Jak se počítá daň z nemovitých věcí – sazby, koeficienty, osvobození

Co si z článku odnést

• Daň z nemovitosti se platí do 31. května, daňové přiznání se podává jen při nabytí nemovitosti nebo její změně.
• Výše daně závisí na typu nemovitosti, rozloze, nadzemních podlažích, místních koeficientech podle lokality a také na velikosti obce.
• Pro výpočet potřebujete znát výměru, správnou sazbu a příslušné koeficienty.
• Některé nemovitosti jsou od daně osvobozeny (vlastnictví státu, obce, školy, muzea, zdravotnická zařízení).
• Při nesplnění povinností hrozí pokuty, úroky z prodlení a penále.

Co je daň z nemovitosti

„Daň z nemovitosti, oficiálně nazývaná daň z nemovitých věcí, je majetková daň, kterou platí vlastníci pozemků, staveb a jednotek (bytů, nebytových prostor). Skládá se ze dvou částí: daně z pozemků a daně ze staveb a jednotek. Tuto daň spravuje finanční úřad, avšak její výnos plyne do rozpočtu obce, na jejímž území se zdaňovaná nemovitost nachází. Výše daně se odvíjí od typu, velikosti a lokality nemovitosti,“ popisuje Petr Jermář, hlavní analytik Banky.cz.

„Daň z nemovitosti se platí jednou ročně, zpravidla do 31. května daného zdaňovacího období (kalendářního roku). Pokud roční daň přesáhne 5 000 Kč, lze ji zaplatit ve dvou stejných splátkách, a to do 31. května a do 30. listopadu. Daňové přiznání podává poplatník pouze jednou, a to do 31. ledna roku následujícího po roce, ve kterém nabyl vlastnictví k nemovitosti nebo ve kterém došlo ke změnám rozhodným pro stanovení daně (například přístavba k domu)," ještě doplňuje Jermář.

Pamatujte, že termín daně z nemovitosti se vztahuje ke zdaňovacímu období podle stavu k 1. lednu daného roku. Změna vlastníka a daň z nemovitosti se vždy promítají až do následujícího kalendářního roku.

Zjistili jsme pro vás, jaké jsou daňové povinnosti pro ty, kdo pronajímají své nemovitosti.

Co podléhá dani z nemovitých věcí

Když hovoříme o nemovitostech, daniz nich, musíme si je nejprve rozdělit do dvou kategorií: na pozemky a stavby. Na každou z kategorií se totiž vztahují jiná pravidla a sazby.

Pod pojmem pozemky rozumíme stavební pozemky, zahrady, zemědělskou půdu, lesy, vodní plochu, zastavěné plochy a nádvoří. Stavbou jsou obytné domy, byty a nebytové prostory, stavby rodinné rekreace, garáže, stavby k podnikání a další.

Jak správně vypočítat daň z nemovitosti

Postup, jak vypočítat daň z nemovitosti se liší podle typu nemovitosti, vždy ale platí tento základní postup: Nejprve si zjistěte, jestli nemáte nárok na osvobození od daně (viz níže). Pak teprve:

• najděte výměru vaší nemovitosti (v katastru nemovitostí)
• dohledejte správnou sazbu daně podle typu nemovitosti
• vyhledejte koeficienty platné pro vaši obec
• spočítejte samotnou daň.

Sazby daně, koeficienty i vzorec pro výpočet daně z nemovitosti najdete níže v textu. Stejně tak vám ukážeme situace, kdy se na nemovitost vztahuje osvobození od daně.

Pro připomenutí: daňové přiznání podáváte jen jednou: do konce ledna následujícího roku po nabytí nebo změně nemovitosti. Pakliže byste nemovitost prodávali, daňovým přiznáním úřadu oznámíte, že vaší daňovou povinností už není. Samotná daň se hradí do 31. května, případně ve druhé splátce do 30. listopadu.

Daň z nabytí nemovitosti byla zrušena, výměnou za nižší odpočty úroků z hypotéky. Zajímat by vás ale mohly právní aspekty vlastnictví nemovitosti a jejího pronájmu.

Daň z pozemku: jak se počítá

U zemědělských pozemků vypočtete daň následovně:

daň = výměra pozemku v m² × průměrná cena půdy × sazba daně

U ostatních pozemků je vzorec pro výpočet mírně odlišný:

daň = výměra pozemku v m² × sazba daně × příslušné koeficienty

Daň ze staveb a jednotek: jak se počítá

U staveb a jednotek je jen jeden vzorec výpočtu:

daň = výměra zastavěné plochy v m² (nebo upravená podlahová plocha) × odpovídající sazba daně x příslušný koeficient

Pamatujte: Jde-li o stavbu s více nadzemními podlažími, k sazbě daně musíte připočítat ještě 0,75 Kč za každé další nadzemní podlaží pokrývající více než dvě třetiny zastavěné plochy.

Výpočet daně z nemovitosti si usnadníte v online kalkulačce. Ověřenou výši daně na konkrétní rok vám zašle Finanční správa. Výměru daně obdržíte buď do datové schránky, nebo formou složenky.

Sazby daně z nemovitosti pro pozemky

Jak už jsme uvedli, sazby daně z nemovitosti se liší podle typu nemovitosti. Zde jsou základní sazby pro pozemky na rok 2025, rozepsané podle typu pozemku:

• orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady – 0,75 % z ceny pozemku
• trvalé travní porosty, hospodářské lesy a rybníky s intenzivním chovem ryb – 0,25 % z ceny pozemku
• zastavěné plochy a nádvoří – 0,20 Kč za 1 m²
• stavební pozemky – 2 Kč za 1 m²
• ostatní plochy – 0,20 Kč za 1 m²
• zpevněné plochy pozemků užívané k podnikání:
  • zemědělská prvovýroba, lesní a vodní hospodářství – 1 Kč za 1 m²
  • průmysl, stavebnictví, doprava, energetika, ostatní podnikání – 5 Kč za 1 m².

Online hypoteční kalkulačka

Sazby daně z nemovitosti pro byty a domy, ale i další stavby

Co se staveb týká, sazba daně se liší podle účelu využití jednotlivých staveb. V roce 2025 jsou tyto sazby následující:

• obytné domy – 2 Kč za 1 m² zastavěné plochy
• stavby pro rodinnou rekreaci – 6 Kč za 1 m²
• samostatné garáže – 8 Kč za 1 m²
• stavby pro podnikání:
  • zemědělská prvovýroba – 2 Kč za 1 m²
  • průmysl, stavebnictví, doprava – 10 Kč za 1 m²
  • ostatní podnikatelská činnost – 10 Kč za 1 m²
• ostatní stavby – 6 Kč za 1 m²
• byty a nebytové prostory – 2 Kč za 1 m² upravené podlahové plochy.

Kde zjistit koeficient daně z nemovitosti

Ve výpočtovém vzorci jste si všimli, že k základním sazbám daně se přidávají ještě místní koeficienty. Ty se liší jednak podle velikosti obce, ale i podle její „popularity“. Čím je obec atraktivnější, například pro rekreaci, tím vyšší koeficient si může dovolit nastavit. Připomeňme, že příjem z daně z nemovitostí putuje do obecních rozpočtů.

Kde najít informace o koeficientech platných pro vaši obec, resp. přímo pro svou nemovitost? Radí Miroslav Majer, CEO portálu Banky.cz: „Koeficienty pro výpočet daně z nemovitosti platné pro vaši obec můžete zjistit hned na několika místech:

• web Finanční správy ČR: ve vyhledávači koeficientů pro podání k dani z nemovitých věcí, který provozuje Finanční správa, najdete koeficienty obce, i konkrétních pozemků nebo staveb a jednotek.
• oficiální webové stránky obce: hledejte obecně závaznou vyhlášku o stanovení místního koeficientu v sekci „Úřední deska", "Vyhlášky a nařízení" nebo "Dokumenty obce".
• fyzická úřední deska obce: koeficienty se zveřejňují také na fyzické úřední desce obce.
• obecní úřad: dotaz přímo na obecním úřadě je také jednou z možných cest
• finanční úřad: místně příslušný finanční úřad poskytuje informace o základním koeficientu (podle kategorie obce) a místním koeficientu."

Mohlo by vás zajímat: Jak investovat do nemovitostí v roce 2025: Možnosti, rady a tipy

Koeficienty u daně z nemovitosti: místní, velikostní a inflační

Koeficienty, které upravují konečnou sazbu daně za konkrétní nemovitost, jsou hned trojího typu: místní, podle velikosti obce a ještě tzv. inflační.

Místní koeficient

Obce mohou stanovit obecně závaznou vyhláškou koeficient ve výši 0,5 až 5 pro nemovitosti na svém území. Od roku 2025 dokonce mohou obce stanovit různé hodnoty koeficientu pro různé skupiny pozemků či staveb a také pro různé části obce.

Ale pozor: od roku 2025 obce již nemohou uplatňovat koeficient 1,5 například na stavby garáží, chat či staveb pro podnikání.

Koeficient podle velikosti obce

Také se mu říká základní koeficient, a podle jeho názvu odvodíte, že dělí obce do velikostních kategorií. Ty jsou následující:

• obce do 1 000 obyvatel: 1,0
• obce od 1 000 do 6 000 obyvatel: 1,4
• obce od 6 000 do 10 000 obyvatel: 1,6
• obce od 10 000 do 25 000 obyvatel: 2,0
• obce od 25 000 do 50 000 obyvatel: 2,5
• obce nad 50 000 obyvatel, statutární města a Františkovy Lázně, Luhačovice, Mariánské Lázně, Poděbrady: 3,5
• Praha: 4,5.

Inflační koeficient

Koeficient odráží vývoj cenové hladiny v ekonomice, a tím i vývoj cen nemovitostí. Jeho hodnota pro rok 2025 je stanovena na 1, takže zatím nemá vliv na výši daně. Do budoucna se ale počítá s jeho zvyšováním.

Podívejte se, jak se vyvíjí ceny nemovitostí v ČR od roku 2020.

Osvobození od daně z nemovitých věcí

Zákon umožňuje osvobození od daně z nemovitosti v mnoha případech. Některá osvobození se uplatňují automaticky, jiná musíte nárokovat v daňovém přiznání. Mezi nejčastější osvobození patří:

• nemovitosti ve vlastnictví státu, obce, veřejných výzkumných institucí a veřejných vysokých škol, církví a náboženských společností, veřejných neziskových ústavních zdravotnických zařízení
• nemovitosti sloužící školám a školským zařízením, muzeím a galeriím, knihovnám, zdravotnickým zařízením, k vykonávání náboženských obřadů
• pozemky veřejně přístupných parků, prostor a sportovišť
• pozemky a stavby sloužící k účelům zlepšení stavu životního prostředí
• stavby vodárenských objektů včetně úpraven vody, či stavby k ochraně před povodněmi a pro veřejnou dopravu.

Sankce, když nezaplatíte

Jako u jiných daní, i zde počítá legislativa se sankcemi za neuhrazení daně nebo za pozdní platbu. Podrobně jsme se jimi zabývali v tomto článku.