Koupě nemovitosti: Na které poplatky se připravit?
Vlastní úspory, provize RK, daň z nabytí nemovitosti, hypotéka, odhad zástavní hodnoty či poplatky na katastru. Koupě nemovitosti není levnou záležitostí. Poradíme, na které výdaje se připravit.
Daně, provize a LTV
Málokdo má na účtu úspory ve výši milionů korun. Většina z nás si kupuje nemovitost na úvěr. Pro získání hypotéky je třeba mít naspořeno min. 10% z kupní ceny (pro lepší úrok 20%). Resp. banka nám nemůže půjčit více než 90% zástavní hodnoty nemovitosti. Místo vlastních úspor tak můžeme dát bance do zástavy další nemovitost (trvale obyvatelná chata, druhý byt atd.).
Při koupi nemovitosti přes realitní kancelář (RK) budeme platit poplatek za zprostředkování obchodu ve výši 2-7% z kupní ceny nemovitosti. Realitky vybírají tento poplatek obvykle při podpisu rezervační smlouvy, tedy je vhodné mít „předjednanou hypotéku“. Pokud bychom se o úvěr začali zajímat až po podpisu rezervační smlouvy, riskujeme propadnutí složené zálohy. Banky mohou náš příjem vyhodnotit jako nedostatečný či objevit záznam v registrech dlužníků. Proto vždy klientům doporučujeme si předem ověřit, kolik maximálně jim bude ochotna banka půjčit.
Mimo realitky si „na své“ přijdete i stát v podobě 4% daně z nabytí nemovitosti. Daň je splatná do 3 měsíců od konce měsíce, ve kterém došlo k přepisu na katastru. Neplatí se při koupi družstevního bytu a u developerských projektů (od daně je osvobozen první převod novostavby po kolaudaci).
Poplatky za hypotéku
To byly ty „nejhorší poplatky“, které nás při koupi nemovitosti čekají. Další výdaje jsou spojené s hypotéčním úvěrem.
- Sjednání hypotečního úvěru (banka): 2 000 - 5 000 Kč
- Vedení hypotéčního úvěru (banka): 50 - 150 Kč/měsíc (většina banka tento poplatek dnes již neúčtuje)
- Odhad zástavní hodnoty nemovitosti (banka nebo odhadce): byt 3 000 - 5 000 Kč, RD a pozemky 4 500 - 6 500 Kč
- Návrh na vklad vlastnického/zástavního práva (Katastrální úřad): 1 000 Kč/vklad
- Ověřování podpisů (Czech Point nebo notář): 30 Kč/ks
- Živelní pojištění nemovitosti (pojišťovna): 1 500 – 5 500 Kč/rok (pojišťovnu si obvykle můžeme vybrat sami, ale banka specifikuje rizika, která má pojistka krýt)
- Životní pojištění (pojišťovna): 0,5-1% z dlužné částky ročně (toto pojištění je dobrovolné, ale pokud si pojistku sjednáme přes banku, získáme slevu z úrokové sazby 0,2-0,5%)
Šikovný hypotéční poradce nám mnohdy dokáže vyjednat úplné prominutí poplatků za sjednání úvěru a odhad nemovitosti.
Na kolik to celkem přijde?
Na kolik přijde koupě staršího bytu za 2,5 mil. Kč přes RK? Nejprve je třeba si připravit provizi 125 000 Kč pro RK. Další část si odebere stát coby daň z nabytí nemovitosti (100 000 Kč). Bance zaplatíme 3 000 Kč za zpracování úvěru a 5 000 Kč za odhad, dohromady 8 000 Kč. Katastr (včetně ověření podpisů) si řekne o dalších 2 060 Kč. A potřebujeme alespoň 20% z kupní ceny (500 000 Kč), abychom dostali lepší úrokovou sazbu. Suma sumárum, banka nám půjčí 2 mil. Kč, zástava bude 2,5 mil. Kč a z naší kapsy půjde celkem 735 060 Kč.
Hypoteční kalkulačka - snadno a rychle si spočítejte svoji hypotéku!
Mohlo by vás zajímat
Stres z bydlení: Porovnání nákladů na vlastní byt a nájem v ČR
Český trh s nemovitostmi prochází výraznými změnami. Zatímco ceny nemovitostí po covidové pandemii prudce vzrostly a hypotéky zdražily, mnoho lidí bylo nuceno volit nájemní bydlení. Počet lidí žijících v nájmu se zvýšil z 1,9 milionu v roce 2011 na současných 2,5 milionu, jak ukazují data Erste Group.
Nejlevnější nájmy v ČR: Kde najdete nejdostupnější bydlení?
Hledáte bydlení, které vám nezruinuje rozpočet? Přemýšlíte, kde v České republice můžete měsíčně zaplatit nejméně za pronájem bytu? Sestavili jsme přehled měst a regionů, kde jsou nájmy nejlevnější. Ale i těch, kde za nájem dáte největší část příjmů (odpovídajících průměru pro danou lokalitu). Ukážeme, kolik lidí platí jak vysoké nájemné a jestli v menším městě vždycky vydáte za bydlení méně než ve velkoměstě. Víte, co snižuje nájem a jak na něm ušetřit?
Vlastní bydlení je pojistka na stáří, aneb bydlení si vyřešte ještě před důchodem
Téma bydlení ve stáří se stává čím dál naléhavějším. Data ukazují dramatické rozdíly v životní úrovni seniorů ve vlastním bydlení a těch v nájmu. Zatímco majitelé nemovitostí vydávají na bydlení v průměru 21 % svých příjmů, v nájmu to může být i ke 40 % měsíčních příjmů. V domácnostech seniorů jsou rozdíly mezi oběma skupinami ještě vyšší. Jaké jsou reálné možnosti pořízení vlastního bydlení v různém věku, jak využít hodnotu nemovitosti jako zdroj příjmů ve stáří a na co myslet při přípravě bydlení na seniorský věk? Dozvíte se právě tady.
Výdaje na bydlení: rekord z roku 2012 drží Praha. A možná se k němu vrací
Jak velkou část svého příjmu dáváte na bydlení? Zatímco průměrná česká domácnost vydá na nájem, energie a další související náklady kolem 24 % příjmu, některé skupiny obyvatel jsou zatíženy mnohem víc (a jiné mnohem méně). Například nájemníci dávají 37 % svých příjmů, kdežto vlastníci jen okolo 20 %. Podívejte se, jak se liší náklady na bydlení podle regionů, typu bydlení, podle příjmů obyvatel i dle socioekonomického postavení. Zjistěte také, kde se v Česku žije nejlevněji (v poměru k příjmům) a kde jsou lidé zatíženi náklady na bydlení nejvíc.
Ceny bytů a výdaje na bydlení: proč rostou a koho to zasáhne nejvíc?
Možná si říkáte, že máte přehled o bydlení v České republice. Nejdražší byty jsou v Praze a nejdražší bydlení (běžné výdaje na bydlení jako procento z celkového příjmu) jsou také v Praze. Ale co ostatní města a regiony? Jak to vypadá v nich? Že nemáte ani tušení? Nevadí. Přinášíme vám přehlednou statistiku v obou oblastech: kde kolik stojí metr čtvereční bytu, a kde dáte kolik ze svého příjmu na vše, co je spojené s bydlením (bez započtení úvěrů a příspěvku na bydlení).
Z naší bankovní poradny
Přeplatek za energie v insolvenci
Předčasné ukončení nájmu
Rozdělení bytového domu na bytové jednotky a založení SVJ
Mohu nařídit budoucímu vlastníkovi povinnost bydlet v kupované nemovitosti?
Pojmy ve slovníku
100% Hypotéka
Půjčka, která pokryje celou koupi. Taková je 100% hypotéka. LTV této hypotéky je 100 %, což znamená, že vám banka půjčí peníze na celou odhadní cenu nemovitosti, kterou ručíte. Díky 100% hypotéce tak získáte dost peněz na nákup domu či bytu nebo například na výstavbu. Zároveň ale musíte počítat s vyšším úrokem než u menších půjček. Pro banky je totiž úvěr bez spoluúčasti klienta rizikovější, a proto jsou jeho podmínky přísnější. V současnosti navíc čeští poskytovatelé 100% hypotéky neposkytují. Česká národní banka totiž v roce 2016 zpřísnila podmínky pro získání hypotéky a jejich součástí bylo také ukončení 100% hypoték. Banky tak nabízí maximálně 90% hypotéky. Pouze u 5 % objemu poskytnutých půjček smí být LTV vyšší než 90 %. Přesto existuje možnost, jak pomocí půjčky na bydlení získat dost peněz na úhradu celé kupní ceny nemovitosti. V podstatě tedy můžete dosáhnout na 100% hypotéku. Jak na to? Musíte ručit více nemovitostmi. Kromě kupovaného bytu či domu to může být například nemovitost rodičů. Samozřejmě ale platí, že majitel této nemovitosti musí s ručením souhlasit. Díky ručení více nemovitostmi se zvýší hodnota zástavy. I při 90% či menším LTV tak získáte peníze na nákup vybraného domu či bytu. Banky navíc obvykle umožňují druhou nemovitost z hypotéky vyvázat, jakmile splatíte potřebnou část úvěru. Dál tedy ručíte pouze kupovaným domem či bytem. Další možností je dofinancovat hypotéku dalším úvěrem. Například úvěrem ze stavebního spoření. ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAM80% Hypotéka
Je nejčastěji sjednávaná hypotéka z více důvodů (ČNB s ohledem na růst ceny nemovitostí a krytí bankovních rizik omezila poskytování 90% hypoték a úplně zakázala poskytovat 100% hypotéky)Jde o hypotéku s nejvýhodnější úrokovou sazbou na trhu - v tomto segmentu je nejvyšší konkurence mezi bankami poskytujícími hypotéky. Příklad: pokud máte odhad nemovitosti na 1.000.000,- Kč, tak vám banka poskytne 800.000,- Kč formou hypotečního úvěru za nejvýhodnějších podmínek. Z vlastních prostředků tedy financujete 200.000,- Kč. ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAM90% Hypotéka
Až 90 procent z ceny nemovitosti, kterou ručíte. Přesně tolik si můžete půjčit na hypoteční úvěr. Abyste ale 90% hypotéku dostali, musíte splnit několik požadavků. Jsou to zejména základní podmínky pro získání hypotéky – tedy například: věk,příjemči bonita.Oproti nižším půjčkám ale musíte u 90% hypotéky počítat s méně výhodnými podmínkami. Protože má hypotéka pokrýt 90 procent z ceny nemovitosti, je pro banku riskantnější než menší úvěry. A proto poskytovatelé toto riziko obvykle kompenzují vyšším úrokem. Pro většinu lidí je přitom 90% hypotéka nejvyšší možná. Podle pokynů České národní banky mohou poskytovatelé víc peněz půjčit jen v 5 procentech případů. Potřebujete tak mít naspořeno alespoň 10 procent z kupní ceny. V praxi to vypadá tak, že u bytu za 3 000 000 korun získáte maximálně 2 700 000 korun. Zbytek doplatíte vy. Pokud si chcete pomocí hypotéky půjčit víc než 90 procent z ceny domu či bytu, musíte ručit více nemovitostmi. V takovém případě stoupne hodnota zástavy, ze které se půjčka počítá. Výhodou je, že se tím pádem můžete dostat na nižší LTV (obvykle do 80 %) a získáte tak nižší úrok než u 90% hypotéky. Pokud jste například původně ručili bytem za 2 500 000 korun a nyní k němu přidáte další byt ve stejné ceně, stoupne hodnota zástavy na 5 000 000 korun. U hypotéky na zmíněných 2 500 000 tak bude LTV 50 %. ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMAdhezní smlouva
je taková smlouva, kde nabízející strana stanoví předem stanovené podmínky a je možné je pouze přijmout nebo nepřijmout (nelze jednat o úpravách). Jedná se o většinu písemných smluv ve spotřebitelských vztazích, často mají podobu formuláře. Spotřebitel je zde slabší stranou, a jako takový má stanovené podmínky buď přijmout, nebo smlouvu neuzavřít. Jelikož spotřebitel zde nemá možnost obsah smlouvy ovlivnit, je zákonem chráněn před skrytými nebo bezdůvodně nevýhodnými ustanoveními smlouvy. ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMSrovnáváme hypotéky od
KOMENTÁŘE k článku Koupě nemovitosti: Na které poplatky se připravit?
kupa bytu v Prahe, Komentoval(a): Daniel
Dobry den prajem, mam otazku pre vas? Chcem kupit byty v Prahe, jeden do osobneho vlastnictva a druhy do prenajmu. Zijem uz dlhe roky v zahranici a nepoznam zakony v Ceskej Reublike, co sa tykaju ohladom kupy nehnutelnosti. Vidim ze realitky nie su lacne. Moja otazka je, lepsie si najst privatneho maklera alebo spolupracovat s realitkou? Byt chcem vyplatit v hotovosti, neptrebujem hypoteku. Ak mi mozte poradit aka je najlepsia cesta kupit nehnutelsnost v Prahe ked to vyplatim v hotovosti? Chcem kupit novy byt cez nove projecty kde vas niekedy oslobodia splatenim dane. dakujem ak mi pomozete s tymito otazkami. Vopred vam dakujem za vase informacie.
Re: Koupě bytu v Praze, Komentoval(a):
Dobrý den, daň z nabytí nemovitosti (4%) byla v roce 2020 zrušena, tedy nyní můžete bez daně nakupovat všechny nemovitosti. Nemáte-li čas vše řešit osobně, doporučuji využít služeb dobrého realitního makléře (poptávku můžete zadat v sekci reality).