Jak investovat do nemovitostí v roce 2024: Možnosti, rady a tipy

Co jsou investice do nemovitostí  - realit

„Investovat do nemovitostí lze několika cestami, přičemž každá z nich s sebou nese jiné nároky na peníze, na znalosti a dovednosti, ale též jiné riziko. Nejdostupnější jsou takzvané realitní neboli nemovitostní fondy. Dále můžete formou crowdfundingu podpořit výstavbu nemovitosti,“ uvádí k variantám investic do nemovitostí Petr Jermář, specialista na finance Banky.cz. A dodává:

„Také si můžete pořídit nemovitost do osobního vlastnictví a nechat její cenu přirozeně růst. Nejnáročnějším je tzv. flipování, kdy nemovitost pořídíte, během krátké doby zrekonstruujete a následně prodáte se ziskem. Prosím, neplést s flipováním podílů v nemovitosech, to se dostáváme do zcela jiné branže.“

Podívejme se na jednotlivé typy nemovitostních investic podrobněji. Díky tomu si snáze odpovíte na otázku: Jaké typy nemovitostí jsou nejlepší pro investici v roce 2024? Pro každého investora je totiž správná odpověď odlišná. Proč? To se dozvíte v popisu investičních možností.

Mohlo by vás zajímat: Vyplatí se investice do nemovitostí i v roce 2024?

Nemovitostní fondy

Nemovitostní fondy pořizují nemovitosti, které následně pronajímají, ale také se o ně starají. Aby mohly hospodařit efektivněji, využívají financování od drobných, od kvalifikovaných a také od firemních investorů.

Když investujete v nemovitostním (realitním) fondu, nakupujete podílové listy fondu. A jejich hodnota se v čase mění. V nejlepším případě roste spolu s tím, jak se zvyšují nájmy ve fondem pronajímaných budovách a jak roste nejen hodnota nemovitostí, ale i obsazenost pronajímaných prostor. Pro investora je celý proces bez starostí a bez požadavků na odborné znalosti.

Jaké budovy nakupují realitní fondy? Nejčastěji jde o investice do komerčních nemovitostí (například realitní fond Nemo), ale setkáte se is rezidenčními projekty, či s jejich kombinací (např. nemovitostní fond Investika).

„Největší výhodou nemovitostních fondů je dostupnost těchto investic. Například fond Investika dovoluje investovat už od stokoruny měsíčně, u většiny ostatních fondů si vystačíte s pětistovkou měsíčně. Přitom využíváte nízké rizikovosti takovéto investice, ale i poměrně dobré likvidity: peníze lze kdykoliv vybrat (jakoukoliv částku), na účet vám dorazí nejpozději do 8 týdnů. Každý fond má svůj depozitář, kde se peníze investorů drží odděleně od peněz samotného fondu,“ popisuje Martin Pleštil, ředitel úseku investic Broker Trustu.

Více podrobností o nemovitostních fondech najdete v našem článku.

Výhody nemovitostních fondů

• investice už od 100 Kč měsíčně
• možné jsou investice do nemovitostí online
• snadné investice do nemovitostí v zahraničí
• lze využít časového testu
• minimální nároky na znalosti a dovednosti investora
• peníze jsou v případě potřeby dostupné do několika týdnů
• patří ke konzervativním a relativně bezpečným investicím

Nevýhody nemovitostních fondů

• investor nedokáže ovlivnit výsledek investice
• nemusí vyhovovat dynamičtějším investorům

Jak začít investovat do nemovitostních fondů

Stačí kontaktovat zprostředkovatele a uzavřít s ním smlouvu o investici do fondu. Vzhledem k možnosti investovat již od 100 Kč, jde o velmi dostupnou investici.

Právní požadavky a daňové dopady investice do nemovitostních fondů

Jediným právním požadavkem je uzavřená smlouva o investici do zvoleného fondu. Po daňové stránce lze využít tzv. časového testu: jakmile investice trvá déle než 3 roky, daň z příjmů se tu už neodvádí.

Crowdfunding nemovitostních developerských projektů

Velmi dostupným je také crowdfunding u nemovitostí, konkrétně u developerských projektů. Ale zatímco u nemovitostního fondu kupujete podílové listy a čekáte, jak se bude vyvíjet jejich hodnota, v případě crowdfundingu půjčujete developerovi na předem stanovený úrok i čas. 

Výnos je tedy předem daný, ale ani zde se neobejde bez investičního rizika. Přes licencované platformy, jako je Fingood, půjčujete firmám ověřeným, s dobrou výkonností i hospodařením. Ani zde nejsou na investora kladeny žádné vyšší nároky, stran jeho znalostí a dovedností. Investice bývá dostupná od cca 1 000 Kč.

Výhody crowdfundingu

• předem daný pravidelný výnos
• možnost podpořit výstavbu preferovaných nemovitostí
• dostupnost investice (od 500 Kč)
• možnost snížit riziko investice využitím licencované platformy

Nevýhody crowdfundingu

• nelze uplatnit časový test
• riziko nezdaru projektu, a tím i ztráty části nebo celé investice
• vyšší rizikovost u neregulovaných projektů
• nedostatek investičních příležitostí

Jak začít investovat do crowdfundingu nemovitostních developerských projektů

Stačí kontaktovat crowdfundingovou platformu, uzavřít s ní smlouvu, vybrat projekty/projekty a začít investovat.

Právní požadavky a daňové dopady crowdfundingu

Po právní stránce je nutné mít uzavřenu smlouvu s crowdfundingovou platformou. Z výnosů se odvádějí daně z příjmů, ty odvede buď sama platforma, nebo se daňové přiznání stane povinností investora.

Poznámka: některé nemovitostní fondy vydávají dluhopisy. Pravidla jsou tu pak podobná jako u crowdfundingu: pravidelný výnos z investice a zatížení výnosu daní z příjmu.

Znáte pojem flipování nemovitostí? Pokud se o něm chcete dozvědět více, přečtěte si náš článek na téma flipování nemovitostí.

Investice do vlastní nemovitosti k bydlení

I pořízení vlastního bydlení je investicí. Investujete do své budoucnosti, zajišťujete si minimální náklady na bydlení v budoucnosti. Zvyšujete celkovou hodnotu svého majetku. Nejvíce oceníte vlastní bydlení v důchodu, kdy pravidelný příjem značně poklesne.

Výhody investice do vlastního bydlení

• zvyšování hodnoty vlastního majetku
• využití přirozeného růstu ceny nemovitostí
• využití daňových úlev (na splátky hypotečního úvěru či úvěru ze stavebního spoření)
• snížení budoucích nákladů na bydlení
• zajištění na stáří
• možnost využít zpětnou hypotéku nebo si nechat proplatit prostředky, které jste už do nemovitosti vložili

Nevýhody investice do vlastního bydlení

• vysoká počáteční investice
• většinou dlouhodobý závazek z hypotéky
• náročné získání prostředků na investici
• minimální likvidita investice
• starost o nemovitost a celková časová náročnost
• nedostatek likvidity
• výdaje na pojištění

Jak začít investovat do vlastního bydlení

Možnosti jsou dvě: z vlastních úspor si pořídit nemovitost k bydlení. Nebo pořízení bydlení financovat hypotékou či jinou půjčkou na bydlení.

Právní požadavky a daňové dopady investice do vlastního k bydlení

Právních požadavků je mnoho, počínaje smlouvou o úvěru (hypotéka), přes kupní smlouvu na nemovitost, případně stavební povolení, až po odpovídající záznam v katastru. Úroky z úvěru na bydlení lze většinou promítnout do daní z příjmu, ale s pořízením nemovitosti vzniká nutnost odvádět daň z nemovitých věcí.

Investice do nemovitosti k pronájmu

Byty na investici nebo domy na investici si mohou pořídit lidé, kteří jednak mají odpovídající příjem pro takovou investici, jednak jsou schopni se o nemovitost postarat a získat pro ni vhodné nájemníky. Investice je to dlouhodobá a poměrně náročná po organizační i právní stránce, velmi náročná je i finančně.

Výhody investice do nemovitosti k pronájmu

• zajištění pasivního příjmu (renty)
• využití přirozeného růstu ceny nemovitostí
• budoucí bydlení pro děti: nyní vyjde pořízení nemovitosti levněji, než kdyby ji děti pořizovaly, až se osamostatní

Nevýhody investice do nemovitosti k pronájmu

• vysoká počáteční investice
• riziko pronájmu nevhodným nájemníkům
• náročné získání prostředků na investici
• nízká likvidita investice
• starost o nemovitost a celková časová náročnost
• výdaje na pojištění

Jak začít investovat do nemovitosti k pronájmu

Investici lze realizovat z vlastních prostředků. Ale na trhu je i hypotéka pro investici do nemovitostí.

Právní požadavky a daňové dopady investice do nemovitosti k pronájmu

Jsou podobné požadavkům na investici do vlastního bydlení. Navíc bude nutné sestavit nájemní smlouvu se všemi opařeními, kterými svou nemovitost ochráníte před škodami nebo jejich následky. Nemovitost bude podléhat zdanění, stejně tak příjem z pronájmu. Časový test zde uplatnit nelze.

Flipování nemovitosti

Flipování patří k investicím, které vyžadují extra znalosti a dovednosti na straně investora. Podstatou flipování je pořízení nemovitosti v horším stavu, či starší nemovitosti. Může jít o dům, ale i byt. Následně je rekonstruovat, vybavit lepšími technologiemi a v krátkém čase se ziskem prodat. Taková činnost už vyžaduje tým lidí ze všech oblastí procesu.

Výhody flipování nemovitosti

• relativně vysoký výnos za krátký čas
• možnost aktivně ovlivnit vývoj investice

Nevýhody flipování nemovitosti

• vysoká počáteční investice
• velké nároky na znalosti a dovednosti investora
• nutnost mít vlastní tým, většinou už jde o podnikání
• značné riziko prodělku
• nižší likvidita vložených peněz

Jak začít s flipováním nemovitosti

Flipování nemovitostí je náročným oborem, který vyžaduje investora zkušeného na realitním trhu, ale i v oblasti stavebnictví a moderních technologií pro bydlení.

V poslední době se můžete setkat s kurzy na flipování nemovitostí, ale většinou jde o flipování podílů v nemovitostech, což je zcela jiná činnost, většinou čistě šmejdská praktika.

Právní požadavky a daňové dopady flipování nemovitosti

Požadavky jsou téměř shodné s těmi u investice do vlastní nemovitosti. Stejně tak daňové aspekty. Zde bude zdanitelným příjmem rozdíl mezi náklady na pořízení a rekonstrukci nemovitosti a mezi prodejní cenou.

Poznámka: podobně lze přistupovat i k pozemkům na investici: pořídit pozemek, zvýšit jeho hodnotu například osazením inženýrskými sítěmi (jde-li o novou stavební parcelu), a se ziskem prodat.

Mohlo by vás také zajímat: investiční příležitosti pro krátkodobé investice a možnosti dlouhodobých investic v roce 2024.

Často se ptáte

Jaké jsou aktuální trendy na trhu s nemovitostmi v roce 2024?

V roce 2024 ceny nemovitostí znovu začaly rychleji růst. Podepisuje se na tom jak odložená poptávka po bytech a domech, tak i změna postoje firem: jejich návrat k častějšímu využívání prémiových kanceláří a luxusních obchodních prostor.

Jaká je nejlepší strategie pro investování do nemovitostí v roce 2024?

Nejlepší strategií je ta, která plně odpovídá vašemu dlouhodobému finančnímu plánu. Ať už chcete začít s jakýmikoliv investicemi, nejprve je nutné si ujasnit své cíle, dobu investování, možnou investovanou částku, vztah k riziku a strukturu investičního portfolia, abyste dokázali co nejlépe diverzifikovat.

Jaký je očekávaný vývoj cen nemovitostí v roce 2024?

Predikce cen nemovitostí se shoduje u většiny analytiků: během roku 2024 ceny nemovitostí porostou rychlejším tempem, než tomu bylo v předchozím období

Jaké jsou osvědčené tipy pro minimalizaci rizika při investování do nemovitostí?

Investice do nemovitostí, pokud je realizujete prostřednictvím realitních fondů nebo licencovaného crowdfundingu, patří ke konzervativním, a tudíž i nejméně rizikovým. Chcete-li do nemovitostí investovat, vždy by měly tvořit alespoň číst vašeho portfolia.

Investiční byty, vlastní bydlení a flipování nemovitostí jsou vysoce individualizované investice, u nichž nelze zobecňovat a vytvořit univerzální tipy. Vycházejí z finanční a znalostní situace každého potenciálního investora.