Jak vzniká výnos realitních fondů

Největším nebankovním realitním fondem určeným pro drobné investory v ČR i SR, je INVESTIKA realitní fond. Tento otevřený podílový fond s licencí od České národní banky přesvědčil k 31. 12. 2024 již více než 82 tisíc investorů, aby jeho prostřednictvím zhodnocovali přes 20 miliard korun.  Ke stejnému datu činil 12měsíční výnos 5,24 %, čímž investiční fond splnil dosažení cílového výnosu 4–6 % ročně. Ten byl od vzniku investičního fondu v roce 2015 doručen každoročně bez ohledu na tržní a ekonomické výkyvy, přičemž za rok 2022 byl dokonce překročen, když dosáhl více než 7 %. Současně k 31. prosinci 2024 činil výnos za poslední 3 roky 19,24 %, resp. za posledních 5 let 30,97 %. INVESTIKA realitní fond tak v investičních portfoliích funguje jako kotva. Jak ale takovýto předvídatelný a stabilní výnos vzniká? 

Kvalitní portfolio nemovitostí

„Základem všeho je portfolio nemovitostí. Ty realitní fond nakupuje za peníze, které přijme od desetitisíců svých investorů. V případě našeho realitního fondu jde o kvalitní komerční nemovitosti v atraktivních lokalitách, což přispívá k růstu či alespoň stabilitě jejich hodnoty, a tedy i k výnosu. Nemovitosti přinášejí investičnímu fondu výnos zejména díky svému pronájmu a růstu své hodnoty v čase“ vysvětluje Jaroslav Kysela, člen představenstva investiční společnosti INVESTIKA odpovědný za portfolio management. 

Portfolio realitního fondu INVESTIKA je složeno již z 57 nemovitostí ve 4 zemích, a to v Česku, Polsku, Chorvatsku a ve Španělsku. Tím je zajištěna geografická diverzifikace, tj. rozložení rizika vývoje v jediné ekonomice. „Právě s cílem udržení co nejstabilnější hodnoty celého portfolia dbáme i o to, aby bylo co nejvíce „diverzifikované“ také z pohledu typu nemovitostí, tedy aby bylo rozložené mezi různé sektory realitního trhu, ale také z pohledu odvětví, ve kterém působí naši nájemci,“ upřesňuje Jaroslav Kysela.

V portfoliu INVESTIKA realitního fondu jsou proto zastoupeny jak kanceláře či logistické parky, tak průmyslové a datové areály, obchodní centrum, bankovní domy nebo doplňkové rezidenční nemovitosti. Diverzifikace je zajištěna také na úrovni nájemců, kteří pocházejí z různých odvětví ekonomiky. Tím se snižuje riziko, že by v případě ochlazení v některém odvětví zůstala zásadní část portfolia neobsazena.  

Nezávislé ocenění nemovitostí

Každá nemovitost zařazená do portfolia investičního fondu je minimálně dvakrát ročně oceněna nezávislým výborem odborníků. Takto stanovená hodnota nemovitostí se mimo jiné spolu s příjmy z nájmu promítá do hodnoty podílového listu, která se vypočítává každý měsíc. Pokud se podílník rozhodne své prostředky z realitního fondu INVESTIKA vybrat, požádá investiční fond o odkup svých podílových listů za aktuální hodnotu. Jejich odkupem za vyšší cenu, než za jakou mu byly podílové listy vydány, získá výnos za období, po které byl podílníkem. 

Výnos realitních fondů typu INVESTIKA realitní fond je tvořen nejen tím, jak kvalitní nemovitosti v portfoliu mají, ale jak dobře a za jakou cenu se jim je daří obsazovat bonitními nájemci (tj. nájemci s prověřeným finančním zázemím). To odráží dva důležité ukazatele. Prvním z nich je průměrná obsazenost nemovitostí, která ukazuje, kolik procent pronajímatelné plochy je skutečně obsazeno, a tudíž vydělává. V případě realitního fondu INVESTIKA jde o 96,9 %. Délku, po kterou má realitní fond zajištěný pronájem nemovitostí, zase určuje ukazatel WAULT (průměrná vážená doba do konce platnosti nájemních smluv). Čím vyšší je tento ukazatel, o to jistější má daný fond příjmy. WAULT na úrovni celého portfolia realitního fondu INVESTIKA dosáhl ke konci prosince 4,25 roku.

Ochrana před inflací

Poslední roky všem připomněly, jak negativně se dokáže na úsporách i investicích podepsat inflace. Realitní fond INVESTIKA ve své strategii pracuje i s vlivem inflace. Součástí jeho dlouhodobých nájemních smluv jsou inflační doložky, které zajišťují pravidelné navyšování nájemného. Nájmy se tak zvyšují spolu s inflací, což zvyšuje výnos a pomáhá chránit prostředky investorů před znehodnocením inflací.  

Jedním z klíčových parametrů, které ovlivňují výkonnost nemovitostních fondů, je práce s cizím kapitálem, tj. zapojení úvěru do nákupu nemovitostí. Úvěrové zatížení nemovitostí v portfoliu se zjistí z ukazatele LTV (loan-to-value, tj. poměr úvěru a hodnoty nemovitostí). Zpravidla se pohybuje 30-70 %. Vyšší LTV pomáhá dosahovat vyšších výnosů v době, kdy jsou nízké úrokové sazby, ale nese s sebou i riziko v případě, kdy se významně zvyšují úrokové sazby nebo když se propadnou příjmy z nájmu. 

„Realitní fond INVESTIKA drží ukazatel LTV spíše na konzervativní úrovni 35,81 %, což se našim investorům právě v posledních letech boje s inflací a zvyšování nákladů na financování výrazně vyplatilo,“ dodává Jaroslav Kysela s tím, že fond závěrem roku uskutečnil významné akvizice nových nemovitostí.  Jejich zařazení, do již nyní robustního portfolia, znamená další pozitivní impuls k růstu výnosu investičního fondu. 

Toto propagační sdělení vytvořila INVESTIKA, investiční společnost, a.s. (dále jen „společnost”) a je platné k 31. 1. 2025. Některé informace o společnosti a investičních fondech obhospodařovaných a administrovaných společností uvedené v tomto materiálu mohou být pro účely tohoto sdělení a jejího rozsahu zjednodušeny. S investováním jsou spojena rizika. Hodnota investic může stoupat i klesat. Údaje o minulých výnosech uvedené v tomto dokumentu nejsou zárukou budoucího vývoje. Společnost nepřebírá odpovědnost za ztrátu nebo škodu způsobenou použitím jakékoliv informace obsažené v tomto dokumentu a doporučuje investorům konzultovat investiční záměry s odbornými poradci, včetně daňových poradců. Kompletní informace o podmínkách investování do investičního fondu lze nalézt v českém jazyce na www.investika.cz.