Nemovitostní fondy: Kompletní průvodce pro investory

Chcete investovat do nemovitostí, ale nemáte dostatek financí na vlastní dům či byt? Nebo se nechcete zatěžovat starostmi spojenými s jejich správou a pronájmem? Řešením mohou být nemovitostní fondy, které vám umožní investovat do tohoto atraktivního sektoru již od stokoruny měsíčně. Jak fungují, jaké jsou jejich výhody a rizika a jak si vybrat ten správný fond? To vše se dozvíte v našem článku.

Co je to nemovitostní fond, realitní fond

Jako nemovitostní fond označujeme takový podílový fond, který pořizuje komerční nemovitosti, a následně je pronajímá (otevřené fondy). Případně je pořizuje za účelem následného prodeje (uzavřené fondy). 

Hospodařením zvyšuje fond svou hodnotu, a tím i hodnotu podílových listů. Investoři mohou do fondu investovat právě pořízením podílových listů (případně akcií). Tím fondu dají k dispozici své peníze, aby za ně mohl pořídit další nemovitost, či s nimi splatil úvěr (čerpaný na pořízení nemovitosti), atp. Podle zaměření a podle dostupnosti dále dělíme fondy do kategorií (viz níže).

Kolik realitních fondů je na výběr v ČR?

„Nemovitostních fondů, přístupných pro běžné investory, je v ČR celkem 19 (stav v roce 2024). Máte tedy mnoho možností, jak rozdělit své investice, a přitom zůstat u konzervativnější strategie. Investice v nemovitostních fondech jsou zaštítěny reálnou hodnotou nemovitosti, což je řadí k těm nejméně rizikovým. A přitom likvidním: v případě potřeby jsou vaše peníze dostupné do 5 - 8 týdnů,“ říká Martin Pleštil, ředitel úseku investic Broker Trustu.

Jak fungují nemovitostní fondy?

Jaký je proces investování do nemovitostních fondů? Z pohledu investora snadný. Přes zprostředkovatele uzavřete smlouvu s realitním fondem, a buď jednorázově vložíte peníze, nebo začnete posílat pravidelné platby, případně kombinací obojího. 

Každým zasláním platby pořídíte určité množství podílových listů. A to je celé. V čase se hodnota investice vyvíjí: v závislosti na situaci na realitním trhu, ale i na obsazenosti budov, které fond pronajímá, plus na nájemném a jeho růstu (po odečtení inflace). Případně na úspěšnosti jednorázového projektu (uzavřené fondy).

Pro přesnější představu se podívejte na výkonnost otevřených nemovitostních fondů v roce 2023. Zjistíte, o kolik se zhodnotily jejich podílové listy, případně o kolik jejich hodnota klesla. Dobrou zprávou pro investory je, že inflaci překonala většina z fondů.

Jaké jsou typy nemovitostních fondů?

Nemovitostní fondy dělíme podle různých kriterií. Nejběžnějším je dělení na fondy otevřené a uzavřené:

Otevřené nemovitostní fondy

Otevřenými jsou ty nemovitostní fondy, co jsou pro širokou veřejnost, s možností investovat třeba už od 100 Kč. Jde proto o extrémně dostupnou investici. Otevřené fondy podléhají přísné regulaci centrální banky.

Fond pravidelně stanovuje cenu, za niž podílové listy kdykoliv odkoupí zpět (obchodní den bývá jednou za měsíc, jen výjimečně mohou fondy zastavit odkup podílových listů). Díky tomu je zde poměrně vysoká likvidita. Otevřený fond se neohraničuje počtem vydaných podílových listů, stále může vydávat nové.

Investiční strategie nemovitostního fondu je sice předem zhruba stanovena, ale není omezen počet realizovaných projektů a jejich trvání.

Uzavřené nemovitostní fondy

Uzavřené fondy vyžadují zkušenějšího investora. Podléhají mnohem menší regulaci a často jsou založeny za speciálním investičním záměrem. Pro investory zde není žádná garance odkupu za předem stanovenou cenu. Přijmout mohou jen předem daný objem investic na předem stanovenou dobu. Vydávají proto jen omezený počet podílových listů (případně akcií). Investice se vrací až s koncem její splatnosti. 

Fond pak své nemovitosti (pořizované za tímto účelem) prodá, a z prodeje vyplatí investory. Výnos investice se odvíjí od prodejní ceny. Někdy se akcie či podílové listy uzavřených fondů obchodují na burze, pak se jejich cena přizpůsobuje nabídce a poptávce.

Fondy bez podmínek vs. fondy kvalifikovaných investorů

Vedle otevřených a uzavřených fondů se můžete setkat s fondy běžnými (bez jakéhokoliv omezení pro investory) a s tzv. fondy kvalifikovaných investorů. Pro investici se investor kvalifikuje především vloženým objemem peněz, nejčastěji jde o minimální investici milion korun a víc.

Online srovnání nemovitostních fondů

Kolik se platí za investice do nemovitostních fondů

U nemovitostních fondů se nejčastěji hradí vstupní poplatky. Ale vzhledem k možné délce trvání investice jde často o poplatky symbolické: výsledný TER se může pohybovat i jen okolo 0,5 % p. a. Investoři platí fondu i za správu, ale tyto poplatky se odečítají rovnou z hodnoty podílových listů (projeví se snížením výsledků, nehradí se nijak odděleně).

Mohlo by vás zajímat: do nemovitostí se dá investovat vícero cestami. Každá má své nároky, výhody i nevýhody.

Výnosnost investic do nemovitostních fondů

Z dlouhodobého hlediska je výnosnost investic do nemovitostních fondů stabilní. Liší se v závislosti na investičním záměru toho kterého fondu. Některé více cílí na logistické areály nebo na nájemní bydlení, jiné spíš na luxusní kancelářské objekty (Realitní fond Nemo). A jsou i fondy, které investují do všech nemovitostních oblastí, aby co nejpestřeji diverzifikovaly (Realitní fond Investika).

Realitní trh 2024, ale i realitní trh roku 2023, měly rostoucí tendenci. Vedle cen nemovitostí rostl i zájem o pronájmy jak kanceláří, tak bytů. Díky tomu zaznamenala většina fondů příznivé výsledky. A dobrý vývoj se očekává i po zbytek roku 2024. Výhledově se dá růst cen nemovitostí podle odborníků očekávat nejméně ještě v dalších třech letech (2025 - 2027).

Přečtěte si také: Vyplatí se investice do nemovitostí i v roce 2024?

Výhody investování do nemovitostních fondů?

Nyní se bavme jen o otevřených nemovitostních fondech, bez požadavku na kvalifikované investory. Jejich výhody jsou především tyto:

• investice už od 100 Kč měsíčně
• minimální nároky na znalosti a dovednosti investora
• lze využít časového testu (vyhnout se dani z příjmů)
• možné jsou investice do nemovitostí online
• peníze jsou v případě potřeby dostupné do několika týdnů
• snadné investice do nemovitostí v zahraničí
• patří ke konzervativním a relativně bezpečným investicím
• nižší riziko platí i pro krátkodobou investici

Rizika a nevýhody investování do nemovitostních fondů?

• nemusí vyhovovat dynamičtějším investorům
• z dlouhodobého hlediska je potenciál výnosu nižší než u akcií
• smlouvu většinou nelze uzavřít přímo s fondem, jen přes zprostředkovatele
• fond smí v obtížném období pozastavit odkup podílových listů (výplatu investice)

Jak na výběr nemovitostního fondu

„Při výběru nemovitostního fondu se, vedle jeho zaměření a historické výkonnosti, zaměřte i na poplatky a na obsazenost nemovitostí, které má fond ve správě. U poplatků hledejte informaci o tzv. TER, což je celková nákladovost. Neměla by se dostat nad půl procenta ročně. Co se obsazenosti týká, pak čím blíže ke 100 procentům, tím lépe,“ doporučuje Martin Pleštil, ředitel úseku investic Broker Trustu.

Často se ptáte

Od jakých částek lze začít do nemovitostních fondů investovat?

Většina z běžných nemovitostních fondů se snaží být co nejpřístupnějšími i pro investory z řad široké veřejnosti. Proto umožňují investici již od 100 Kč, případně od 500 Kč nebo od 1 000 Kč. Začít s takovou investicí může tedy každý, kdo dokáže ze svého příjmu odložit alespoň stokorunu.

Jaké jsou právní a daňové aspekty investování do nemovitostních fondů?

Jediným právním požadavkem je uzavření smlouvy o investici do vybraného fondu. Z daňového hlediska lze využít tzv. časového testu: pokud investice trvá déle než 3 roky, daň z příjmů se neplatí.

Může u investice do nemovitostních fondů dojít ke ztrátě?

Ano, je to možné. Ka ztrátě může dojít u jakékoliv investice. Proto je důležité nesázet vše na jednu kartu, ale své portfolio co nejlépe diverzifikovat. Vhodnou diverzifikaci si lze nastavit jen na základě dlouhodobého plánu, který si sestavíte ze svých cílů, možností a vztahu k investičnímu riziku. Podrobněji se tématu věnujeme v článku Dlouhodobé investice v roce 2024: Nejlepší možnosti a strategie.