Nejlevnější nájmy v ČR: Kde najdete nejdostupnější bydlení?

Co považujeme za nejlevnější nájmy?

Hloupá otázka, říkáte si? Že je tu jen jedna správná odpověď: nejlevnější nájem je ten, který je nejnižší, zkrátka to nejmenší číslo? No, situace tak jednoduchá není.

Všechno je jen tak drahé, jak moc si to můžeme/nemůžeme dovolit. Proto i výši nájmů vztahujeme k příjmům. Budeme jej tedy uvádět jako procento čistého příjmu domácnosti v dané lokalitě. 

Data jsme nezkoumali sami, vše čerpáme ze stránek Českého statistického úřadu a Ministerstva pro místí rozvoj. Zde data pocházejí z roku 2023. A na obou serverech se výše nájmů také vztahuje k příjmům, protože i relativně nízké nájemné může být v lokalitě s nízkým příjmem vlastně vysoké, a naopak.

Kde v ČR jsou nejlevnější nájmy? V které ORP?

Co je ORP? Je to obec s rozšířenou působností. V ČR jich máme celkem 202, v každém okrese 2 – 3. Jsou to tedy všechna okresní města, plus další města, v nichž si na městském úřadě můžete vyřídit občanku, pas, řidičák, či nechat zapsat auto do registru.

15 nejlevnějších ORP, z pohledu podílu nájemného na příjmech

Podívejme se na 15 nejlevnějších měst k bydlení: kde se dá najít nejlevnější pronájem bytu? V žebříčku najdete vždy obec s rozšířenu působností a procento, které tu lidé ze svého příjmu vydávají na nájemní bydlení. Levné bydlení lze sehnat v těchto lokalitách:

• Pacov: 14,7 %
• Bystřice nad Pernštejnem: 17,2 %
• Varnsdorf: 17,7 %
• Kraslice 18,0 %
• Krnov: 18,4 %
• Horšovský Týn: 18,6 %
• Chotěboř: 18,7 %
• Vítkov: 19,1 %
• Rýmařov: 19,4 %
• Nepomuk: 19,5 %
• Králíky: 19,6 %
• Rychnov nad Kněžnou: 19,8 %
• Semily: 19,9 %
• Blovice: 19,9 %
• Votice: 20,1 %.

15 nejdražších ORP, z pohledu podílu nájemného na příjmech

A nahlédněme i na opačnou stranu žebříčku, na města s nejvyššími náklady na bydlení v nájmu. Brát to budeme od nejdražšího nájemního bydlení, takže na prvním místě bude Praha. Nájem bytu Praha je už dlouhodobě nejdražší, i ve vztahu k celkovému příjmu. 

(Praha má ale jinou výhodu: díky velké konkurenci dalších produktů a služeb jsou ostatní položky běžných výdajů těmi nejlevějšími téměř v celé republice.) Pojďme ale už k pořadí:

• Praha: 33,9 %
• Brno: 30,5 %
• Frýdlant: 30,1 % (český Frýdlant, nikoliv „Frýdlant nad Ostravicí“)
• Český Brod: 29,8 %
• Hustopeče: 29,3 %
• Olomouc: 29,0 %
• Židlochovice: 28,9 %
• Neratovice: 28,6 %
• Otrokovice: 28,5 %
• Beroun: 28,0 %
• Liberec: 27,9 %
• Vsetín: 27,8 %
• Kolín: 27,7 %
• Brandýs nad Labem – Stará Boleslav: 27,7 %
• Kladno: 27,6 %.

Vidíme, že mezi nejlevnějším a nejdražším nájemním bydlením je rozdíl více než dvojnásobný. A že na tu největší část obcí s rozšířenou působností (182) zbývá rozmezí mezi 20,1 % a 27,6 %. Na většině území ČR tedy lidé platí nájemné ve výši 22 – 26 % ze svých příjmů.

Kolik lidí platí ty nejvyšší nájmy? A kolik ty nejnižší?

Trochu jiné výsledky ale zaznamenáme, když nájemné vztáhneme nikoliv na území, ale na počet obyvatel. Praha a Brno, k tomu Olomouc a Český brod, to už je „pěkná masa lidí“. A ti všichni platí ty nejvyšší nájmy. Jak to vypadá s rozložením výdajů na nájmy podle obyvatel?

• cca 250 000 lidí žije v lokalitě, kde nájem vyžaduje do 20 % z příjmu
• cca 4 680 000 lidí žije v lokalitě, kde nájem vyžaduje 20 – 25 % z příjmu
• cca 4 130 000 lidí žije v lokalitě, kde nájem vyžaduje 25 – 30 % z příjmu
• cca 1 780 000 lidí žije v lokalitě, kde nájem vyžaduje nad 30 % z příjmu.

Jak se liší nájmy v různých krajích?

Podívejme se na rozdíly nákladů na nájemní bydlení v krajích. Jistě vás nepřekvapí, že nejdražší je Praha. Ale co další kraje, kde jsou výdaje na nájem vysoké, a kde naopak nižší? A kolik procent z příjmu si nájemné v kterém z krajů vezme?

• Praha: 33,9 %
• Jihomoravský kraj: 27,5 %
• Středočeský kraj: 26,4 %
• Zlínský kraj: 25,8 %
• Liberecký kraj: 25,4 %
• Plzeňský kraj: 24,5 %
• Olomoucký kraj: 24,4 %
• Pardubický kraj: 24,2 %
• Královéhradecký kraj: 23,4 %
• Karlovarský kraj: 23,4 %
• Moravskoslezský kraj: 23,8 %
• Jihočeský kraj: 23,5 %
• Ústecký kraj: 23,1 %
• Kraj Vysočina: 22,4 %.

Kolik zaplatíte za nájem v menším městě?

Tady vždy záleží na poloze města a na jeho celkové vybavenosti službami. Ne vždy je velké město nablízku. Ne vždy se nová sídla staví s ohledem na potřeby budoucích obyvatel, především v satelitech okolo měst, ale i v nových čtvrtích ve velkých městech. 

Vybavení staršího a menšího města může být mnohem lepší (a také nemusí). Jednoznačná odpověď tu proto není možná, byť většinou se v menších městech počítá s nájmem o něco nižším. Že to ale není neprůstřelné pravidlo, ukazuje následující porovnání:

• nájem v Českém Brodě, s cirka 7,5 tisíci obyvateli: 29,8 % z příjmu
• nájem v Olomouci s cirka 103 tisíci obyvateli: 29 % z příjmu
• nájem v Bystřici nad Pernštejnem s cirka 7,9 tisíci obyvateli: 17,2 % z příjmu.

Michal Grossman, Development & RE Expert a spolupracovník hyponamíru.cz k tomu dodává: „Vždy mě zarážel obrovský cenový nepoměr bydlení ve velkém městě a jeho adekvátní obdoby v půlhodinovém dopravním dosahu. Speciálně, pokud vezmu obec s minimální občanskou vybaveností, tak cena bydlení v obdobném bytě nebo domě může být i poloviční, což podle mého názoru nevyrovná kvalitu městského života a rychlou dostupnost k občanské vybavenosti.“

Chci si spočítat hypotéku online

Jak se vyvíjejí ceny nájmů v posledních letech?

Nájemné v posledních letech zaznamenalo tři protichůdná období. Podívejme se na vývoj ceny za posledních 5 let, tedy od roku 2019. Podle Deloitte Rent Indexu nájemné nejprve mírně rostlo, a to až do konce roku 2019. V roce 2020 a až do prvního čtvrtletí roku 2021 se nájemné napříč republikou snižovalo. 

Následně se situace otočila a nájemné setrvale roste až do dnešních dní, střídají se jen tempa růstu: pomalejší růst s prudšími skoky (rychleji nájmy rostly v obdobích: 2Q 2021, 4Q 2021 – 3Q 2022 a 2Q 2023). I rok 2024 zaznamenává zrychlené tempo růstu nájemného. Průměr nájemného za celou ČR se ve 2Q 2024 dostal na 305 Kč za čtvereční metr, a za třetí čtvrtletí roku 2024 dokonce již na 310 Kč za metr čtvereční. Jen za poslední uvedené čtvrtletí se, podle Deloitte Rent Index, průměrný nájem v ČR zvedl o 1,6 %. A například v Olomouci o téměř 6 procent (za jediné čtvrtletí!).

Když přijmeme rok 2014 jako srovnávací základnu (100 %), pak koncem roku 2019 se nájemné dostalo na zhruba 162 %. Klesalo na cca 147 %, a od té doby roste. Ve 3Q 2024 se dostalo na 206 % srovnávací úrovně roku 2014. Tedy za posledních 10 let už je na více než dvojnásobku. To je v průměru desetiprocentní inflace nájemného za každý rok!

Mohlo by vás zajímat: Vlastní bydlení je finanční pojistka na stáří.

“Podle informací na serveru Sreality.cz vzrostlo nájemné jen v Brně za poslední rok o 10 %. Jedná se sice o ceny nabídkové, nikoliv realizované (reálné ceny jsou vždy o něco nižší). Ale důležité je, že trend zůstává, protože reálné ceny jsou nižší v obou srovnávaných obdobích,” komentoval vývoj nájemného Dominik Ženatý, ředitel DOMA realitních makléřů a lektor.

Výdaje na bydlení ale nejsou jen nájem. Platíme mnohem víc

Celkové výdaje na bydlení v nájmu, tak jak se s nimi pak pracuje ve statistikách, se obecně sestavují z těchto položek:

• nájemné
• elektřina
• plyn
• topení
• vodné a stočné
• paliva
• služby související s bydlením
• běžná údržba.

Co se týká vašich konkrétních výdajů, vyberte si položky, které se vás týkají. Dosaďte si za ně konkrétní čísla, a je to. Máte výdaje na bydlené své domácnosti. Jestli vás zajímají výdaje na bydlení napříč republikou, zahrnuli jsme je do tohoto článku. 

Které lokality nabízí nejlepší poměr ceny a kvality bydlení?

Českou republiku nelze jednoznačně rozdělit do lokalit podle ceny a kvality bydlení. Proč? Každý totiž u bydlení vyhledáváme něco jiného. Někdo preferuje velkoměsto s bohatou občanskou vybaveností, jiný si cení klidné lokality, klidně i dál od města a všech jeho konzumních lákadel. Výš jste také viděli, že dvě stejně velká města mají naprosto odlišnou výši nájmů.

Obrovský rozdíl v ceně i kvalitě bydlení může navíc být i jen na několikakilometrové ploše, ba dokonce v jednom jediném výškovém domě. Rozdíly se mohou „přihodit“ i v čase: stačí, aby se o lokalitu začala zajímat vysokopříjmová skupina lidí, jako to v posledních letech sledujeme například v Olomouci, nebo v turisticky stále oblíbenějších lokalitách. 

Michal Pich z realitního serveru REALITYČECHY.cz upřesňuje: „Rostoucí ceny nových nájmů nebo nových bytů se odráží také v cenách bytů starších. Cenu totiž určují kupující a jejich ochota akceptovat nabídkové ceny. Roste-li poptávka po bydlení (nájmy i vlastnictví), je to většinou vidět u nemovitostí jak nových, tak i těch starších. Kupující nebo nájemníci s vyššími příjmy jsou ochotni akceptovat vyšší ceny, ale s ohledem na hodnotu, kterou jim daná nemovitost (či bydlení v ní) přináší. Např. bydlení u stanice metra vs. bydlení na periferii s horší dopravní dostupností. Popřípadě bydlení v nejvyšším patře s krásným výhledem vs. bydlení v přízemí. Největší kupní síla je v Praze, Brně, popřípadě dalších krajských městech. Proto tu nájmy patří k nejvyšším. Výjimkou je sever Moravy a sever a severozápad Čech.“

Podívejte se, kde se teď v Česku nejvíc staví a co. I podle toho poznáte, jak se v těchto lokalitách mohou do budoucna nájmy vyvíjet. 

Nájmy v krajských městech a ve Středočeském kraji v 3Q 2024

Podívejme se, jak vysoké v průměru bylo nájemné v jednotlivých krajských městech a ve Středočeském kraji ve třetím čtvrtletí roku 2024. Všimněte si, že situace mezi krajskými městy dost mění, takže statistiky příštího roku mohou ukázat jiné výsledky, než které se na ČSÚ a MMR.cz prezentují dnes.

Poznámka: pozor, jde o výši nájemného v korunách, nikoliv o procentuální podíl na příjmech.

• Praha: 422 Kč za čtvereční metr
• Brno: 361 Kč za čtvereční metr
• Hradec Králové: 284 Kč za čtvereční metr
• Pardubice: 282 Kč za čtvereční metr
• Středočeský kraj: 281 Kč za čtvereční metr
• Olomouc: 278 Kč za čtvereční metr
• Zlín: 278 Kč za čtvereční metr
• Plzeň: 269 Kč za čtvereční metr
• Liberec: 263 Kč za čtvereční metr
• České Budějovice: 261 Kč za čtvereční metr
• Jihlava: 251 Kč za čtvereční metr
• Karlovy Vary: 227 Kč za čtvereční metr
• Ostrava: 219 Kč za čtvereční metr
• Ústí nad Labem: 203 Kč za čtvereční metr

Zatížení nájmem si ale snadno dopočítáte, stačí vztáhnout k průměrným příjmům v dané lokalitě, pro jednoduché porovnání bude stačit v kraji, viz tabulka níže.

Tabulka: Průměrná mzda v Praze a v regionech, ve 2. čtvrtletí 2024

Zdroj: ČSÚ: Srovnání hrubé měsíční mzdy v 2. čtvrtletí 2024 na přepočtené počty zaměstnanců v jednotlivých krajích

Porovnejme si nájemné v letech 2023 a 2024

Poslední dva za sebou jdoucí roky. Mohla za pouhých 21 měsíců nastat velká změna v nájemném napříč celou ČR? Lidé právě žijící v nájemním bydlení ve větších nebo dopravně dobře situovaných sídlech vědí, že mohla. A také že nastala. Jejich peněženky tuto změnu dost silně pociťují. Pojďme se na ni teď podívat v průměrných číslech.

Za první čtvrtletí roku 2023 publikoval Deloitte Rent Index průměrnou výši nájmů v ČR v částce 277 Kč za čtvereční metr. Ve třetím čtvrtletí roku 2024 už se cena dostala na 310 Kč za čtvereční metr. Nárůst za necelé dva roky je o 12 % (a jde o průměrná čísla, v exponovaných lokalitách byl růst mnohem “divočejší”).

Podívejme se stejnou optikou na krajská města, včetně Prahy a celého Středočeského kraje. Teď už se ovšem neobejdeme bez tabulky:

Tabulka: změna průměrné výše nájmu v krajských městech a v Praze, mezi Q1 2023 a Q3 2024

Zdroj: Deloitte Rent Index, výpočet redakce

Kde se nájemné zvedlo nejvíce? Z tabulky jasně plyne, že jsou to Pardubice, Plzeň, Olomouc, Liberec a Hradec Králové. Díky (sice pomalu, ale jistě) rozrůstající se dálniční síti a díky možnosti home office se lidé z tradičně drahých měst začínají více stěhovat do dlouhodobě opomíjených regionálních center. A to vyvolává značný růst ceny bydlení právě v těchto lokalitách. Jestli se k tomu přidá i růst mezd, těžko nyní odhadovat (sídla zaměstnavatelů se totiž nemění).

Trend nájmů v roce 2025? Bude hůř. Mnohem hůř

Odborníci se shodnou na jasném trendu: růst nájemného bude pokračovat, a v některých regionech bude i nadále zrychlovat.  

První skokové zdražení pozorují realitní portály již s přelomem roku 2024 a 2025 (jen zatím chybí formální zpracování). „Pravidelně se díváme na to, jak majitelé bytů vyhodnotí aktuální poptávku, její kupní sílu a jak do nájmu zohlední náklady, které s financováním bytu nebo například rekonstrukcí či průběžnou údržbou mají. A přestože jsme očekávali růst, musím přiznat, že prosincové ceny jsou vyšší, než jaká byla naše realistická očekávání,“ řekl pro Forbes.cz Hendrik Meyer, šéf European Housing Services.

Co povede k pokračování rychlého tempa růstu nájmů? Důvodů je hned několik. 

Nájemné v roce 2025 poroste především kvůli situaci na trhu s nemovitostmi. Na jedné straně je tu nedostatečná nabídka nových bytů a obecně málo volných bytů k pronájmu. Na druhé straně roste počet lidí, kteří budou muset volit nájemní bydlení, protože si nebudou moci dovolit vlastní byt. I když se očekává mírné snížení hypotečních sazeb, vlastní bydlení zůstane pro mnoho lidí (především ze single domácností a pro samoživitele) aktuálně nedostupné. To vše vytváří velký tlak na růst nájmů.

Svou roli hrají také ekonomické faktory. Očekávané oživení ekonomiky dává prostor pro zvyšování cen. Majitelé bytů do nájmů promítají své rostoucí náklady na údržbu a rekonstrukce nemovitostí. Navíc mnozí z pronajímatelů splácejí hypotéky s vysokými úrokovými sazbami, což je další důvod pro zvyšování nájemného. Na základě těchto faktorů odborníci předpovídají, že nájmy v roce 2025 vzrostou o dvouciferné procento (stejně jako v roce 2024), v závislosti na lokalitě a konkrétní situaci na místním trhu.

Často se ptáte

Jaké jsou možnosti příspěvků na bydlení?

Nárok na příspěvek na bydlení si můžete nechat spočítat v naší kalkulačce příspěvku na bydlení.

Dají se nějak snížit měsíční náklady na nájem?

Jistě dají. Jen je potřeba počítat se sníženým komfortem nebo standardem bydlení. Nižší nájemné většinou vyžadují majitelé bytů/domů, kde chybí vybavení nebo kde stav nemovitosti nepatří k nejlepším. Dost se do ceny nájemného promítne i energetická náročnost bydlení. 

Někteří pronajímatelé sníží celkovou výši nájmu, pokud předem zaplatíte kauci za více měsíců, když můžete prokázat velmi dobrou platební historii (nechte si vyjet výpis z registrů na kolikmam.cz), nebo když uzavřete dlouhodobou smlouvu o nájmu.

Vyplatí se víc pronájem nebo koupě bytu?

I tohle je otázka, která nemá jednoznačnou odpověď. Vždy závisí na situaci domácnosti a na preferencích. Podrobně jsme se jí zabývali v článku Vlastnictví nebo pronájem nemovitosti? Co se aktuálně vyplatí.