Banky.cz Články Reality Kam až porostou ceny nemovitostí?

Kam až porostou ceny nemovitostí?

Kam až porostou ceny nemovitostí?
19.10.2017 Reality

Nemovitosti zdražují poslední roky dvojciferným tempem, což nejvíce pociťují obyvatelé Prahy a Brna. Je třeba se obávat další realitní bubliny? A kam až ceny porostou?

Ceny nemovitostí rostou

Ceny nemovitostí meziročně vzrostly o 13,3%. Po nejnižší nezaměstnanosti (2,9%) jsme tak v EU dosáhli dalšího prvenství. Pro srovnání, růst cen nemovitostí ve Francii činil pouze 3,5% a v Německu 3,7% (EU průměr 4,4%). Za prudkým růstem cen v tuzemsku stojí velký převis poptávky nad nabídkou, což je způsobeno kombinací mnoha faktorů.

  • Vylidňování venkova a obcí s horší občanskou vybaveností a nedostatkem pracovních příležitostí, stěhování do krajských měst.
  • Vlivem zásahů centrálních bank (pumpování peněz do ekonomiky skrz odkup aktiv) dochází k přebytku likvidity na trhu. Nedostatek příležitostí pak nutí investory ukládat peníze do nemovitostí (více než 30% novostaveb v Praze je kupováno na investici).
  • Byrokraticky komplikovaná výstavba – získání všech potřebných razítek pro zahájení stavby bytového domu může v Praze trvat i 10 let.

Zatímco vylidňování venkova a stěhování do měst se bránit nedá (školy, doktory, obchody či kulturu není možné udržovat v každé obci s pár sty obyvatel), povolování výstavby nových bytových domů by šlo výrazně urychlit, čímž by klesl tlak na růst cen. Města, resp. mnohé ekologické spolky, by měly konečně uznat, že bránit zástavbě polí vedle konečné tramvaje či metra je zbytečným plýtváním rozvojových ploch. 

Ani nájemné není pozadu

Střední hodnota výnosu z obytné nemovitosti koupené na pronájem se kalkuluje ve výši 5%. Když se ekonomice daří a nabídka realit je nižší, výnos roste (a naopak). Roční nájemné za byt v hodnotě 3 mil. Kč bude za běžných okolností blízko 150 000 Kč (+ poplatky). Růst kupních cen nemovitostí tak implikuje růst nájemného. 

Riziko realitní bubliny

Nejlepší hypotéka online

burza-2.jpg

Jedním ze startérů poslední celosvětové ekonomické krize (2009) byla realitní bublina. Nadhodnocené americké nemovitosti a rizikové hypotéky, které banky formou Hypotéčních zástavních listů rozprodaly investorům, velmi rychle intoxikovaly portfolia mnoha finančních institucí po celém světě. Aby se podobnému scénáři předešlo nyní, zpřísňuje ČNB úvěrování nemovitostí (LTV max. 90%). Nepopulární, leč velmi potřebné. 

ČNB již hodnotí aktuální ceny nemovitostí jako nadsazené, znalci bank ohodnocují nemovitosti čím dál častěji paušální metodou „kupní cena mínus 15-20%“ a velcí hráči na realitním trhu již přes rok tlumí své expanze. Kdo potřebuje bydlet, nakupuje bez ohledu na riziko bubliny. Ale kupovat dnes byt na investici může být rizikové.

Růst cen nemovitostí zatím ještě kopíruje růst cen mezd. Ale stačí jedno škobrtnutí v cyklu „růst mezd – růst podnikových nákladů – růst cen zboží a služeb (inflace)“ a je zaděláno na další ekonomickou krizi. Všeobecný růst cen jednoho dne sníží prodeje, na což budou muset podniky reagovat sníženou produkcí (propouštěním). Méně zájemců dosáhne na hypotéku (kde úroky mezitím poskočí ze současných 2% třeba i na dvojnásobek), nabídka realit převýší poptávku a ceny nemovitostí začnou klesat. Všichni doufají, že pokles nebude větší než 20% (proto omezení LTV na 90%, kdy rizikovějších úvěrů v pásmu 80-90% může být v portfoliích bank jen 15%).

Z dlouhodobého hlediska je však Praha stále oproti západním metropolím podceněná. Přestože Čech na byt v Praze potřebuje více ročních platů než Němec v Berlíně (relativně tedy Praha dražší je), absolutní ceny pražských nemovitostí (3+kk za 4-6 mil. Kč na kraji města) jsou v porovnání se západem výrazně nižší. A to Praha nabízí téměř identický komfort a občanskou vybavenost. Ve Francii nemá střední třída peníze na koupi bytu ve vnitřní Paříži, žije se více ve „vnějších pásmech“ (podobně jako v Londýně). Což díky dokonalému systému příměstské dopravy zas až tak nevadí. Ať už se nám to líbí nebo ne, není důvod se domnívat, že cenový a demografický vývoj pražských realit se bude od západních metropolí výrazně lišit.

Malé obce se vylidňují

seniori-1.jpg
Nejlepší hypotéka online

Před rokem se řešily zavírané obchody na malých obcích, pak hospody (svádělo se to na EET), po té pobočky pošt a nyní se nedostává praktických lékařů. Chybějící policii, hasiče, banku, kulturu a další služby si už ani nikdo nenárokuje. Jenže ono skutečně nejde udržovat veškerou občanskou vybavenost pro každou obec s pár desítkami či stovkami obyvatel. Úbytkem občanské vybavenosti jsou nejvíce postižené obce s počtem obyvatel do 600 lidí.

Kolik lidí v obci s 500 obyvateli může potřebovat denně doktora či poštu – 1%? Není ekonomicky únosné, aby do ordinace chodilo denně jen 5 pacientů. Stejně tak nemá smysl držet otevřenou pobočku pošty. Svaz měst a obcí stejně jako družstva provozující venkovské obchody s potravinami volají po krajských a státních dotací. Tudy však cesta nevede.

Jediným řešením jsou místa sdružených služeb, kdy jeden místní obchod bude nabízet i poštovní a bankovní služby a večer třeba točené pivo s posezením. To vše v budově obecního úřadu za symbolické nájemné. Takto dotované a sdružené provozy mají šanci přežít a další roky spokojeně sloužit místním. Sympaticky působí návrhy na daňové slevy pro podnikatele z menších obcí, ale upřímně, místo k životu si přece nevybíráme podle přislíbené tisícikorunové dotace měsíčně.

Hypoteční kalkulačka - snadno a rychle si spočítejte svoji hypotéku!

ANKETA k článku Kam až porostou ceny nemovitostí?

Plánuji letos nákup nemovitosti?

Počet odpovědí: 258

KOMENTÁŘE k článku Kam až porostou ceny nemovitostí?

Zatím nejsou přidány žádné komentáře. Podělte se s námi o Váš názor.

Přidejte nový komentář

Mohlo by vás zajímat

Cena nemovitostí vs. příjmy: Kde je bydlení nejdostupnější

Cena nemovitostí vs. příjmy: Kde je bydlení nejdostupnější

17.12.2024 Reality

Chcete vědět, kde v České republice utratíte nejméně za vlastní bydlení v porovnání s vaším ročním příjmem? S rostoucími cenami nemovitostí se stále více lidí zajímá o to, které oblasti nabízejí nejvýhodnější podmínky. V tomto článku se dozvíte, jak si různé regiony stojí a kde můžete při nákupu bytu či domu ušetřit nejvíce.

Přes 90 000 Kč čistého potřebuje domácnost na hypotéku, říká Frait z ČNB

Přes 90 000 Kč čistého potřebuje domácnost na hypotéku, říká Frait z ČNB

12.12.2024 Reality

Dosáhnout na úvěr na bydlení se podaří jen pětině českých domácností. Vyplývá to z aktuálního vyjádření viceguvernéra České národní banky Jana Fraita. Ten v rozhovoru pro SZ Byznys popsal současnou situaci na hypotečním trhu i výhled do budoucna.

Nový dům, a nebo byt? Uhodnete, co Češi preferují?

Nový dům, a nebo byt? Uhodnete, co Češi preferují?

10.12.2024 Reality

Rozhodujete se mezi novým domem a novým bytem? Zvažujete, co je pro vás výhodnější? Češi dnes čelí nejen vysokým cenám nemovitostí, ale také dilematu mezi výběrem bytu a (často ne o tolik dražšího) domu. Co preferují ostatní? Staví se víc bytů nebo rodinných domů? A jak se vyvíjela situace za posledních 25 let? Možná jsme zažili přelomový rok. V čem, a který to byl?

Magickou hranici překračuje nejen Bitcoin, ale i průměrná cena bytů v ČR

Magickou hranici překračuje nejen Bitcoin, ale i průměrná cena bytů v ČR

9.12.2024 Reality

Průměrná cena bytů v České republice poprvé v historii překročila hranici 5 milionů korun. Tento psychologický milník přišel asi o čtvrt roku dříve, než odborníci předpokládali. Jak reagovat na rostoucí trh?

Nejvíc přetížení výdaji na bydlení se cítí v Pardubickém kraji. Realita je ale dost jiná

Nejvíc přetížení výdaji na bydlení se cítí v Pardubickém kraji. Realita je ale dost jiná

5.12.2024 Reality

Obyvatelé Pardubického kraje se podle průzkumů cítí mezi nejvíce přetíženými v oblasti výdajů na bydlení. Skutečnost se však ukazuje až diametrálně odlišná. V porovnání s jinými kraji je ve výdajích na bydlení Pardubický kraj relativně levný. Subjektivní pocit přetížení je ovšem na Pardubicku vysoký. Proč? Na pocitu přetížení se podepisuje řada faktorů. Které to jsou, a proč tak silně působí zrovna v relativně levném Pardubickém kraji? A které kraje jsou pro bydlení opravdu drahé?

Z naší bankovní poradny

Rozdělení bytového domu na bytové jednotky a založení SVJ

3.6.2024 Reality
Dobrý den, mám po otci podíl v bytovém činžovním domě. Podílové vlastnictví je tam už řadu let, protože byly nějaké spory mezi nájemníky a nebyla vůle vytvořit SVJ. Aktuálně je dům v havarijním stavu a je potřeba ho rekonstruovat, zateplit apod. Pro získání dotace i úvěru nám bylo doporučeno založení SVJ. Někdo tvrdí, že to není potřeba, ale firma, která by měla mít rekonstrukci na starost, to považuje za nutné. Co všechno s touto změnou souvisí? Jde mi zejména o vypořádání případných dluhů, aktuální přeměření bytových jednotek apod. Chtěli bychom před ostatní předstoupit s jasným a právně podloženým postupem. Děkuji moc za odpověď. Dobrý den, důrazně doporučuji bytový dům rozdělit na samostatné bytové jednotky a založit SVJ nezávisle na tom, zdali toto po vás někdo požaduje či nikoliv. Je to především v zájmu všech stávajících podílových vlastníků bytového domu. Podílové vlastnictví bytových domů je reliktem minulosti, má mnoho nevýhod a rizik, nemá žádné výhody. Naopak rozdělení domu na bytové jednotky a založení SVJ má samé výhody. Každý budeme vlastníkem svého bytu, nebudou Vás ohrožovat dluhy ostatních atd.Co všechno s touto změnou souvisí? Rozdělení BD na bytové jednotky se řeší přes Prohlášení vlastníků podaného na katastr. Doporučuji vyhledat odbornou právní pomoc. Právník Vám za úplatu pomůže s Prohlášení vlastníků i se založením SVJ.  ZOBRAZIT CELÝ DOTAZ A ODPOVĚĎ

Mohu nařídit budoucímu vlastníkovi povinnost bydlet v kupované nemovitosti?

2.6.2024 Reality
Dobrý den, rozděluji dům se sousedkou tzv. prohlášením vlastníka pro katastr. Ona bude chtít svou polovinu prodat. Mohu se nějak bránit, např. věcným břemenem v prohlášení vlastníka, že budoucí majitel tam bude muset bydlet? (podmínka v prohlášení) Bojím se, že budoucí majitel tam může nastěhovat někoho, s kým nebude k vydržení a společné soužití tím bude narušeno. Děkuji za odpověď. Dobrý den, budoucímu vlastníkovi nemovitosti nemůžete nařizovat, aby v nemovitosti bydlel. Taktéž mu nelze zakazovat pronájem ani jakékoliv jiné jednání (bezúplatné poskytnutí bydlení třetí osobě, návštěvy atd.). Takovéto omezování práv není přípustné, nelze jej zapsat do prohlášení vlastníků ani jako věcné břemeno k nemovitosti. Vždy existuje riziko, že si se sousedem nesednete. S tím bohužel nic nenaděláte.Rozdělení nemovitosti na samostatné jednotky vřele doporučuji. Každý pak budeme majitelem svého bytu. Setrvání v podílovém vlastnictví by pro Vás bylo výrazně rizikovější. Sousedka by se mohla rozhodnout bydlet ve Vašem bytě a Vy byste s tím nic nenadělala (nebo by k Vám rovnou mohla nastěhovat cizí osobu). Navíc není možné nikoho proti jeho vůli držet v podílovém vlastnictví. Sousedka by svůj podíl mohla kdykoliv prodat nebo požádat soud o prodej celé nemovitosti (i Vašeho bytu).  ZOBRAZIT CELÝ DOTAZ A ODPOVĚĎ

Pojmy ve slovníku

100% Hypotéka

Půjčka, která pokryje celou koupi. Taková je 100% hypotéka. LTV této hypotéky je 100 %, což znamená, že vám banka půjčí peníze na celou odhadní cenu nemovitosti, kterou ručíte. Díky 100% hypotéce tak získáte dost peněz na nákup domu či bytu nebo například na výstavbu. Zároveň ale musíte počítat s vyšším úrokem než u menších půjček. Pro banky je totiž úvěr bez spoluúčasti klienta rizikovější, a proto jsou jeho podmínky přísnější. V současnosti navíc čeští poskytovatelé 100% hypotéky neposkytují. Česká národní banka totiž v roce 2016 zpřísnila podmínky pro získání hypotéky a jejich součástí bylo také ukončení 100% hypoték. Banky tak nabízí maximálně 90% hypotéky. Pouze u 5 % objemu poskytnutých půjček smí být LTV vyšší než 90 %. Přesto existuje možnost, jak pomocí půjčky na bydlení získat dost peněz na úhradu celé kupní ceny nemovitosti. V podstatě tedy můžete dosáhnout na 100% hypotéku. Jak na to? Musíte ručit více nemovitostmi. Kromě kupovaného bytu či domu to může být například nemovitost rodičů. Samozřejmě ale platí, že majitel této nemovitosti musí s ručením souhlasit. Díky ručení více nemovitostmi se zvýší hodnota zástavy. I při 90% či menším LTV tak získáte peníze na nákup vybraného domu či bytu. Banky navíc obvykle umožňují druhou nemovitost z hypotéky vyvázat, jakmile splatíte potřebnou část úvěru. Dál tedy ručíte pouze kupovaným domem či bytem. Další možností je dofinancovat hypotéku dalším úvěrem. Například úvěrem ze stavebního spoření. ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAM

90% Hypotéka

Až 90 procent z ceny nemovitosti, kterou ručíte. Přesně tolik si můžete půjčit na hypoteční úvěr. Abyste ale 90% hypotéku dostali, musíte splnit několik požadavků. Jsou to zejména základní podmínky pro získání hypotéky – tedy například: věk,příjemči bonita.Oproti nižším půjčkám ale musíte u 90% hypotéky počítat s méně výhodnými podmínkami. Protože má hypotéka pokrýt 90 procent z ceny nemovitosti, je pro banku riskantnější než menší úvěry. A proto poskytovatelé toto riziko obvykle kompenzují vyšším úrokem. Pro většinu lidí je přitom 90% hypotéka nejvyšší možná. Podle pokynů České národní banky mohou poskytovatelé víc peněz půjčit jen v 5 procentech případů. Potřebujete tak mít naspořeno alespoň 10 procent z kupní ceny. V praxi to vypadá tak, že u bytu za 3 000 000 korun získáte maximálně 2 700 000 korun. Zbytek doplatíte vy. Pokud si chcete pomocí hypotéky půjčit víc než 90 procent z ceny domu či bytu, musíte ručit více nemovitostmi. V takovém případě stoupne hodnota zástavy, ze které se půjčka počítá. Výhodou je, že se tím pádem můžete dostat na nižší LTV (obvykle do 80 %) a získáte tak nižší úrok než u 90% hypotéky. Pokud jste například původně ručili bytem za 2 500 000 korun a nyní k němu přidáte další byt ve stejné ceně, stoupne hodnota zástavy na 5 000 000 korun. U hypotéky na zmíněných 2 500 000 tak bude LTV 50 %. ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAM

Srovnáváme hypotéky od

© Banky.cz 2024, všechna práva vyhrazena