Investování do nemovitostí v roce 2024: Stále se vyplatí?

„Po několika letech spojených s vysokými úrokovými sazbami hypoték se pomalu navrací doba, kdy má smysl začít uvažovat o investici do nemovitostí. Podle posledních zpráv nižší úrokové sazby spolu s vidinou jejich dalšího poklesu v budoucnu vedou ke zvýšené poptávce po nemovitostech. Zvýšení poptávky jde ale ruku v ruce s růstem cen nemovitostí. Řada odborníků se proto domnívá, že je právě teď ten pravý čas investovat do nemovitostí. V příštích letech se totiž očekává meziroční nárůst cen bytů o pět až patnáct procent,“ říká Petr Jermář, specialista na finance z portálu banky.cz.

Predikce úrokových sazeb pro rok 2024

Podle společnosti Swiss Life Hypoindex v květnu 2024 činila průměrná nabídková sazba hypoték 5,52 %. Během května navíc bankovní rada ČNB snížila dvoutýdenní repo sazbu o 0,5 procentního bodu na 5,25 %, takže se očekává, že dojde k dalšímu poklesu úrokových sazeb hypoték ze strany bank. Odborníci odhadují, že by se ke konci roku 2024 mohly úrokové sazby hypoték přiblížit 4 %. Více o vývoji úrokových sazeb hypoték.

Proč v roce 2024 uvažovat o investici do nemovitostí?

„Investicím do nemovitostí nahrává do karet nejen pozvolné snižování úrokových sazeb, ale také rostoucí zájem o nájmy a nárůst cen nájmů. Mezi investory jsou nejžádanější garsonky a byty 2+kk. V případě větších bytů bývá složitější najít nájemníky. Pokud uvažujete o koupi bytu na investici, měli byste se zaměřit nejen na dispozici bytu, ale také lokalitu, ve které se byt nachází. Ideální je zvolit lokalitu s dobrou občanskou vybaveností a dobrým dopravním spojením. Například v Praze na jeden byt připadají i desítky zájemců o pronájem,“ říká Petr Jermář, specialista na finance z portálu banky.cz.

Výhody investování do nemovitostí

Investice do nemovitostí je spojená s několika výhodami, které u jiného typu investice nenajdete. Jedná se o tyto:

• pravidelný pasivní příjem z nájemného,
• dlouhodobý růst hodnoty nemovitosti (v ČR se roční zhodnocení nemovitostí pohybuje okolo 9 %),
• možnost ručit nemovitostí při žádosti o hypotéku,
• finanční jistota (možnost případného prodeje nemovitosti),
• vyšší výnos než v případě spoření.

Rizika investování do nemovitostí

Podobně jako jiné typy investic i investice do nemovitostí je kromě výhod spojená s také s několika nevýhodami. V první řadě je třeba počítat s vysokými počátečními náklady. Je také nutné myslet na to, že může být správa nemovitosti časově náročná a komplikovaná. V případě, že se rozhodnete nemovitost pronajímat, je třeba vzít v potaz i riziko neplatících nájemníků a samozřejmě také nutné investice do oprav apod. Hodnota nemovitosti i nájemného navíc může kolísat v závislosti na aktuální situaci na trhu s nemovitostmi.

Jak financovat nákup investiční nemovitosti?

Investoři zpravidla nákup investiční nemovitosti financují buďto vlastními finančními prostředky nebo hypotečním úvěrem. Půjčku na bydlení následně postupně splácí z příjmů z pronájmu. Pokud i vy plánujete nemovitost na investici financovat hypotečním úvěrem, dobře zvažte výši půjčky a její podmínky. Vzhledem k tomu, že vám může vypadnout příjem z nájmu, vždy byste měli mít vytvořenou dostatečnou finanční rezervu.

Hypoteční kalkulačka

Investice do nemovitostí a daně

Jak je to s investicí do nemovitostí z pohledu daní z příjmů? Je dobré myslet na to, že je nutné danit příjem z pronajímání nemovitosti, a to v rámci daňového přiznání fyzických osob. Při výpočtu příjmů nezapomeňte na výdaje, které si můžete od částky odečíst. Sami si můžete zvolit, jestli využijete formu odečtu skutečných nákladů nebo výdajový paušál 30 %. Kromě danění příjmů z pronájmu je třeba počítat i s daní z nemovitosti.

Investice nejen pro milionáře

Investice do nemovitostí přitom nejsou určené pouze pro lidi, kteří mají na kontě mnoho milionů a hledají konzervativní zhodnocení. Stačí, když máte naspořeno „jen“ několik set tisíc korun. Můžete totiž využít takzvanou investiční hypotéku.

Nájem poté nastavíte tak, aby pokryl co nejvyšší část splátky úvěru a další náklady (fond oprav, daň z nemovitosti). Postupně vám tak zaplatí celou nemovitost.

Ideální ale samozřejmě je, když je nájem vyšší a každý měsíc vám z něj zůstane něco navíc jako zisk.

V úvahu navíc musíte vzít i návratnost investice. U pronájmů by neměla být delší než 15-30 let.

Pozor na výpadek příjmů

U hypotéky na pronájem musíte pamatovat také na možnost, že budete nějakou dobu bez nájemníků. Nebo že se váš nájemník dostane do špatné finanční situace a nebude schopný nájem platit.

Pro takové případy potřebujete dostatečnou rezervu, abyste úvěr zvládli v takové situaci splácet.

Konečný zisk pak záleží i na tom, jestli nemovitost po jejím splacení prodáte, nebo ji využijete například jako bydlení pro své potomky.

Investovat do nemovitostí je možné už od 100 Kč

Ne všichni mají samozřejmě prostředky a podmínky k tomu, aby si mohli pořídit investiční nemovitost. Investovat do nemovitostí je ale možné i jiným způsobem, a sice prostřednictvím nemovitostních fondů nebo investičních platforem, jako je například Investown.cz či CroFunGo. Výhodou těchto forem investice je, že můžete v obou případech investovat už od 500 Kč. Investiční společnost Investika dokonce umožňuje investování do jejich realitního fondu již od 100 Kč. Ať už se rozhodnete pro jakoukoliv investici do nemovitostí, nezapomínejte na základní investiční pravidlo – diverzifikujte své vklady. Rozdělením finančních prostředků do několika typů investic a odvětví minimalizujete riziko ztráty.