Investování do nemovitostí v roce 2025: Stále se vyplatí?

„Po několika letech spojených s vysokými úrokovými sazbami hypoték se pomalu navrací doba, kdy má smysl začít uvažovat o investici do nemovitostí. Podle posledních zpráv nižší úrokové sazby spolu s vidinou jejich dalšího poklesu v budoucnu vedou ke zvýšené poptávce po nemovitostech. Zvýšení poptávky jde ale ruku v ruce s růstem cen nemovitostí. Řada odborníků se proto domnívá, že je právě teď ten pravý čas investovat do nemovitostí. V příštích letech se totiž očekává meziroční nárůst cen bytů o pět až patnáct procent,“ říká Petr Jermář, specialista na finance z portálu banky.cz.

Co si z článku odnést

• Investice do nemovitostí se v roce 2025 znovu stává atraktivní díky klesajícím úrokovým sazbám hypoték a rostoucí poptávce po nájmech.
• Nemovitostní fondy nabízejí stabilní výnos 6-7 % ročně, bez nutnosti velké počáteční investice. Stačí začít od 100 Kč měsíčně.
• Při nákupu investičního bytu se vyplatí volit menší dispozice (garsonky a 2+kk) v lokalitách s dobrou občanskou vybaveností.
• K financování investiční nemovitosti lze s výhodou využít hypotéku. Návratnost investice by neměla přesáhnout 15-20 let.
• V roce 2025 analytici očekávají růst cen nemovitostí o 5-10 %.

Ohlédnutí za rokem 2024

Rok 2024 přinesl na realitní trh různorodé výsledky. Ceny bytů vzrostly celostátně o 2,4 %, v Praze dosáhly nárůstu 5,7 %. Investoři rozdělovali své portfolio mezi různé typy nemovitostí - vedle tradičních bytů a domů rostl zájem o zemědělskou půdu, která nabídla až 10% zhodnocení. V turistických lokalitách přibylo investic do ubytovacích jednotek na krátkodobé pronájmy.

Nemovitostní fondy dosáhly solidních výsledků. Retailové fondy přinesly investorům zhodnocení 5-7 %, fondy pro kvalifikované investory nabídly ještě vyšší výnosy z nemovitostí. Historicky přitom nemovitostní fondy v ČR dosahují průměrného výnosu kolem 6-7 % ročně.

Přímé investice do bytů však nabídly nižší výnosy - v Praze roční rentabilita z pronájmu často nepřekročila 5 %. Flipování nemovitostí v roce 2024 naráželo na vyšší náklady, složitější financování nemovitostí a přísnější daňové povinnosti.

Mezi městy s vysokým investičním potenciálem vynikly Karlovy Vary a Zlín. Firmy se zároveň vrátily k využívání prémiových kanceláří a luxusních obchodních prostor.

Klesající sazby hypoték ve druhé polovině roku 2024 znovu oživují odloženou poptávku po bytech a domech. Proto se rok 2025 může nést v ještě úspěšnějším duchu (z pohledu investora) než rok předchozí.

Predikce úrokových sazeb pro rok 2025

Česká národní banka předpokládá, že snižování základních sazeb (především 2t repo) by mělo vytvořit prostor pro pokles sazeb i na komerční úrovni. Za "zdravou" úroveň hypotečních sazeb pro rok 2025 považuje Zdeňka Klapalová z Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí hodnotu okolo 3,5 až 4 %. 

I další specialisté se shodují na názoru, že trend snižování úrokových sazeb u hypoték zůstane i v roce 2025. Ale v menší míře, než tomu bylo v roce 2024.Z toho lze odvodit i prognźu cen nemovitostí 2025, hned v další kapitolce.

Výhled pro realitní trh 2025: růst bude pokračovat

Podle odhadů analytiků ceny vlastnického bydlení v roce 2025 stoupnou o 5-10 % díky vysoké poptávce po novostavbách. K růstu přispějí dostupnější hypotéky a zvýšený zájem o nájemní i rekreační nemovitosti. Nájemné poroste hlavně ve velkých městech, kde bude přetrvávat nedostatek bytů. Investice do nemovitostí 2025 se tak vyplatí i nadále.

Tržní trendy naznačují, že nemovitostní fondy překročí v objemu investic hranici 2 miliard eur. Peníze budou směřovat především do logistiky, kanceláří a nájemního bydlení. Podle analýz přibude také investic do multifunkčních center a hotelů. Na trhu posílí domácí investoři. 

Developeři zařadí do nových projektů více zelených technologií a díky novele zákona o stavebním spoření by mělo přibýt cenově dostupných bytů (i když to pravděpodobně až s rokem 2026 a později). Rozvoj trhu však bude téměř jistě i nadále brzdit pomalá digitalizace stavebního řízení.

Proč v roce 2025 uvažovat o investici do nemovitostí?

„Investicím do nemovitostí nahrává do karet nejen pozvolné snižování úrokových sazeb, ale také rostoucí zájem o nájmy a nárůst cen nájmů. Mezi investory jsou nejžádanější garsonky a byty 2+kk. V případě větších bytů bývá složitější najít nájemníky. Pokud uvažujete o koupi bytu na investici, měli byste se zaměřit nejen na dispozici bytu, ale také lokalitu, ve které se byt nachází. Ideální je zvolit lokalitu s dobrou občanskou vybaveností a dobrým dopravním spojením. Například v Praze na jeden byt připadají i desítky zájemců o pronájem,“ říká Petr Jermář, specialista na finance z portálu banky.cz.

Výhody investování do nemovitostí

Investice do nemovitostí je spojená s několika výhodami, které u jiného typu investice nenajdete. Jedná se o tyto:

Rizika investování do nemovitostí

Podobně jako jiné typy investic i investice do nemovitostí je kromě výhod spojená s také s několika nevýhodami. V první řadě je třeba počítat s vysokými počátečními náklady. Je také nutné myslet na to, že může být správa nemovitosti časově náročná a komplikovaná. V případě, že se rozhodnete nemovitost pronajímat, je třeba vzít v potaz i riziko neplatících nájemníků a samozřejmě také nutné investice do oprav apod. Hodnota nemovitosti i nájemného navíc může kolísat v závislosti na aktuální situaci na trhu s nemovitostmi.

Jak financovat nákup investiční nemovitosti?

Investoři zpravidla nákup investiční nemovitosti financují buďto vlastními finančními prostředky nebo hypotečním úvěrem. Půjčku na bydlení následně postupně splácí z příjmů z pronájmu. Pokud i vy plánujete nemovitost na investici financovat hypotečním úvěrem, dobře zvažte výši půjčky a její podmínky. Vzhledem k tomu, že vám může vypadnout příjem z nájmu, vždy byste měli mít vytvořenou dostatečnou finanční rezervu.

Hypoteční kalkulačka

Investice do nemovitostí a daně

Jak je to s investicí do nemovitostí z pohledu daní z příjmů? Je dobré myslet na to, že je nutné danit příjem z pronajímání nemovitosti, a to v rámci daňového přiznání fyzických osob. Při výpočtu příjmů nezapomeňte na výdaje, které si můžete od částky odečíst. Sami si můžete zvolit, jestli využijete formu odečtu skutečných nákladů nebo výdajový paušál 30 %. Kromě danění příjmů z pronájmu je třeba počítat i s daní z nemovitosti.

Investice nejen pro milionáře

Jak investovat do nemovitostí v roce 2025? Investice do nemovitostí nejsou určené jen lidem, co mají na kontě mnoho milionů a hledají konzervativní zhodnocení. Stačí, když máte naspořeno „jen“ několik set tisíc korun. K financování investičních nemovitostí pak využijete tzv. investiční hypotéku.

Nájem poté nastavíte tak, aby pokryl co nejvyšší část splátky úvěru a další náklady (fond oprav, daň z nemovitosti). Postupně vám tak zaplatí celou nemovitost.

Ideální ale samozřejmě je, když je nájem vyšší a každý měsíc vám z něj zůstane něco navíc jako zisk.

V úvahu navíc musíte vzít i návratnost investice. U pronájmů by neměla být delší než 15-30 let.

Pozor na výpadek příjmů

U hypotéky na pronájem musíte pamatovat také na možnost, že budete nějakou dobu bez nájemníků. Nebo že se váš nájemník dostane do špatné finanční situace a nebude schopný nájem platit.

Pro takové případy potřebujete dostatečnou rezervu, abyste úvěr zvládli v takové situaci splácet.

Konečný zisk pak záleží i na tom, jestli nemovitost po jejím splacení prodáte, nebo ji využijete například jako bydlení pro své potomky.

Investovat do nemovitostí je možné už od 100 Kč

Ne všichni mají samozřejmě prostředky a podmínky k tomu, aby si mohli pořídit investiční nemovitost. Investovat do nemovitostí je ale možné i jiným způsobem, a sice prostřednictvím nemovitostních fondů nebo investičních platforem, jako je například Investown.cz či CroFunGo. Výhodou těchto forem investice je, že můžete v obou případech investovat už od 500 Kč. Investiční společnost Investika dokonce umožňuje investování do jejich realitního fondu již od 100 Kč. Ať už se rozhodnete pro jakoukoliv investici do nemovitostí, nezapomínejte na základní investiční pravidlo – diverzifikujte své vklady. Rozdělením finančních prostředků do několika typů investic a odvětví minimalizujete riziko ztráty.