Jak sestavit rozpočet na rekonstrukci bytu

Naplánujte technickou kontrolu bytu

Při plánování rozsahu rekonstrukce doporučujeme nejprve zhodnotit celkový technický stav bytu. Přizvěte si k tomu odborníka, ať už půjde o projektanta, architekta, nebo alespoň rekonstrukční firmu. Říkáte si, že tyto služby jsou zbytečný náklad vašeho už tak napjatého rozpočtu? Správně provedená analýza aktuálního stavu bytu a vybavení, odhalí, jak finančně náročná rekonstrukce bude. V opačném případě se může například stát, že váš nový obklad koupelny bude muset kvůli špatnému rozvodu vody opět dolů. A to nechcete.

Co by měla zahrnovat technická kontrola bytu:

• stavy rozvodů elektřiny, vody a topení,
• statiku nosných konstrukcí,
• výskyt vlhkosti a plísně,
• stav oken, dveří a podlah,
• kontrolu míry tepelné izolace.

Nezbytný je položkový rozpočet

Vybrali jste si firmu na rekonstrukci? Nespokojte se s obecnými odhady částek pro jednotlivé místnosti. Od řemeslníků si vyžádejte přesný položkový rozpočet. Výmluvy, že na podobné věci není čas, by vám měli rozsvítit v hlavě červený vykřičník. 

U materiálu si pak v internetovém vyhledávači snadno najdete, zda jsou návrhy cen reálné. Zjistili jste, že je materiál ve skutečnosti levnější? Chtějte vysvětlení. To samé platí tehdy, pokud je vybavení na internetu dražší - může jít o záměrně podhodnocený rozpočet, který vás za pár týdnů nemile překvapí reálnými cenami a výmluvami řemeslníků.

Zajímat vás bude i hodinová sazba za různé druhy instalatérské práce, příplatky za víkend, částka za využití vozidla firmy pro přivezení všeho potřebného i samotná sazba dopravy na kilometr. Možná si myslíte, že jde o drobnosti, ale podobné "maličkosti" v rozpočtu dokáží nepříjemně překvapit. 

Cena rekonstrukce bytu po jednotlivých místnostech

Nechte si rozdělit rozpočet na jednotlivé části bytu. Při rozdělování rozpočtu vezměte v úvahu specifické potřeby a vaše priority pro každou místnost. V rozpočtu od vaší firmy na rekonstrukci očekávejte u každé místnosti následující náklady:

Kuchyně

Rekonstrukce kuchyně je finančně vždy velmi náročná. Její rozpočet si dobře rozmyslete. Počítejte s následujícími položkami:

• nové spotřebiče (lednice, sporák, mikrovlnná trouba),
• kuchyňská linka, pracovní deska (dřez, umyvadlová baterie),
• podlahy (dlažba, laminát, dřevo),
• osvětlení (stropní světla, podsvícení pracovních ploch),
• obklady, malování nebo tapetování stěn.

Obývací pokoj a ložnice

Tyto místnosti obvykle obsahují méně nákladné položky než u kuchyně nebo koupelny. Zvažte:

• nový nábytek (pohovky, postele, skříně),
• podlahu (koberec, laminát, parkety),
• malování nebo tapetování stěn,
• osvětlení (stropní světla, lampy).

Chodba a předsíň

Tyto prostory jsou často menší a méně náročné na rekonstrukci. Významně ale dotvářejí celkový dojem z bytu. Pořizovat budete:

• podlahy (dlažbu, koberec),
• malování nebo tapetování stěn,
• osvětlení,
• úložné prostory (věšáky, botníky, vestavěnou skříň).

Koupelna

Rekonstrukce koupelny je jednou z nejkritičtějších částí prací. Podrobný rozpočet a plánování je pro tuto místnost zásadní. Co všechno by měl obsahovat?

Přípravné práce 

Musíte myslet na demontáž stávajícího vybavení: odstranění staré vany, umyvadla a toaletní mísy. Při rekonstrukci starého bytu dejte navždy sbohem umakartovému jádru. V článku, který se věnuje rekonstrukci bytového jádra, se dozvíte, jak jej snadno nahradit i tehdy, když nemáte peníze nazbyt. Myslete také na odstranění starých rozvodů vody a elektřiny.

Sanitární vybavení

Rozhodli jste se pro vanu nebo sprchový kout? Volba závisí na vašich preferencích a interiérových možnostech koupelny. Se správným výběrem vám pomůže článek, který se rozhodování mezi vanou a sprchovým koutem podrobně věnuje. Pořídit budete muset i nové umyvadlo, toaletní mísu a případně i bidet.

Nová elektroinstalace a rozvody vody

Počítejte s náklady na nové potrubí a instalaci - třeba tehdy, když místo klasické vany chcete tu volně stojící, nebo jste se rozhodli pro instalaci sprchového koutu přímo na podlahu. Zahrňte i elektroinstalační práce pro osvětlení, zásuvky nebo otopný žebřík.

Obklady a dlažba

Nezbytné jsou obklady kolem sprchového koutu nebo vany. Láká vás podlaha se zabudovaným vytápěním? V dnešních koupelnách už jde o standard, který ale také něco stojí.

Koupelnový nábytek

Umyvadlové regály, skříňky pod umyvadlo, koupelnová galerka. Nezbytné koupelnové doplňky, které vám zpříjemní čas v koupelně.

Osvětlení a efektivní větrání

I malá koupelna potřebuje centrální stropní světlo, bodová světla a detailní zrcadlové osvětlení. Nezbytné je efektivní odvětrávání koupelny, které zamezí výskytu plísní.

Držte si rezervu na nepředvídatelné výdaje

Ať už necháváte opravit auto, plánujete dovolenou nebo rekonstruujete byt, vždy do svého rozpočtu nezapomeňte zahrnout rezervu! Doporučujeme přidat 10-15 % z celkového rozpočtu pro výskyt nečekaných nákladů - ať už půjde o nárůst cen vlivem zdražení materiálu, odhalenou nutnost více prací či cokoliv jiného.

Jak vybrat tu správnou firmu

Při výběru vhodné firmy pro rekonstrukci se nespokojte s první nabídkou. Získání několika cenových nabídek od různých dodavatelů a řemeslníků vám pomůže najít nejlepší cenu i kvalitu práce. Porovnejte nabídky a zvažte nejen kalkulaci, ale především reference zákazníků a kvalitu materiálů. 

Stanovte si celkový rozpočet

Na základě všech dostupných informací a podkladů od firmy stanovte svůj celkový rozpočet, který je nutné na rekonstrukci vynaložit. Je to víc, než jste čekali? Můžete začít škrtat, nebo se rozhodnout uvolnit další peníze a jít do vyčerpání maxima svých rezerv. Myslíte si nejspíš, že jde o moudřejší řešení než půjčka. My vám vysvětlíme, proč tomu tak není.

Proč je půjčka na rekonstrukci bytu dobrý nápad

Chcete provést rekonstrukci v celém naplánovaném rozsahu. To ale znamená, že musíte sáhnout na poslední úspory. Nechceme vás strašit, ale může se stát, že onemocníte, nebo se zraníte a nebudete moci do práce. Ze dne na den se můžete dostat do velkých problémů. Rezerva na běžný provoz domácnosti by měla činit 3-6 měsíčních platů. Neměli byste o ni přijít.

Hypotéka na rekonstrukci a další možnosti financování

Doporučujeme úvěr na rekonstrukci a vysvětlíme proč. Pokud by u vás pracovní neschopnost nastala, ze zachované rezervy vám zbyde na běžný provoz domácnosti i měsíční splátku úvěru. Podle částky, kterou potřebujete půjčit, se můžete rozhodnout mezi nezajištěným úvěrem od stavební spořitelny nebo úvěrem zajištěným nemovitostí - hypotékou. 

Peníze můžete získat i jinak. Přečtěte si náš článek, kde se podrobně věnujeme možnostem pro financování rekonstrukce bytu. Bude se vám hodit také vědět, jak sestavit položkový rozpočet kvůli hypotéce.

Kde ušetřit

Je několik věcí, které zvládnete sami bez profesionálních řemeslníků. Jde o přípravné práce, jako například vystěhování původního zařízení bytu, odstranění staré omítky, stržení tapet nebo podlahové krytiny. Některé vybavení můžete pořídit z druhé ruky, koukněte po bazarech na internetu.

Chcete kuchyň nebo obývací stěnu na míru? Zkuste se obrátit na učně. Na odborná učiliště se můžete obrátit nejen kvůli zednickým pracem, ale i ohledně nábytku na míru. 

Pohlídejte si práci řemeslníků

Důvěřuj ale prověřuj. To platí o práci řemeslníků dvojnásob. V televizi jste určitě viděli příběhy podvedených lidí, kteří fachmanům příliš věřili a peníze za materiál nebo práce poslali bez jakékoliv kontroly. Nebo dostali ledabyle odvedené dílo, u kterého se záhy vyskytly závady, jejichž opravu není jak právně vymáhat. 

Základem dobré spolupráce musí být podrobná smlouva o dílo. Ta by měla obsahovat:

• jasně definovaný rozsah prací, 
• konkrétní termíny zahájení a dokončení jednotlivých prací,
• celkovou cenu, způsob platby (očekávané zálohy) a harmonogram jednotlivých splátek,
• materiály a vybavení: jejich specifikaci co se týče kvality, značky a pořizovací ceny,
• podmínky reklamace,
• sankce za nedodržení termínů.

S vedoucím prací na vašem bytě se domluvte vy nebo váš stavební dozor na pravidelných kontrolách. Hodit se vám bude mít jakoukoliv změnu oproti smluvně zakotvenému záměru alespoň v e-mailu. Doporučujeme také fotografovat postup prací. Fotky budou užitečné pro kontrolu prací i případné spory.

Náklad na stavební dozor

Jen málokdo z nás si může dovolit vystavit řemeslnické firmě bianco šek a věřit, že půjde vše přesně podle plánu. Na plánovanou rekonstrukci navíc vyděláváme naší prací, proto si nemůžeme dovolit pravidelně chodit na stavbu a kontrolovat její průběh. 

Doporučujeme zajistit pro vaši rekonstrukci odborný stavební dozor. Člověka, který bude sám zodpovědný za kontrolu dobře a včas odvedené práce. 

Jeho odměna může být fixní za celý projekt, hodinová nebo určená procentuálním podílem z celých nákladů rekonstrukce. Pokud je rozpočet vaší kompletní rekonstrukce bytu na milionu, počítejte, že náklad na stavební dozor bude asi 5 % - tedy 50.000 korun. 

Rekonstrukce bytu je komplexní proces, který vyžaduje pečlivé plánování a dobře sestavený rozpočet. Dodržování výše uvedených kroků vám pomůže minimalizovat stres a zajistit, že váš projekt poběží jako po másle a na konci na vás bude čekat krásný nový domov.