Hypotéka: Refinancování nebo refixace?
S blížícím se jarem a stoupajícími teplotami neúprosně rostou i úrokové sazby hypoték. Refinancovat úvěr u konkurence nebo raději refixovat úrok u stávající banky? Poradíme, jak získat co nejlepší sazbu.
Refixace
Refixace hypotéky je nabídka nové úrokové sazby od stávající banky. Na co si dát pozor? Banky standardně nabízejí nové sazby dva až tři měsíce před výročím sjednání hypotéky a zkoušejí svým klientům nabídnout horší než standardní sazbu. Banky spoléhají na obecnou neochotu klientů měnit banku.
Refinancování
Refinancování hypotéky je převedení úvěru ze stávající banky do jiné. Konkurence většinou nabídne výhodnější úrokovou sazbu a v tento moment začíná boj o zákazníka. Stávající banka se snaží dorovnat nabídku konkurence a nová banka bojující o klienta podmínky často ještě vylepšuje.
Při refinancování hypotečního úvěru je třeba se připravit na „byrokratické kolečko“. Podává se nová žádost o hypoteční úvěr, znovu se dokládají příjmy a nemáte-li svůj starý odhad ceny nemovitosti, banka si nechá vytvořit nový (většina bank má odhad i zpracování úvěru u refinancování zdarma). Díky refinancování hypotéky u konkurence lze ušetřit na úrocích, mnohdy výrazně. I proto se vyplatí tuto malou dávku byrokracie přetrpět.
Mýty a fakta
Mnoho klientů si myslí, že pokud si ponechá hypotéku u stávající banky a sazbu jen refixuje, přepočítá se pouze úrok a anuitní splácení pokračuje tam kde minulý měsíc skončilo. Reálně ovšem dochází po zohlednění nové úrokové sazby k přepočtu celého úvěru (nově se stanovuje úrok, úmor a splátkový kalendář, jako by se jednalo o novou hypotéku).
Kdy refinancovat?
Refinancování hypotéky s garantovaným úrokem lze sjednat až 24 měsíců před výročím stávající fixace. Z důvodu očekávaného růstu úrokových sazeb (do konce roku 2018 určitě překonáme 3% u pětiletých fixů) doporučuje případné refinancování sjednat co nejdříve. Každý další měsíc budou podmínky jen horší.
Hypoteční kalkulačka - snadno a rychle si spočítejte svoji hypotéku!
Mohlo by vás zajímat
Levnější nájem nebo hypotéka? V některých regionech vyhrává hypotéka
Po dvou letech vysokých sazeb nastává na hypotečním trhu zásadní zlom. Srovnání nájmu a hypotéky ukazuje překvapivé výsledky: v některých krajích České republiky vychází poprvé od roku 2022 výhodněji hypotéka než nájem. Které to jsou a o kolik méně tam zaplatíte na hypotéce než na nájmu? A co zbývající kraje? Přinášíme srovnání napříč regiony ČR.
Jak získat odhad ceny nemovitosti pro hypotéku a kolik za odhad zaplatíte
Jsou dokumenty, bez kterých se při žádosti o
půjčku na bydlení neobejdete. Jedním z nich je i odhad ceny nemovitosti pro
hypotéku. Pro každého žadatele je přitom zásadní – do velké míry určuje, kolik
vám banka půjčí. Jak získat odhad bytu nebo domu a kolik stojí odhad ceny nemovitosti?
S přípravou na hypotéku neotálejte: Včasné vyřízení má spoustu výhod
Chystáte se na hypotéku? Včasná příprava vám pomůže vyhnout se nepříjemnostem a také ušetřit. Přinášíme praktické rady a tipy pro získání nejvýhodnější hypotéky. Ukážeme, jak získat náskok před ostatními zájemci o nemovitost. Či jak se vyhnout komplikacím s hypotékou, když v životě chystáte změnu.
O lepší hypotéku musíte zabojovat: Strategie pro jednání s bankami
V dnešním finančním světě, kde banky přistupují k poskytování hypoték stále opatrněji, si vyjednání lepších podmínek může vyžadovat jisté úsilí.
Vývoj úrokových sazeb hypoték
Úrokové sazby hypoték prožívají poměrně turbulentní období. Poté, co se v roce 2020 přiblížily k historickým minimům, začaly opět růst. A to k téměř rekordním výškám. V roce 2023 vyskočily skoro k 6 %. Aktuálně ale znovu klesají. Podívejte se, co vývoj úrokových sazeb hypoték ovlivnilo a jak se úroky v posledních letech měnily.
Z naší bankovní poradny
Hypotéka, rozvod, úmrtí a dědictví
Hypotéka, životní pojištění a úmrtí
Hypotéka na Slovensku
Po rozchodu nechci přítelovi ručit
Pojmy ve slovníku
100% Hypotéka
Půjčka, která pokryje celou koupi. Taková je 100% hypotéka. LTV této hypotéky je 100 %, což znamená, že vám banka půjčí peníze na celou odhadní cenu nemovitosti, kterou ručíte. Díky 100% hypotéce tak získáte dost peněz na nákup domu či bytu nebo například na výstavbu. Zároveň ale musíte počítat s vyšším úrokem než u menších půjček. Pro banky je totiž úvěr bez spoluúčasti klienta rizikovější, a proto jsou jeho podmínky přísnější. V současnosti navíc čeští poskytovatelé 100% hypotéky neposkytují. Česká národní banka totiž v roce 2016 zpřísnila podmínky pro získání hypotéky a jejich součástí bylo také ukončení 100% hypoték. Banky tak nabízí maximálně 90% hypotéky. Pouze u 5 % objemu poskytnutých půjček smí být LTV vyšší než 90 %. Přesto existuje možnost, jak pomocí půjčky na bydlení získat dost peněz na úhradu celé kupní ceny nemovitosti. V podstatě tedy můžete dosáhnout na 100% hypotéku. Jak na to? Musíte ručit více nemovitostmi. Kromě kupovaného bytu či domu to může být například nemovitost rodičů. Samozřejmě ale platí, že majitel této nemovitosti musí s ručením souhlasit. Díky ručení více nemovitostmi se zvýší hodnota zástavy. I při 90% či menším LTV tak získáte peníze na nákup vybraného domu či bytu. Banky navíc obvykle umožňují druhou nemovitost z hypotéky vyvázat, jakmile splatíte potřebnou část úvěru. Dál tedy ručíte pouze kupovaným domem či bytem. Další možností je dofinancovat hypotéku dalším úvěrem. Například úvěrem ze stavebního spoření. ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAM80% Hypotéka
Je nejčastěji sjednávaná hypotéka z více důvodů (ČNB s ohledem na růst ceny nemovitostí a krytí bankovních rizik omezila poskytování 90% hypoték a úplně zakázala poskytovat 100% hypotéky)Jde o hypotéku s nejvýhodnější úrokovou sazbou na trhu - v tomto segmentu je nejvyšší konkurence mezi bankami poskytujícími hypotéky. Příklad: pokud máte odhad nemovitosti na 1.000.000,- Kč, tak vám banka poskytne 800.000,- Kč formou hypotečního úvěru za nejvýhodnějších podmínek. Z vlastních prostředků tedy financujete 200.000,- Kč. ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAM90% Hypotéka
Až 90 procent z ceny nemovitosti, kterou ručíte. Přesně tolik si můžete půjčit na hypoteční úvěr. Abyste ale 90% hypotéku dostali, musíte splnit několik požadavků. Jsou to zejména základní podmínky pro získání hypotéky – tedy například: věk,příjemči bonita.Oproti nižším půjčkám ale musíte u 90% hypotéky počítat s méně výhodnými podmínkami. Protože má hypotéka pokrýt 90 procent z ceny nemovitosti, je pro banku riskantnější než menší úvěry. A proto poskytovatelé toto riziko obvykle kompenzují vyšším úrokem. Pro většinu lidí je přitom 90% hypotéka nejvyšší možná. Podle pokynů České národní banky mohou poskytovatelé víc peněz půjčit jen v 5 procentech případů. Potřebujete tak mít naspořeno alespoň 10 procent z kupní ceny. V praxi to vypadá tak, že u bytu za 3 000 000 korun získáte maximálně 2 700 000 korun. Zbytek doplatíte vy. Pokud si chcete pomocí hypotéky půjčit víc než 90 procent z ceny domu či bytu, musíte ručit více nemovitostmi. V takovém případě stoupne hodnota zástavy, ze které se půjčka počítá. Výhodou je, že se tím pádem můžete dostat na nižší LTV (obvykle do 80 %) a získáte tak nižší úrok než u 90% hypotéky. Pokud jste například původně ručili bytem za 2 500 000 korun a nyní k němu přidáte další byt ve stejné ceně, stoupne hodnota zástavy na 5 000 000 korun. U hypotéky na zmíněných 2 500 000 tak bude LTV 50 %. ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMAmerická hypotéka
Je neúčelový úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Zpravidla je využíván klienty bank pro získání prostředků jejichž účel užití není nutné dokládat. Proto také banka požaduje vyšší LTV (Loan to Value ratio), tedy při poskytnutí nemovitosti v hodnotě 1 mil. korun např banka poskytne pouze 0,5 mil. korun hodnotu této pseudo-hypotéky. ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMSrovnáváme hypotéky od
KOMENTÁŘE k článku Hypotéka: Refinancování nebo refixace?
Fixace po celou dobu hypotéky, Komentoval(a): Marie Šmídová
Dobrý den, myslíte, že se v dnešních podmínkách vyplatí vzít si fixaci na celou dobu hypotéky? Například na 30 let? Byla jsem překvapená, že se to vůbec dá fixovat na tak dlouhou dobu.
Re: Fixace, Komentoval(a):
Dobrý den, volba délky fixace vždy záleží na výši sazeb pro konkrétní fixace a Vašich preferencích. Obvykle platí, čím delší fixace, tím vyšší úroková sazba. Lze předpokládat, že ještě další 2 roky budou sazby růst. Následně s příchodem krize opět klesnou. S dnešní fixací na 5 let dosáhnete za 5 let třeba na stejně výhodné sazby jako dnes. Platit po celých 30 let výrazně vyšší úrok se nemusí vyplatit.