Jak se vyznat v právních náležitostech při koupi a pronájmu nemovitosti

Co si z článku odnést

• Při výběru a koupi nemovitosti ji nejprve řádně prověřte. Ještě lépe: nechte prověřit odborníkem (právní aspekty, kontrola katastru, zástavních práv, ale i celkového stavu).
• K pořízení nemovitosti si přizvěte odborníka jak na finance (hypoteční poradce), tak na nemovitosti (makléř).
• Nájemní smlouva musí obsahovat přesné identifikace stran, pravidla užívání, platební podmínky a mechanismy řešení sporů, aby chránila zájmy pronajímatele i nájemce.
• Pronajímatel i nájemce mají jasně definovaná práva a povinnosti, jejichž nedodržení může vést k ukončení nájemního vztahu nebo k soudnímu sporu. K soudu nikdy nechoďte sami.
• Daňové povinnosti spojené s nemovitostmi zahrnují roční daň z nemovitosti a daň z příjmů z pronájmu (podle § 9).

Nezbytné kroky při koupi nemovitosti

Oblastí, jimiž se před koupí nemovitosti nutně musíte „prokousat“, je celkem pět. Tady si je projdeme jen z celkového pohledu. Podrobně si o jednotlivých krocích můžete přečíst v dalších návodech a článcích, které se na ně zaměří do detailu. Nezbytné kroky při koupi nemovitosti jsou tyto:

1. Financování

Ujasněte si maximální částku, za kterou jste ochotni (schopni) nemovitost koupit. A to jak z vlastních úspor, tak i prostřednictvím vhodně zvolené hypotéky. Obrátit se můžete na naše hypoteční poradce. Komplexně posoudí vaši finanční situaci a pomůže s vyřízením hypotéky nejlépe odpovídající vaší aktuální situaci. 

Vybaveni přehledem o dostupné částce a souhlasem banky s poskytnutím úvěru se můžete pustit do dalších kroků.

2. Výběr nemovitosti a její pečlivé prověření

Jakmile máte vyhlédnutou konkrétní nemovitost, pečlivě si ji prověřte. Chtějte, nebo si obstarejte:

• aktuální výpis z katastru nemovitostí
• případná zástavní práva
• potvrzení o bezdlužnosti prodávajícího (především exekuce, insolvence)
• nechte si zpracovat odborný posudek technického stavu
• jde-li o byt v SVJ, zkontrolujte stav konkrétního SVJ. 

Jednotlivé body nemusíte řešit sami. Využít se dá služeb odborníků, nejlépe v podobě ověřené realitní kanceláře.

3. Rezervační smlouva

Je-li nemovitost v pořádku, uzavřete rezervační smlouvu. Ta zajistí, že vlastník přestane nemovitost nabízet dalším zájemcům a vy dostanete čas na přípravu kupní smlouvy. Současně zaplatíte rezervační zálohu, která se následně započítá do kupní ceny.

4. Úschova peněz ve výši kupní ceny

Doporučuje se sjednat profesionální úschovu kupní ceny (tzv. jistotní účet). Úschova chrání obě smluvní strany a zajišťuje bezpečný průběh transakce. Využívá se úschova advokátní nebo notářská, případně u makléře nebo u banky. Bankovní varianta bývá většinou nejnákladnější. 

5. Kupní smlouva

Připravte kupní smlouvu (resp. nechte si připravit odborníkem). Měla by obsahovat přesnou specifikaci nemovitosti, výši kupní ceny, způsob platby a další podstatné náležitosti. Například zrušení zástavy nemovitosti vedené na prodávajícího (je-li na prodávané nemovitosti hypotéka).

Podívejte se, jak se zajistit na stáří, aneb: vyřešte si bydlení včas!

Převod vlastnického práva je další krok

Jak správně převést vlastnické právo k nemovitosti?

,,Závěrečným krokem převodu vlastnického práva k nemovitosti je zápis do Katastru nemovitostí”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

Jermář doporučuje: „Návrh na vklad do katastru nemovitostí podejte co nejdříve po podepsání kupní smlouvy. S návrhem odevzdáte smlouvu, kde musí být úředně ověřené podpisy. Pracovníci katastru pak prozkoumají správnost všech údajů a dokumentu. Když objeví nedostatky, vyzvou vás k nápravě. Teprve po důkladné kontrole zapíšou nového vlastníka do katastru. Celý proces běžně zabere měsíc.“ 

Zásadní je předejít v návrhu jakýmkoli chybám, které by mohly způsobit zamítnutí vkladu. O jaké chyby by mohlo jít? Jak nám řekl Dominik Ženatý, ředitel DOMA realitních makléřů: „Typickým příkladem překážek převodu jsou technické chyby v podání, nedostatečné náležitosti kupní smlouvy apod. A samozřejmě situace, kdy převod není možný – zakázaný soudním opatřením nebo třeba zákazem zcizení, kterým si banka pojišťuje svoji zástavu.“ 

Možná jste nevěděli: vklad do katastru vyřídíte i online (a o 20 % levněji).

Práva a povinnosti vlastníka nemovitosti jsou aktuální ihned

Miroslav Majer, CEO portálu Banky.cz, upozorňuje, že zápisem do katastru převod pořád ještě nekončí. „Čeká vás ještě několik povinností. Převezmete nemovitost s klíči a všemi dokumenty. Na své jméno pak musíte převést smlouvy na elektřinu, plyn a další služby. O změně vlastníka informujte i finanční úřad kvůli dani z nemovitosti (i když až v následujícím roce). Vlastníci bytů navíc hlásí změnu ve společenství vlastníků. Když se do nemovitosti stěhujete, nezapomeňte na přihlášení k trvalému pobytu,“ říká Majer.

Spolu s novým majetkem se na vás začnou vztahovat i nová práva a povinnosti. Na straně práv je to především oprávnění nemovitost užívat, pronajímat, případně prodat nebo darovat. Mezi základní povinnosti patří úhrada daně z nemovitosti, dodržování právních předpisů (zejména občanský zákoník stavební zákon), péče o nemovitost a respektování práv sousedů a případných věcných břemen.

Chci si spočítat hypotéku online

Nezbytné prvky nájemní smlouvy

Pronájem nemovitosti se v českém právu řídí především v Občanském zákoníku (89/2012 Sb.) a v zákoně o plnění spojených s užíváním bytů (67/2013 Sb.). Stanovují, co musí obsahovat nájemní smlouva.

Nájemní smlouva (vzor) je ke stažení třeba ze stránek Ministerstva pro místní rozvoj. Kvalitní smlouva musí obsahovat tyto právní náležitosti nájemní smlouvy:

• přesnou identifikaci pronajímatele i nájemce
• způsoby, jakými si nájemce prověříte (registry, zaměstnavatel)
• detailní popis předmětu nájmu
• nájemní platby, včetně kauce
• dobu trvání nájmu
• práva a povinnosti pronajímatele i nájemce
• možnosti ukončení nájmu (také jak vypovědět nájemní smlouvu)
• pravidla pro změny smlouvy (abyste si nezavírali cestu, jak sepsat dodatek k nájemní smlouvě)
• předávací protokol
• GDPR
• doručování

„Dobré je mít vyřešení doručování – kam se nájemníkovi i pronajímateli mají doručovat písemnosti. Často chybí a často to vytváří problémy. A za mě je to i příležitost si sepsat pravidla hry, jak chci, aby nájemník byt užíval, co dělal, co nedělal. Taková pravidla dostanu i při půjčení automobilu, a nic nebrání tomu, aby byly přílohou nájemní smlouvy. Samozřejmě v mezích zákona,“ doporučuje Dominik Ženatý.  

Práva a povinnosti pronajímatele

Jaké jsou povinnosti pronajímatele? Pronajímatel je povinen především předat nemovitost ve stavu způsobilém k řádnému užívání a udržovat ji v takovém stavu po celou dobu nájmu. Zároveň má právo na včasné placení nájemného, kontrolu stavu nemovitosti a v případě porušení smluvních podmínek také na ukončení nájemního vztahu. K povinnostem se přidává i ochrana osobních dat nájemců.

Práva a povinnosti nájemce

Jaké jsou povinnosti nájemce? U pronájmu nemovitosti zákon stanovuje jasná práva a povinnosti. Práva nájemce jsou: užívat pronajatou nemovitost k určenému účelu a požadovat, aby mu pronajímatel umožnil nerušené užívání bytu. Současně je povinen platit řádně a včas nájemné, udržovat nemovitost v dobrém stavu, provádět drobné opravy a chránit majetek pronajímatele před poškozením.

Daňové povinnosti pronajímatele nemovitosti

Na pronajímatele nemovitosti se vtahují dvě daně z pronájmu nemovitosti:

• daň z nemovitých věcí – každý vlastník nemovitosti zapsaný v katastru má povinnost jednou ročně zaplatit daň z nemovitosti. Termín splatnosti je do konce května, případně do konce listopadu (vyšší daň lze rozdělit na dvě platby)
• daň z příjmů – podle § 9 zákona o daních z příjmů. Příjmy z nájemného si lze snížit buď paušálem o 30 % (max. 600 000 Kč), nebo o skutečné výdaje. 

(Poznámka redakce: Otázka, kdo platí daň při prodeji nemovitosti, již není relevantní. Daň z převodu nemovitosti totiž byla zrušena. Zůstává jen daň z nemovitých věcí.)

Důsledky porušení nájemní smlouvy

Důsledky porušení nájemní smlouvy se liší podle závažnosti pochybení. Méně závažná porušení, jako opakované pozdní platby nebo drobné nesrovnalosti, mohou vést k písemnému upozornění nebo výzvě k nápravě. 

Podstatná porušení, mezi která patří nezaplacení nájemného po dobu delší než dva měsíce, závažné poškozování nemovitosti nebo užívání bytu k jinému než sjednanému účelu, opravňují pronajímatele k okamžitému ukončení nájemního vztahu výpovědí bez výpovědní lhůty. 

V takovém případě může pronajímatel požadovat náhradu škody, smluvní pokuty a v krajním případě i vyklizení nemovitosti soudní cestou. Alespoň takto hovoří zákon. Jak funguje praxe, to vždy závisí na přístupu konkrétních institucí.

Řešení sporů nájemce pronajímatel? Nejlépe prevencí

Nejen makléři o tom vědí své. I proto Dominik Ženatý radí zcela jasně: „Základní rada je dobrý výběr nájemníka, jeho prověření, ověření bonity i referencí. Nic nebrání tomu, abyste chtěli pracovní smlouvu nebo prokázání financí.“ K případnému již probíhajícímu sporu dodává: „Vždy je lepší dohoda, jakákoliv než soudní spor. Protože čas jsou peníze.“

Samozřejmě ani sebelepší prevence nezabere na sto procent. „Sporům se nejde vyhnout a je dobré na jejich řešení mít dobrého makléře nebo třeba správcovskou firmu. Oboje vybírejte pečlivě,“ doporučuje Ženatý. „A pokud už dojde na soud, nechce to na advokátovi. Neřešte to sami,“ přidává Ženatý ještě jednu radu.

Jak chránit osobní údaje nájemce

Ochrana osobních údajů nájemce je zásadní povinností pronajímatele. Pronajímatel smí shromažďovat pouze nezbytné údaje potřebné k uzavření a plnění nájemní smlouvy. Tyto informace musí být zabezpečeny proti zneužití, uchovávány po vymezenou dobu a nesmějí se poskytnout třetím stranám bez souhlasu nájemce. Proto si obstarejte písemný souhlas nájemce se zpracováním osobních údajů, který jasně vymezuje rozsah a účel jejich použití.

Specifické požadavky na nájemní smlouvy pro komerční prostory

Nájemní smlouvy pro komerční prostory vyžadují detailnější úpravu. Pamatujte, že na nájemce komerční nemovitosti se nevztahuje zvláštní ochrana podle občanského zákoníku. A podnikání vyžaduje mimo jiné i dodržování hygienických předpisů (tento závazek si nechte ve smlouvě také potvrdit).

Vedle standardních náležitostí musí proto smlouva obsahovat přesnou specifikaci účelu užívání, výši a způsob úhrady provozních nákladů, pravidla pro případné stavební úpravy, délku výpovědní lhůty a podmínky předčasného ukončení nájmu. 

Často se sjednávají složitější platební podmínky včetně inflační doložky, přesných pravidel pro navyšování nájemného a způsobu řešení sporů. Ještě dodejme, že pokud podnikatel v prostorách aktivně vytváří zisk, měl by mít pachtovní smlouvu, nikoliv smlouvu nájemní.