Nejvíce stavěné lokality v ČR: Co a kde se buduje

Kde se v posledních letech rozvíjela bytová výstavba nejrychleji 

Začněme u regionů a toho, jak rychle se v nich staví nové byty (v bytových domech) a nové rodinné domy. Z dat Českého statistického úřadu vyplývá, že ve výstavbě v posledních letech:

• prim dlouhodobě hraje Středočeský kraj a Praha
• v těsném závěsu za nimi je kraj Jihomoravský
• s velkým odstupem následují kraje Moravskoslezský a Plzeňský
• s dalším odstupem kraje Olomoucký, Pardubický, Vysočina a Královéhradecký
• pak kraje Liberecký a Ústecký
• zcela na chvostu je kraj Karlovarský, se značným odskokem od ostatních „slabších“ krajů.

Pro zajímavost: v roce 2023 se největším skokanem (s nejvyšším nárůstem počtu dokončených nových bytů a domů) stal Jihočeský kraj, s nárůstem o 17,5 % oproti roku 2022. Naopak nejvíc zabrzdil kraj Olomoucký, kde se podařilo v roce 2023 dokončit jen necelých 80 % nových bytů a rodinných domů (ve srovnání s rokem 2022). Nicméně i kraj Středočeský dost zpomalil (na 84 % roku 2022).

Jak se situace zatím vyvíjí v roce 2024?

Na webu ČSÚ jsou k dispozici i meziměsíční přehledy, momentálně s daty ke konci srpna 2024. Podívejme se nejprve na zahájenou výstavbu, a pak na výstavbu dokončenou.

Nově zahájená výstavba bytů a rodinných domů v roce 2024 podle krajů

Do konce srpna 2024 byla v celé ČR zahájena výstavba 22 787 nových bytů v bytových a rodinných domech (žalostně málo, vzhledem k potřebám trhu). Z toho cirka 9 tisíc v rodinných domech, 10 tisíc v bytových domech a cirka 1 tisíc bytů v rekreačních a jiných objektech.

Největší počet nově zahájených výstaveb bytů a rodinných domů najdeme v Praze (4 798 bytů), pak v Jihomoravském kraji (3 213 bytů) a v kraji Středočeském (3 202 bytů). Ve všech třech krajích se staví především „na zelené louce“, v podobě přestavby již stávajících budov se realizuje jen cirka 10 – 15 % projektů. V Praze se staví hlavně byty v bytových domech. V Jihomoravském kraji je to půl napůl. A v kraji Středočeském se staví hlavně rodinné domy. 

Nejnižší počet nově zahájených výstaveb bytů a rodinných domů najdeme v krajích: Karlovarském (329 bytů), Libereckém (588 bytů) a v kraji Ústeckém (673 bytů). I zde jde většinou o novou výstavbu, nikoliv o přestavby již dokončených budov. Staví se především rodinné domy, a to ve všech třech krajích. Podíl nově stavěných bytů v bytových domech ale není zanedbatelný. V Ústeckém kraji se letos zahájila výstavba téměř tolika bytů v rekreačních objektech (56), jako v bytových domech (84).

Ve srovnání s rokem 2023 (období leden až srpen), kde se zahájila výstavba 24 177 nových bytů, je rok 2024 o dost horší. Zahájená výstavba se navýšila v Praze, letos roste i v kraji Vysočina a v kraji Olomouckém, a to poměrně velkým skokem (v obou krajích zhruba o čtvrtinu). Ostatní kraje zaznamenávají značný pokles. Pro dokreslení ještě ukažme, že za stejné období roku 2022 se zahájila výstavba 29 464 bytů. Rok 2022 ale patří k nejúspěšnějším za posledních 5 let.

Shrňme to: 

V období leden-srpen 2024 byla v ČR zahájena výstavba 22 787 nových bytů, což je pokles oproti stejnému období 2023 (24 177 bytů) i 2022 (29 464 bytů). Nejvíce staveb bylo zahájeno v Praze (4 798), Jihomoravském (3 213) a Středočeském kraji (3 202), zatímco nejméně v Karlovarském (329), Libereckém (588) a Ústeckém kraji (673).

Dokončená výstavba bytů a rodinných domů v roce 2024 podle krajů

V období od ledna do konce srpna 2024 se v České republiko dokončila výstavba celkem 22,5 tisíce nových bytů. Z toho 11,5 tisíce v rodinných domech a 8,8 tisíce v bytových domech. V rekreačních a jiných objektech se letos (do konce srpna) dokončilo zatím něco přes 300 bytů.

Nejvyšší počet dokončených nových bytů a rodinných domů najdeme (nepřekvapivě) v Praze (5 082 bytů), ve Středočeském kraji (3 669 bytů) a v kraji Jihomoravském (2 346 bytů). I zde se jednalo zejména o novou výstavbu v nově vznikajících objektech. Praha opět stavěla zejména bytové domy, kraje Středočeský a Jihomoravský především rodinné domy. Poměr dokončených rodinných domů k bytům v bytových domech je v Jihomoravském kraji vyšší než u nově zahájené výstavby. 

Nejnižší počet dokončených nových bytů a rodinných domů je opět v krajích Karlovarském (392 bytů), Libereckém (602 bytů) a v kraji Ústeckém (761 bytů). V Karlovarském kraji je nejvyšší podíl přestavovaných budov na nové bytové prostory (ke 30 %), v ostatních dvou krajích je mnohem nižší. I dokončené stavby jsou zde především rodinné domy. Těch bytových je jen okolo 10 %.

Špatnou zprávou je, že ve srovnání se stejným obdobím roku 2023 jsou celková čísla o něco nižší (23 611 dokončených nových bytů). V roce 2024 si polepšila Praha a Jihomoravský kraj, mimo šampiony z prvních míst žebříčku se počet dokončených bytů zvýšil meziročně i v kraji Pardubickém a Olomouckém. Ostatní kraje dokončily méně nových bytů. V porovnání s rokem 2022 je stav ještě horší. Rok 2022 totiž patřil se svými 23 746 novými byty ke konci srpna k nejúspěšnějším za posledních 5 let.

Shrňme to: 

V období leden-srpen 2024 bylo v ČR dokončeno 22,5 tisíce nových bytů, což představuje pokles oproti stejnému období 2023 (23 611 bytů) i 2022 (23 746 bytů). Nejvíce bytů bylo dokončeno v Praze (5 082), Středočeském (3 669) a Jihomoravském kraji (2 346), zatímco nejméně v Karlovarském (392), Libereckém (602) a Ústeckém kraji (761).

Očima odborníků: Poptávají Češi spíš byty, nebo rodinné domy?

Co myslíte, jaké trendy teď převažují v poptávce po bydlení: spíš byty nebo spíš rodinné domy? Na skutečný vývoj trendu jsme se zeptali odborníků.

Michal Grossman, Develompent & RE Expert a spolupracovník hyponamíru.cz

„Vnímám v tomto ohledu několik trendů:

• Lidé vnímají více kvalitu života z pohledu well - being a hledají, co jim tuto kvalitu přinese. Např. u bytů tak více rozhoduje velikost balkonu, terasy, zahrádky, u domů pak dostatek soukromí a kvalita prostředí (zeleň, cyklostezky atd..)  
• S rostoucí křivkou blahobytu očekáváme od bydlení také mnohem více pohodlí. Požadujeme vyřešené parkování, v bytových domech výtah, odpovídající zázemí a minimum provozních starostí.
• Kupující z největších krajských měst jsou velmi hákliví na dopravní dostupnost. Vozí se děti do škol, do kroužků, jezdí se do kanceláří za prací a nikdo nechce trávit čtvrtinu dne za volantem.  
• S věčně stoupajícími křivkami za energie klienty začala vážně zajímat energetická třída bydlení, tepelné čerpadlo a panely na střeše již tak dávno nejsou jen výkřikem pro nadšence.
• U rodinných domů pozoruji významný trend zmenšování pozemků a častou absenci garáží, do mnoha projektů "za městem" se stěhují skromné mladé páry z bytu, zvyklí na 3m2 balkón a auto zaparkované deset minut chůze od bytového domu. Tito zájemci jsou pak tolerantní k řadové zástavbě s minimem pozemku, které evokuje spíše byty bez horizontálních sousedů.“

Michal Pich, Realitní server REALITYČECHY.cz

„Na trhu pozorujeme, že u bytů převažuje stále rostoucí poptávka po pronájmech, a to i u starších zájemců. Postupně se dostáváme do situace, kdy bude standardní nájemní, nikoli vlastnické bydlení. Může za to nejen špatná dostupnost vlastního bydlení, ale také ubývající chuť vlastnit.“

„U rodinných domů poklesl zájem o staré domy před celkovou rekonstrukcí. Lidem se do oprav nejen nechce, ale také mají obavu, kdo jim opravu provede, kolik to bude stát a v jaké kvalitě. Pokud je možnost, sáhne současný zájemce raději po nemovitosti, do které již nemusí investovat a i za cenu vyšších pořizovacích nákladů.”

A liší se regiony vzájemně od sebe, když vynecháme Prahu? „Česká republika je příliš malá na to, abychom pozorovali nějaké výrazné extrémy,“ říká Michal Pich. 

Nejvíc nových rodinných domů? Ve Středočeském kraji

Středočeský kraj je tradičně regionem s nepočetnější výstavbou rodinných domů. V období od ledna do konce srpna 2024 bylo ve Středočeském kraji dokončeno 2 504 rodinných domů. A ve stejném období se zahájila výstavba 1 807 rodinných domů. 

Druhý nejvyšší počet nově dokončených nebo nově stavěných rodinných domů je v kraji Olomouckém, kde se ale čísla dostávají jen zhruba na polovinu (1 366 dokončených a 1 357 zahájených rodinných domů).

Třetí příčku drží Moravskoslezský kraj, kde jsou počty dokončených rodinných domů dost podobné Olomouckému kraji (1 116 dokončených domů), ale se zahájenou výstavbou už je to letos horší: jen 818 nově zahájených staveb domů (i to ale pořád stačí na třetí příčku).

Nejvíc nových rekreačních nemovitostí? V kraji Jihomoravském

Rekreační objekty se nejvíce staví v kraji Jihomoravském. V roce 2024 (v období do konce srpna) se tu zahájila výstavba 149 objektů, plus se zde dokončila výstavba 119 objektů. 

V těsném závěsu je kraj Středočeský. Zahájila se tu letos stavba 194 nových rekreačních a jiných objektů s byty, dokončila se výstavba 35 objektů. Na třetí pozici je kraj Vysočina (140 letos zahájenými a 19 letos dokončenými rekreačními objekty s byty).

Nejčastěji hypotéka. Ale bydlení se dá financovat i jinak

Financování bydlení je v podmínkách českého trhu s nemovitostmi dost těžkým oříškem. Bydlení je drahé, a proto jen velmi málo dostupné. V žebříčcích vyhodnocujících dostupnost bydlení jsme na tom zdaleka nejhůř v celé EU, následováni Holandskem, kde je extrémní nouze o prostor k bydlení. 

Česká republika sice nabízí spoustu místa k pohodlnému životu, ale státní politika bydlení už roky tlačí trh do vysokých a téměř nedosažitelných cen. Přehled o tom, kolik teď stojí bydlení v ČR, jsme pro vás připravili v článku Výdaje na bydlení: rekord z roku 2012 drží Praha. A možná se k němu vrací. Faktem je, že dostupnost bydlení teď nemají sílu zlepšit ani klesající úroky u hypoték. 

Podívejme se na všechny varianty financování bydlení.

Hypotéka

Jako první varianta jistě každého napadne hypotéka: dlouhodobý úvěr od banky na pořízení nemovitosti, zajištěný zástavním právem k této nebo jiné nemovitosti. Díky vstřícným úrokovým sazbám (v porovnání s běžnou půjčkou) a vysokým částkám úvěru bývají hypotéky nejběžnějším řešením. Vždyť v roce 2024 je na hypotékách rozpůjčováno přes 2 850 miliard korun (zdroj: Czech Banking Credit Bureau).

Chci si spočítat hypotéku online

Úvěr ze stavebního spoření

Úvěr ze stavebního spoření bývá druhou nejčastější variantou pro dluhové financování bydlení. Většinou nevyžaduje zástavu nemovitosti, ovšem maximální limity sahají o něco níže než u hypotéky. Často se u úvěru ze stavebního spoření setkáte s požadavkem na ručení za úvěr.

Vlastní úspory, příjem z prodeje jiné nemovitosti

Další možností jsou vlastní úspory a případná finanční výpomoc od příbuzných a známých. Často lidé financují nákup nového bydlení výnosem z prodeje bydlení stávajícího.

Družstevní financování

Díky tomu, že byt nepořídíte do soukromého vlastnictví, ale “jen” si koupíte právo jej využívat (koupíte družstevní podíl), ušetříte značnou částku (i 80 % ve srovnání s běžnou koupí bytu). Zbylý náklad na byt nese družstvo, ale postupně jej vyrovnáte platbami družstevního nájmu. 

Tak trochu i dotace

Nepřímou pomocí s pořízením bydlení pak jsou státní dotace, směřující nejen na soukromé osoby, které plánují výstavbu nového bydlení, ale také na obce, bytová družstva, SVJ, a další právnické osoby (developery). Mohou pomoci se snížením celkových nákladů na pořízení bydlení, a tím zprostředkovat možnost pořídit jej ve výsledku levněji (zlepšit jeho dostupnost).

V současnosti se dotace poskytují na:

• výstavbu nového soukromého bydlení s nízkými nároky na energie a sníženým dopadem na životní prostředí 
• výstavbu nájemního bydlení
• renovaci staršího bydlení na energeticky úsporné bydlení.

Co dominuje výstavbě: domy bytové nebo rodinné?

Možná jste si už párkrát položili otázku, jestli se v ČR postaví víc bytů v rodinných domech nebo v domech bytových. Vězte, že zatím převládá počet nově stavěných bytů v rodinných domech. Ale převaha rodinných domů už zdaleka není tak vysoká, jako tomu bylo například v období 2010 – 2021. 

Rok 2021 přinesl obrat trendu, od té doby roste poměr nově stavěných bytů v bytových domech (ale zatím ještě nedosáhl 50 %). Na vrcholu byla výstavba rodinných domů (v porovnání s byty v bytových domech) v roce 2011: dokončeno bylo 19 012 bytů v rodinných domech a jen 8 830 bytů v bytových domech.

Rok 2022 zaznamenal 17 384 dokončených bytů v bytových domech a 21 284 bytů v domech rodinných. Za rok 2023 jsou pak tato čísla (ve stejném pořadí): 16 930 a 20 052. 

A co energetická náročnost nových staveb v Česku?

Lidé dnes více vnímají energetickou náročnost bydlení. Skokové zdražení energií a dlouhodobé přetrvávání extrémně vysokých cen (v porovnání s jinými zeměmi) stále více nutí Čechy k tomu, aby novostavby realizovali v energeticky úspornějších módech. 

Banky jim také vycházejí vstříc s hypotékami: při výstavbě (nebo rekonstrukci), kde bude výsledkem úsporné bydlení, nabídnou zvýhodněnou úrokovou sazbu. Banky dokonce reportují o počtu poskytnutých hypoték na bydlení s nízkým energetickým štítkem. Podobně je tomu v případě úvěrů ze stavebního spoření na pořízení nového bydlení.

Často se ptáte

Jak dlouho trvá výstavba rodinného domu v Česku?

Data ČSÚ ukazují, že rodinný dům se staví v průměru 40 měsíců. Byt v bytovém domě pak zhruba 33 měsíců. Dodejme, že nejvíce se staví čtyřpokojové byty v rodinných domech a dvoupokojové byty v domech bytových. 

Jaké změny v legislativě ovlivňují současnou výstavbu?

Největšími změnami poslední doby jsou:

• jednotné stavební řízení – zjednodušení procesu povolování staveb na jednom místě
• digitalizace – povinné elektronické podávání žádostí s online sledováním (složitá realizace má značný negativní vliv na výstavbu)
• nové energetické standardy – požadavky na téměř nulovou spotřebu energie u novostaveb
• dotační podpora – programy pro sociální a dostupné bydlení
• územní plánování – snazší změny v územních plánech a podpora využití brownfieldů
• ochrana přírody – přísnější posuzování vlivů na životní prostředí u velkých projektů

Jaká je dostupnost občanské vybavenosti u nových staveb?

U moderních developerských projektů bývá standardně dostupná:

• základní vybavenost – obchody, restaurace, kavárny
• vzdělávání – mateřské školy, někdy základní školy
• zdravotnictví – ordinace praktických lékařů, lékárny
• rekreace – dětská hřiště, parky, sportoviště
• služby – pošta, bankomaty, čistírny

Vzdálenost těchto služeb bývá do 10-15 minut chůze od bydliště. Větší projekty mívají vybavenost přímo v areálu, menší využívají existující infrastrukturu v okolí. 

Zdaleka tomu tak ale není u každé novostavby. Především u satelitů měst se setkáváme s naprostou absencí občanské vybavenosti, která se zde dobudovává až se zpožděním, případně vůbec.