Jak banky zohledňují budoucí příjmy z pronájmu při financování investičních nemovitostí?

Co si z článku odnést:

• Investiční nemovitosti je nemovitost, která se pořizuje s cílem generovat zisk. Pro investory jsou aktuálně nejatraktivnější investiční byty ve vyhledávaných lokalitách (Praha, Brno apod.)
• Investiční nemovitosti se zpravidla financují vlastními zdroji, klasickou nebo americkou hypotékou a úvěrem ze stavebního spoření.
• Při žádosti o hypotéku banky akceptují příjmy ze zaměstnání a podnikání, příjmy z pronájmu a některé státní příspěvky, naopak zpravidla nepřihlížejí k nepravidelným nebo jednorázovým příjmům.
• V případě příjmů ze stávajících nájmů berou banky v potaz zpravidla jen 60 až 80 % příjmů. Co se týče příjmů z budoucích nájmů, bývají banky ještě přísnější, zpravidla akceptují jen 50 až 70 % odhadovaného nájemného.
• Investice do nemovitosti má jak své výhody, tak i rizika, jedná se například o tržní riziko, riziko neobsazenosti nebo riziko neplatících nájemníků.
• Pokud chcete investovat do nemovitosti, doporučujeme pečlivě zvážit výběr nemovitosti i typ financování.

Co je to investiční nemovitost?

„Investiční nemovitostí se rozumí nemovitost, která byla pořízena s primárním cílem generovat finanční zisk, ať už prostřednictvím pravidelného příjmu z pronájmu nebo budoucího prodeje za vyšší než pořizovací cenu. Nejčastějším typem investičních nemovitostí, které si lidé pořizují, jsou byty ve vyhledávaných lokalitách spojených s vysokou poptávkou po bydlení, jako je například Praha nebo Brno. Při výběru investiční nemovitosti doporučuji analyzovat tržní situaci, lokalitu, stav nemovitosti a očekávané výnosy,“ říká Petr Jermář, specialista na finance z portálu banky.cz.

Jaké jsou možnosti financování investiční nemovitosti

Jak financovat investiční nemovitost? Možností je více:

• Vlastní zdroje financování: Použití vlastních úspor nebo kapitálu představuje nejbezpečnější variantu financování. Výhodou vlastních zdrojů je, že nejsou spojeny s žádnými úroky ani závazky k bance. Benefitem jsou i nižší celkové náklady na investici a větší flexibilita při správě nemovitosti. Ne všichni však mají na pořízení nemovitosti „za vlastní“ dostatek financí.
• Klasická hypotéka: Nejběžnější formou financování investičních nemovitostí je klasická hypotéka, která bývá spojena s nižší úrokovou sazbou než hypotéka americká.  
• Americká hypotéka: Pokud máte vlastní nemovitost, kterou můžete využít jako zástavu, může pro vás představovat zajímavou volbu americká hypotéka. Americká hypotéka je neúčelový úvěr, který je možné využít nejen na nákup nemovitosti, ale také na další investice. Kdo nabízí nejvýhodnější americkou hypotéku? Srovnejte si nabídky bank online z pohodlí domova.
• Úvěr ze stavebního spoření: Zajímavou alternativou k hypotečnímu úvěru je i úvěr ze stavebního spoření, jehož klíčovou výhodou, je že má po celou dobu splácení pevně danou úrokovou sazbu.

Podmínky českých bank u hypotéky na investiční nemovitost

„Podmínky bank při poskytování úvěrů na investiční nemovitosti se řídí pravidly stanovenými ČNB a interními politikami jednotlivých bank. Klíčovým ukazatelem je LTV, které vyjadřuje poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti. Pro hypotéky na investiční nemovitost má většina bank nastavené LTV okolo 50 až 70 %, bez ohledu na věk žadatele. Kromě toho banky posuzují bonitu žadatele, tedy schopnost splácet úvěr. Vzhledem k tomu, že se mohou podmínky u jednotlivých bank lišit, vždy doporučuji porovnat nabídky více institucí,“ říká Petr Jermář, specialista na finance z portálu banky.cz.

Jaké příjmy jsou pro banky rozhodující při žádosti o hypotéku?

V první řadě je třeba říci, že banky mohou akceptovat pouze příjmy, ze kterých odvádíte daně a pojištění. Pro banky jsou tedy rozhodující hlavní příjmy ze zaměstnání nebo podnikání. Banky mohou při posuzování žádosti o hypotéku vzít v potaz také příjmy z pronájmu a některé státní příspěvky, jako je například rodičovský příspěvek. Nemusí je ale započítat v plné výši.

Jak banky přistupují k příjmům ze stávajícího a budoucího pronájmu?

Pojďme se ještě blíže podívat na to, jak to mají banky s akceptací příjmů z pronájmu.

• Příjmy ze stávajícího pronájmu: Co se týče stávajících pronájmů, banky zpravidla vyžadují doložení příjmů prostřednictvím daňového přiznání, ve kterém jsou tyto příjmy uvedeny. Mohou požadovat také nájemní smlouvu nebo výpisy z účtu. Banky obvykle neuznávají 100 % příjmu z nájmu, ale pouze 60 až 80 %.
• Příjmy z budoucího pronájmu: V případě, že plánujete koupit investiční nemovitost za účelem budoucího pronájmu, mohou některé banky zohlednit očekávané příjmy. V tomto případě mohou požadovat předložení smlouvy o budoucí nájemní smlouvě nebo odhad tržního nájemného. V případě příjmů z budoucího pronájmu bývají banky opatrnější a zpravidla akceptují jen 50 až 70 % odhadovaného nájemného.

Jaká jsou možná rizika spojená s investičními nemovitostmi?

Investice do nemovitostí je spojená s celou řadou nesporných výhod, je však třeba myslet i na to, že souvisí i s určitými riziky. Jedná se zejména o riziko neobsazenosti a neplatících nájemníků a také tržní riziko, které znamená, že se může hodnota nemovitosti měnit podle aktuální ekonomické situace. Výnosnost nájemného mohou ovlivnit i regulace nebo daňové úpravy a také nutné náklady na údržbu nemovitosti. Odborníci proto vždy doporučují mít dostatečnou rezervu pro případ, že by tato rizika ovlivnila vaše příjmy z nájmu.

Jaké příjmy banky neakceptují?

Banky při posuzování žádosti o hypotéku zpravidla neakceptují nebo akceptují pouze částečně nepravidelné nebo jednorázové příjmy (jednorázové odměny a bonusy, provize u obchodníků apod.), nezdaněné příjmy a příjmy z neoficiálních zdrojů a příjmy s omezenou dobou trvání (podpora v nezaměstnanosti, nemocenská apod.). Akceptovat nemusí ani příjmy z podnikání s nízkou ziskovostí nebo příjmy z pronájmu, pokud není doložena nájemní smlouva nebo příjem není uveden v daňovém přiznání.

Chci si spočítat hypotéku online

Jaká je nejlepší banka na hypotéku na pronájem?

Správný výběr banky, u které si sjednáte hypotéku na investiční nemovitost, má zásadní vliv na výnosnost investice a celkové náklady na financování nemovitosti. Při výběru banky byste měli kromě výše úrokové sazby zohlednit také RPSN, délku fixace a podmínky hypotéky. Nabídky jednotlivých bank vám pomůže porovnat internetový srovnávač.

Jak postupovat pro získání hypotéky na investiční nemovitost?

Postup pro získání hypotéky určené k investici je podobný jako v případě hypotéky na nemovitost k vlastnímu bydlení, banky ale mohou klást větší důraz na schopnost žadatele splácet úvěr a posuzovat investiční záměr. V první řadě je třeba určit, jakou částku si chcete od banky půjčit. Následovat by mělo srovnání nabídek bank. Jakmile si vyberete, u které banky chcete hypotéku sjednat, musíte bance předložit potřebné dokumenty. Pokud banka žádost schválí, čeká vás podpis smlouvy a vklad zástavního práva do katastru nemovitostí.

Jakým chybám spojeným s investiční nemovitostí se vyhnout?

Aby investiční nemovitost generovala stabilní a dlouhodobý výnos, doporučujeme se na nákup i financování nemovitosti důkladně připravit. Klíčové je vybrat správný typ investiční nemovitosti i žádanou lokalitu a také zvolit vhodný typ financování. Myslete také na to, že je vlastnění investiční nemovitosti spojeno nejen s příjmy z pronájmu, ale také s nutnými výdaji na údržbu.