3 tipy, jak získat hypotéku bez úspor

Ještě před několika lety přitom byly 100% hypotéky běžné. Právě díky nim jste mohli dostat peníze na nákup celé nemovitosti a v praxi tak získat hypotéku bez úspor.

V roce 2016 ale Česká národní banka svými pokyny tuto možnost zrušila. Chtěla tím chránit klienty před získáním půjček, se kterými by si v budoucnu nemuseli poradit. Například kdyby přišli o práci nebo jim zaměstnavatel snížil mzdu.

Zároveň měl tento pokyn chránit i hypoteční poskytovatele a celou českou ekonomiku. Centrální banka se totiž bála, že pokud by se problémy se splácením nahromadily, dostaly by se banky do vážných potíží. A to by mohlo ohrozit celou českou ekonomiku.

Podobně totiž začala světová finanční krize v roce 2007.

Jak nyní získat hypotéku bez úspor

V současnosti tak banky běžně poskytují maximálně 90% hypotéky. Na vyšší půjčku dosáhnete jen výjimečně.

Přesto ale existují způsoby, jak hypotéku bez úspor získat. Možností je několik:

• ručit za hypoteční úvěr více nemovitostmi,
• dofinancovat půjčku dalším úvěrem,
• požádat o půjčku příbuzné nebo přátele.

Všechny vám umožňují získat hypotéku bez hotovosti. Ani v jednom případě to ale není zcela bez háčků. Podívejte se proto na jejich výhody a nevýhody.

Ručení více nemovitostmi

Nejobvyklejší způsob, jak získat hypotéku i bez vlastních úspor, je přidat do zástavy kromě kupovaného domu či bytu ještě další nemovitost. Tím pádem se zvýší hodnota zástavy. Můžete tak od banky získat dost peněz na celou koupi.

V praxi to funguje tak, že:

Kupujete byt, který má odhadní cenu 3 000 000 korun. Banka vám na něj půjčí maximálně 2 700 000. Proto budete ručit ještě dalším bytem, tentokrát v hodnotě 2 500 000 korun.

Hodnota zástavy tak vzroste na 5 500 000 korun. S 90% LTV tak získáte půjčku 4 950 000 korun.

Vám navíc na nákup bytu stačí půjčka pouze 3 000 000 korun. To je zhruba 55 % z hodnoty zástavy – tedy z 5 500 000 korun. Hodnota LTV tak klesne na zmíněných 55 % a získáte nižší úrok než u 90% hypotéky. Pro banku je totiž půjčka na bydlení s nižším LTV bezpečnější, a proto obvykle získáte nižší úrokovou sazbu než u 90% LTV.

Díky ručení druhou nemovitosti tedy získáte hypotéku i bez vlastních peněz.

Problém je, že jen málokdo má ještě další nemovitost, kterou může dát do zástavy. Pokud jste tedy například nezdědili byt po prarodičích, který můžete pronajímat a ručit jím za nákup většího bydlení, musíte někoho požádat o pomoc.

V praxi žadatelům obvykle pomůžou se získáním hypotéky bez hotovosti jejich rodiče. Stačí když svolí, abyste za půjčku na bydlení ručili i jejich domem či bytem.

Pokud se ale dostanete do problémů se splácením, můžou vaši rodiče v krajním případě přijít o bydlení. Přestože třeba pětimilionovou nemovitost použili k dozajištění pouze zbývajících 300 000 korun vašeho úvěru.

Banky naštěstí umožňují druhou nemovitost z hypotéky vyvázat.

A to ve chvíli, kdy splatíte dost velkou část půjčky, aby na ručení stačil pouze váš dům či byt. Tedy když hodnota nesplacené půjčky klesne alespoň na 90 % jeho ceny.

Výhody a nevýhody ručení více nemovitostmi

• získáte hypotéku bez vlastních peněz
• ručením více nemovitostmi klesne výsledné LTV a dosáhnete na nižší úrok než u 90% hypotéky
• po splacení dostatečné částky můžete druhou nemovitost ze zástavy vyvázat

• musíte mít druhou nemovitost k ručení
• pokud ručíte nemovitostí někoho jiného, může o ni přijít, když nebudete půjčku splácet

Dofinancování hypotéky dalším úvěrem

Před několika lety bylo poměrně oblíbené dofinancování hypotéky další půjčkou. Nejčastěji úvěrem ze stavebního spoření. Česká národní banka ale poté zpřísnila podmínky pro získání hypotéky a omezila celkovou výši všech půjček podle příjmů klienta (parametry DTI a DSTI).

Po vypuknutí koronavirové krize na jaře 2020 centrální banka tyto podmínky zrušila. Teoreticky tak můžete k nákupu vlastního bydlení použít několik úvěrů.

Banky však předchozí parametry často dodržují i nadále. A proto součet splátek u všech půjček nesmí obvykle přesáhnout 50–60 % z vašeho čistého měsíčního příjmu.

Existují i další možnosti, jak půjčku dofinancovat jiným úvěrem a získat tak hypotéku bez vlastních peněz. Platí to v případě, kdy chcete půjčit na společné bydlení s partnerem, ale nejste manželé.

V takové situaci může o hypoteční úvěr požádat pouze jeden z vás. Pokud má dostatečnou bonitu a banka jeho žádost schválí, může pak druhý z partnerů získat například úvěr ze stavebního spoření. Tím pak hypotéku dofinancujete.

Nebo můžou o takovou půjčku požádat například vaši rodiče či přátelé. Výhodou je, že tentokrát neručí svým domem či bytem. Zároveň je ale úvěr vedený na ně. Pokud tedy nebudete splácet, poskytovatel bude chtít peníze po nich.

Proto si dobře spočítejte, že splácení hypotéky i další půjčky opravdu zvládnete. Jinak můžete své rodiče či přátele dostat do problémů.

Výhody a nevýhody dofinancování dalším úvěrům

• získáte hypotéku bez vlastních peněz

• ne všechny banky to povolují
• ostatní půjčky mají vyšší úroky a kratší splatnost než hypoteční úvěr, celkové měsíční splátky tak budou vyšší než u hypotéky, za kterou ručíte dvěma nemovitostmi – dobře si proto spočítejte, že splácení zvládnete

Půjčka od příbuzných

Další variantou, jak získat hypotéku bez vlastních úspor, je půjčit si od příbuzných. Taková půjčka se neobjeví v registrech dlužníků a nesníží tak vaši bonitu v očích banky. Navíc se obvykle nemusíte bát vysokých úroků.

Nevýhodou je, že nikdy nevíte, co se může stát. Hrozí, že vaši příbuzní budou z nějakého důvodu potřebovat půjčené peníze rychle zpátky. A to může být problém

Také si opět dobře spočítejte, jestli dokážete splácet hypotéku i půjčku od příbuzných. I když vám rodina nějaké to drobné zpoždění nejspíš promine, výraznější potíže se splácením můžou narušit vaše vztahy. Někdy i nevratně.

Výhody a nevýhody půjčky od příbuzných

• získáte hypotéku bez vlastních peněz
• banka o takové půjčce obvykle neví, a proto se nijak nedotkne vaší bonity
• půjčka je obvykle bezúročná (případně jen s mírným úrokem)

• pokud budete mít problémy se splácením může to nevratně narušit rodinné vztahy
• hrozí, že se vaši příbuzní dostanou do potíží a budou chtít okamžité vrácení peněz

Hypotéku bez úspor si dobře promyslete

Možnosti, jak získat hypotéku bez vlastních peněz, tedy stále jsou. Jenže skrývají i řadu nástrah a podmínek.

Dobře si tedy spočítejte, jestli se vám taková půjčka opravdu vyplatí. Nebo požádejte o pomoc hypotečního poradce. Poradí vám, jak dosáhnout na co nejvýhodnější půjčku na bydlení. A pomůže vám zjistit, jestli je pro vás hypotéka bez hotovosti opravdu tak výhodná, jak se na první pohled zdá.