí daňová optimalizace ani použití výdajového paušálu

• tento typ hypotéky neposkytují všechny banky
• někteří poskytovatelé nabízí LTV maximálně 80 %

Hypotéka pro OSVČ a výdajový paušál

Už jsme zmínili, že u hypotéky pro živnostníky může být komplikací, pokud v daňovém přiznání používáte výdajový paušál. Klesá tak základ daně a tím pádem i deklarované příjmy.

A čím vyšší paušál máte, tím výrazněji vaše příjmy klesnou.

Neznamená to ale, že hypotéku pro OSVČ nezískáte. Přibývá totiž poskytovatelů, kteří umí s výdajovými paušály pracovat.

A pokud zhodnotí, že jsou výdaje ve vašem oboru menší než ty paušální, přepočítají podle toho i vaše příjmy.

Týká se to zejména profesí, u kterých je velký předpoklad, že reálné náklady na paušální hodnotu nedosáhnou. Všechny banky přitom zvýhodňují takzvaná svobodná povolání, jako jsou například právníci/advokáti, IT specialisté, lékaři, architekti a další.

Výhody a nevýhody hypotéky pro OSVČ a určení příjmů pomocí výdajového paušálu

• díky vysokým odpočtům máte zpravidla nižší daně a zálohy na sociální a zdravotní pojištění než při uplatňování skutečných výdajů
• menší administrativa spojená se samotným daňovým přiznáním

• nemusíte dosáhnout na tak vysokou půjčku jako při určení příjmů pomocí skutečných výdajů

Využijte pomoc hypotečního poradce

Kromě zmíněných možností můžete u hypotéky pro OSVČ požádat také o prokázání příjmů pomocí výpisů z účtu. Na trhu najdete několik poskytovatelů, kteří to umožňují. Obvykle to ale pro vás znamená nižší LTV než u běžného hypotečního úvěru.

A která ze zmíněných variant je nejvýhodnější?

Obvykle to záleží na více parametrech. Patří mezi ně zejména:

• výše příjmů,
• výše výdajů,
• obor podnikání
• nebo délka trvání živnosti.

Pokud tedy chcete najít tu nejlepší možnost, obraťte se na hypotečního poradce. Podle vašich možností a požadavků spočítá, na jakou půjčku dosáhnete u jednotlivých poskytovatelů. A také, jaký způsob prokazování příjmů se vám nejvíc vyplatí.

Samozřejmě i u hypotéky pro OSVČ můžete využít hypoteční kalkulačku. Dá vám základní přehled o aktuálních nabídkách na trhu.

Potřebné doklady k hypotéce pro OSVČ

Ať už se rozhodnete pro jakoukoliv hypotéku pro živnostníky, pamatujte, že bance musíte vždy dodat několik dokladů o sobě a o svém podnikání. Jsou to například:

• daňové přiznání za předchozí rok či dva,
• doklad o zaplacení daně z příjmů nebo vrácení přeplatku daně z příjmů,
• potvrzení o bezdlužnosti vůči finančnímu úřadu,
• u příjmů z pronájmu také nájemní smlouva a list vlastnictví k nemovitosti
• nebo výpisy z účtu (u některých poskytovatelů).

Kromě toho se banky u hypotéky pro OSVČ obvykle zajímají také o:

• obor a délku podnikání,
• roční obrat,
• čisté měsíční příjmy
• nebo o úspory, které můžete do nemovitosti investovat.

Neuspěli jste? Zkuste spolužadatele

Samozřejmě se může stát, že ani po dodání všech potřebných dokladů na hypotéku nedosáhnete. V takovém případě máte ještě další možnost – získat spolužadatele.

Pokud je to člověk, se kterým žijete ve společné domácnosti, banka vaše příjmy sčítá (stejně jako vaše výdaje). Na potřebnou půjčku tak obvykle dosáhnete snadněji.

Manžele navíc poskytovatelé automaticky berou jako spolužadatele. Pokud se tedy nerozhodnete jinak, žádáte společně o hypotéku pro manžele (kdyby chtěl o půjčku žádat jen jeden z vás, musíte předem u notáře sepsat zápis o zúžení společného jmění manželů).

Když spolužadatel ze společné domácnosti není, je situace trochu složitější.

Sehnat takového spolužadatele nemusí být snadné. Pokud se vám to ale povede, může to být zajímavá varianta, jak na hypotéku pro OSVČ dosáhnout.