Investice do nemovitostí a realitní bublina

Návratnost investice

Když vyhotovuji investiční analýzu, vždy stanovím tři základní varianty její návratnosti: Pesimistickou, realistickou a optimistickou. Procenty vyjádřím pravděpodobnost. Do hry vstupuje mnoho faktorů. Všeobecně vzato by se roční zisk například v Praze nebo Brně měl pohybovat kolem 3-4% kupní ceny nemovitosti. Pro přesnější určení ročního výnosu je třeba zodpovědět mnoho otázek.

• Jaká je poptávka po pronájmech v dané oblasti?
• Vyplatí se zde investovat do bytových jednotek, komerčních prostor nebo snad do průmyslového areálu? Po jaké dispozici bytové jednotky je největší poptávka?
• Jaká dispozice je nejvýhodnější v poměru kupní cena/pronájem?
• Dle jakých kritérií nastavit správnou cenu měsíčního nájemného?

Po vyhodnocení těchto faktorů je třeba nastavit již zmíněné tři základní varianty. Co tyto scénáře přímo ovlivňuje? Pozitivní varianta je stav, kdy se nám podaří získat stabilního nájemníka s perfektní platební morálkou, bez jakýchkoliv dalších komplikací. Pokud tomu tak nebude, vzniká riziko, že budeme muset shánět dalšího nájemníka. Tudíž nemovitost může být jeden nebo více měsíců prázdná a následkem toho nebude produkovat žádný příjem. Další ztráty na celkovém ročním zisku mohou způsobit opravy. Pokud se tyto události sejdou, můžeme se dostat právě až do pesimistické varianty a tedy pod 3% ročního zisku z investice.

Koupit či nekoupit?

Celou situaci aktuálně dělá ještě o něco složitější současné "nepřehledné" období. Ceny nemovitostí v posledních letech enormně vzrostly, především díky historicky nejnižším úrokovým sazbám ČNB, které až nezdravě podpořily poptávku (která znatelně převýšila nabídku). Růst má nadále pokračovat. Ale jak dlouho? Už nyní se názory různí v odhadech na dobu, kdy ceny nemovitostí začnou opět klesat. Může to být za dva, za tři, ale také za pět let. Faktorů, které tuto skutečnost ovlivní, je mnoho.

Pokud disponujete hotovostí, počkejte si, až ceny nemovitostí opět klesnou. Chcete-li čerpat hypotéční úvěr, neváhejte a investujte. Úrokové sazby jsou stále velmi výhodné a je pravděpodobné, že budou nadále stoupat. Nicméně ani toto nelze brát jako dogma. Stále se na trhu dají najít vysoce zajímavé investiční příležitosti, kdy i v případě investora s hotovostí může být nákup nemovitosti velmi zajímavý. U investic na hypotéku je třeba nezapomínat na potenciální růst úrokových sazeb v budoucnu. Mohli bychom se tak dostat do situace, kdy se nám po uplynutí fixace zvedne splátka úvěru, ale adekvátní zvýšení nájemného již nebude možné. 

Hypoteční kalkulačka - snadno a rychle si spočítejte svoji hypotéku!