Nájem

Česká legislativa pro poskytování nájemního bydlení je bohužel i 25 let po revoluci stále pokroucena představou, že zlého kapitalistu (majitele bytu) je třeba sedřít z kůže, a proto je ze zákona považován za osobu bezprávou. Na rozdíl od nájemníka, který má práva královská, ale povinnosti žádné.

Jak se zbavit neplatiče?

Selský rozum „kdo neplatí nebydlí“ zde bohužel neplatí. Stát ukládá povinnost vlastníkům bytů poskytovat bezplatné bydlení všem neplatičům po dobu 4 měsíců.

Dle starého občanského zákoníku (platného do konce roku 2013) bylo možné neplatiči podat výpověď z nájmu po 3 měsících neplacení s tím, že výpověď činila další 3 měsíce. Po uplynutí této lhůty měl vlastník bytu povinnost zajistit vystěhovanému na své náklady přechodné bydlení na dobu 6 měsíců. Tedy celkem 12 měsíců bezplatného a ničím nerušeného bydlení pro neplatiče na náklady majitele bytu. Tuto lhůtu šlo prodloužit o několik dalších měsíců až let podáním žaloby na určení neplatnosti výpovědi z nájmu (neplatič ji musel podat do 60 dní od obdržení výpovědi). Vlastník bytu pak musel neplatiče nechat bydlet ve svém až do pravomocného ukončení soudního sporu.

S novým občanským zákoníkem/NOZ (platným od začátku roku 2014) se lhůty pro zbavení se neplatičů řádově snížily z let na měsíce. Výpověď je sice stále možné podat až po 3 měsících neplacení, ale následná výpovědní lhůta činí již pouze 1 měsíc a vlastník bytu nemusí nadále poskytovat neplatiči jakákoliv další přechodná bydlení či jiné náhrady. Neplatič si i nyní může stěžovat u soudu (opět do 60 dní od obdržení výpovědi), ale tato žaloba již nemá na vyklizení bytu odkladný účinek.

Stát zaplatí odškodné za regulovaný nájem

Až do konce roku 2012 platilo v tuzemsku tzv. regulované nájemné, které nutilo vlastníky bytů poskytovat bydlení majitelům starších nájemních smluv téměř zadarmo (pod náklady na údržbu a opravy). Tyto zázračné nájemní smlouvy bylo možné dokonce podstupovat dalším osobám, takže trh s nimi doslova kvetl.

Není proto divu, že se majitelé bytů se státem soudí o náhradu škody. Česká soudní soustava opakovaně a vytrvale zamítala jakékoliv nároky na náhradu škod. Spravedlnosti se letos po dlouhých desítkách let domohli první 3 vlastníci bytů u Mezinárodního soudu pro lidská práva ve Štrasburku, který nařídil Česku zaplatit odškodné bez možnosti dalšího odvolání. Smutné na celém kauze je především to, že se nebylo možné domoci spravedlnosti v tuzemsku. Přestože se jedná o precedens, který by mohl odstartovat velkou vlnu odškodňování, reálně k tomu pravděpodobně nedojde, neboť během posledních 25 let soudních sporů to valná většina majitelů bytů již dávno vzdala, umřela či zestárla natolik, že už nemá sílu se dále domáhat svých práv.

Jaká jsou pravidla nájmu v zahraničí?

Západní a tuzemská pravidla nájmu se výrazně liší. Stejně jako nájemník má svobodné právo volit si bydlení dle svého uvážení, tak v civilizovaném světě i vlastník bytu má plné právo na výběr svého nájemníka.

Reference: V zahraničí je zcela běžné požadovat od nájemníků doporučení z předchozího nájmu, pracovní a bankovní reference (doložení dostatečného příjmu a bezdlužnosti). Kdo požadované reference nedoloží, musí zpravidla uhradit výrazně vyšší zálohu (třeba i ve výši 6 měsíčních nájmů) či mu byt pronajat vůbec není. V ČR jsou jakékoliv podobné snahy vytrvale torpédovány ombudsmanem a ochránci lidských práv, dle kterých se jedná o přílišný zásah do práv nájemníka.

Výběr nájemníka: Mnoho vlastníků bytů v nájemní smlouvě přímo zakazuje kouření v interiérech či třeba chov větších domácích zvířat. Co je na západě standardem, je u nás považováno za diskriminaci. V ČR nejsou podobná omezení přípustná a jsou-li přesto sjednána v nájemní smlouvě, považují se automaticky za neplatná.

Stav bytu: Naprostým standardem je přesná dokumentace (včetně fotek) stavu bytu před nastěhováním nájemníka a po ukončení nájmu. Škody většího rozsahu (nad běžné opotřebení) se strhávají ze zálohy. 

Na neplatiče doplácí slušní nájemníci

V ČR byla před lety snaha vybudovat registr nájemníků a pronajímatelů, kde by se obě skupiny mohly navzájem hodnotit a sdílet své zkušenosti. Vlastníci bytů by získali dokonalý přehled o problémových neplatičích a nájemníci cenné reference na poctivé pronajímatele. Na tomto registru by tak výrazně získali poctiví nájemníci a pronajímatelé, a naopak tratili nepoctivci na obou stranách. I slušný nájemník totiž doplácí na nepoctivce skrz rizikovou přirážku v nájmu. Registr byl zakázán ombudsmanem ve spolupráci s Úřadem na ochranu osobních údajů. 

Hypoteční kalkulačka - snadno a rychle si spočítejte svoji hypotéku!