Investiční přesun: Proč byty lákají více než akcie

V průměru za 4,6 milionu

Přibližně 4,6 milionu korun – tolik dnes stojí průměrný šedesátimetrový byt v Česku. Ještě vloni byste za něj zaplatili téměř o milion korun méně. V prvním čtvrtletí letošního roku se nabídkové ceny bytů v Česku zvýšily o 18 procent, oproti stejnému období loňského roku. Vývoj cen bytů v Česku sleduje portál Sreality.cz. Jeho data ukazují, že tempo zdražování se stále mírně zrychluje. Ověřit si trend můžete i v Hypoteční kalkulačce.

„Zdražování bytů jde ruku v ruce s mírným poklesem úrokových sazeb. Lidé, kteří delší dobu odkládali své plány na koupi nemovitosti, si nyní plní svá přání, což má za následek větší zájem o nemovitosti a jejich zdražování na nová maxima," vysvětlila pro Seznamzprávy.cz Hana Kontriš, manažerka oborových služeb Seznam.cz.

Nečekejte na ideální podmínky – ty už nenastaly

Úrokové sazby od ledna 2023, kdy dosahovaly rekordních hodnot, klesly o více než procento. V dubnu 2025 se Swiss Life Hypoindex po dalším velmi mírném poklesu uzavřel na hodnotě 5,01 %.

Mnoho lidí nyní váhá s pořízením bytu v naději, že hypotéky ještě zlevní. Odborníci však varují, že takový přístup se nemusí vyplatit. Zatímco úrokové sazby hypoték mohou v budoucnu ještě mírně klesat, ceny bytů podle všech predikcí porostou. Dokonce mnohem rychleji, než kolik byste ušetřili na poklesu sazby.

Rozdíl mezi současnou splátkou hypotéky s vyšším úrokem a budoucí splátkou levnější hypotéky (ale s vyšší kupní cenou nemovitosti) tak s největší pravděpodobností nebude žádný. Nebo dokonce záporný: se současnou hypotékou byste mohli splácet méně.

Navíc: hypotéku můžete během let refinancovat, a tím si na ní úrok snížit. Jenže kupní cenu nemovitosti později už snížit nepůjde.

Oživení hypotečního trhu

Podle dat Hypomonitoru České bankovní asociace letos v únoru banky a stavební spořitelny poskytly nové hypotéky za 21,1 miliardy Kč. Oproti lednu aktivita objemově zesílila o 13 %.

Ovšem zvyšuje se i tempo, kterým bydlení zdražuje. „Zatímco na konci roku 2024 byl meziroční nárůst cen bytů podle našich dat 16,2 %, v březnu letošního roku registrujeme meziroční nárůst nabídkových cen bytů ještě o procento a půl vyšší, tedy 17,7 %," upřesnil Štěpán Matějka, datový analytik Sreality.cz.

Chci si spočítat hypotéku online!

Růst cen ve všech regionech

Nejvíce nabídkové ceny meziročně vzrostly v Moravskoslezském (o 26 %), v Karlovarském (o 24 %) a Jihomoravském kraji (o 22 %). Nejméně naopak ceny bytů vzrostly v Libereckém (o 10 %) a Pardubickém kraji (o 12 %). Pokles cen nevykázal žádný kraj.

Podle Štěpána Gjuriče, makléře a majitele realitní kanceláře RE/MAX Horizont, je téměř ve všech regionech vidět také meziroční růst prodejních cen. „Například ve Středočeském kraji o téměř 15 procent, v Praze o 10 procent, v Ústeckém kraj a na Vysočině o 15 procent. Můžeme potvrdit skokový nárůst cen v Moravskoslezském kraji," uvedl.

Zejména v Moravskoslezském kraji způsobil skokový růst cen podle jeho slov fakt, že se na trhu v tomto roce objevily novostavby, které stojí z principu více. To se odrazilo i v cenách starších nemovitostí. Podobné dění teď sledujeme i v Olomouci a jejím nejbližším okolí.

Zdražují i paneláky

Trendy na trhu s byty? Růst cen zaznamenávají i panelové byty, které, oproti jiným typům staveb, mívají nižší cenu. „Panelové byty stojí zpravidla méně než byty cihlové. Lidé si tak mohou za podobnou cenu zvolit mezi menším cihlovým bytem nebo větším panelovým. Vzhledem k tomu, že řada lidí kvůli inflaci, vysokým úrokovým sazbám a dalším vlivům v posledních letech řešení své bytové situace odkládala, mnoho rodin s malými dětmi nyní hledá větší nemovitosti. To může zvyšovat zájem i o panelové byty, a následně pak i jejich ceny," vysvětluje Hana Kontriš.

„Zatímco dříve si rodiny ze střední třídy mohly dovolit bydlení v novostavbách nebo cihlových domech, nyní zvažují, zda právě na tomto luxusu nemohou ušetřit, aniž by tak musely dělat kompromis z hlediska lokality nebo velikosti nemovitosti," dodává.

Ekonomická nejistota posiluje zájem o nemovitosti

Celkově by podle majitele realitní kanceláře RE/MAX Horizont Štěpána Gjuriče mohly ceny starších bytů růst letos v rozmezí o dalších 5 až 10 procent, v závislosti na lokalitě a kvalitě nemovitosti.

„Souvisí to také s hospodářským oživením, akceptací výše úrokových měr hypoték a stále nízkou nabídkou na trhu," uvedl.

Důležitým faktorem pro růst poptávky, ale i realizovaných cen bytů, se podle jeho slov stává též nestabilita jiných investičních příležitostí, jako jsou akcie, akciové indexy, ETF nebo kryptoměny. Finanční nestabilita na burzovních trzích teď nutí investory přehodnotit své portfolio. Burzovní nejistota a realitní trh spolu úzce souvisejí, byť to na první pohled nemusí být patrné.

Kam investovat místo akcií? „Lidé, kteří chtějí uložit peníze do stabilního a dlouhodobého aktiva, proto raději kupují nemovitosti," dodává realitní expert Štěpán Gjurič. Koupě nemovitosti jako ochrana před inflací se teď stává stále bezpečnější volbou.

Že by investoři, kteří v současnosti utíkají z amerických aktiv, a především akcií, mohli hledat příležitosti právě v realitách, si myslí také hlavní ekonom Creditas Petr Dufek. Podle něj si mnoho z nich odpovídá na otázku: kdy koupit investiční byt, že teď je vhodná příležitost. „Přesuny mezi investičními třídami však nestávají okamžitě. Fondy mohou převážit své strategie směrem k alternativním investicím, ale zabere to určitý čas," dodává ekonom.

Už neprohlubujte finanční ztrátu

Pro běžné Čechy z toho plyne jasné ponaučení: čekáním na ideální podmínky pro pořízení nemovitosti pravděpodobně jen prohloubíte finanční ztrátu. Dynamika realitního trhu jasně ukazuje, že ceny nemovitostí rostou rychleji, než klesají úrokové sazby hypoték.

Odložení koupě tak často vede k situaci, kdy musíte platit vyšší cenu nemovitosti, což převáží i výraznější pokles sazby. Nehledě na to, že hypotéku si můžete později zlevnit refinancováním. Ale na nižší kupní cenu už v budoucnu nedosáhnete.