Nemovitostní fondy: Kompletní průvodce pro investory

Co si z článku odnést

• Nemovitostní fondy jsou dvou typů: otevřené a uzavřené. Otevřené neboli retailové fondy jsou dostupné široké veřejnosti. Uzavřené, tedy fondy kvalifikovaných investorů, cílí na zkušenější investory, často též omezují likviditu.
• Otevřené realitní fondy přijímají investice již od 100 Kč měsíčně. To je nesrovnatelně dostupnější alternativa k přímému nákupu nemovitostí na pronájmem.
• Výhody investování do nemovitostních fondů zahrnují nízkou vstupní investici, minimální nároky na znalosti investora, možnost využití časového testu a relativně vysokou likviditu.
• Při výběru nemovitostního fondu sledujte jeho zaměření, historickou výkonnost, celkovou nákladovost (TER by neměla přesáhnout 0,5 % ročně) a obsazenost nemovitostí ve správě fondu.
• Realitní trh zakončil rok 2024 výrazným oživením v sektoru komerčních nemovitostí, optimistický výhled pokračuje i pro rok 2025.

Co je to nemovitostní fond, realitní fond

Jako nemovitostní fond označujeme takový podílový fond, který pořizuje komerční nemovitosti, a následně je pronajímá (otevřené fondy). Případně je pořizuje za účelem následného prodeje (uzavřené fondy). 

Hospodařením zvyšuje fond svou hodnotu, a tím i hodnotu podílových listů. Investoři mohou do fondu investovat právě pořízením podílových listů (případně akcií). Tím fondu dají k dispozici své peníze, aby za ně mohl pořídit další nemovitost, či s nimi splatil úvěr (čerpaný na pořízení nemovitosti), atp. Podle zaměření a podle dostupnosti dále dělíme fondy do kategorií (viz níže).

Kolik realitních fondů je na výběr v ČR?

„Nemovitostních fondů, přístupných pro běžné investory, je v ČR celkem 19 (stav v roce 2025). Máte tedy mnoho možností, jak rozdělit své investice, a přitom zůstat u konzervativnější strategie. Investice v nemovitostních fondech jsou zaštítěny reálnou hodnotou nemovitosti, což je řadí k těm nejméně rizikovým. A přitom likvidním: v případě potřeby jsou vaše peníze dostupné do 5 - 8 týdnů,“ říká Martin Pleštil, ředitel úseku investic Broker Trustu.

Jak fungují nemovitostní fondy?

Jaký je proces investování do nemovitostních fondů? Z pohledu investora snadný. Přes zprostředkovatele uzavřete smlouvu s realitním fondem, a buď jednorázově vložíte peníze, nebo začnete posílat pravidelné platby, případně kombinací obojího. 

Každým zasláním platby pořídíte určité množství podílových listů. A to je celé. V čase se hodnota investice vyvíjí: v závislosti na situaci na realitním trhu, ale i na obsazenosti budov, které fond pronajímá, plus na nájemném a jeho růstu (po odečtení inflace). Případně na úspěšnosti jednorázového projektu (uzavřené fondy).

Pro přesnější představu se podívejte na výkonnost otevřených nemovitostních fondů v roce 2023. Zjistíte, o kolik se zhodnotily jejich podílové listy, případně o kolik jejich hodnota klesla. Dobrou zprávou pro investory je, že inflaci překonala většina z fondů.

Jaké jsou typy nemovitostních fondů?

Nemovitostní fondy dělíme podle různých kriterií. Nejběžnějším je dělení na fondy otevřené a uzavřené:

Otevřené nemovitostní fondy

Otevřenými jsou ty nemovitostní fondy, co jsou pro širokou veřejnost, s možností investovat třeba už od 100 Kč. Jde proto o extrémně dostupnou investici. Otevřené fondy podléhají přísné regulaci centrální banky.

Fond pravidelně stanovuje cenu, za niž podílové listy kdykoliv odkoupí zpět (obchodní den bývá jednou za měsíc, jen výjimečně mohou fondy zastavit odkup podílových listů). Díky tomu je zde poměrně vysoká likvidita. Otevřený fond se neohraničuje počtem vydaných podílových listů, stále může vydávat nové.

Investiční strategie nemovitostního fondu je sice předem zhruba stanovena, ale není omezen počet realizovaných projektů a jejich trvání.

Uzavřené nemovitostní fondy

Uzavřené fondy vyžadují zkušenějšího investora. Podléhají mnohem menší regulaci a často jsou založeny za speciálním investičním záměrem. Pro investory zde není žádná garance odkupu za předem stanovenou cenu. Přijmout mohou jen předem daný objem investic na předem stanovenou dobu. Vydávají proto jen omezený počet podílových listů (případně akcií). Investice se vrací až s koncem její splatnosti. 

Fond pak své nemovitosti (pořizované za tímto účelem) prodá, a z prodeje vyplatí investory. Výnos investice se odvíjí od prodejní ceny. Někdy se akcie či podílové listy uzavřených fondů obchodují na burze, pak se jejich cena přizpůsobuje nabídce a poptávce.

Fondy bez podmínek vs. fondy kvalifikovaných investorů

Vedle otevřených a uzavřených fondů se můžete setkat s fondy běžnými (bez jakéhokoliv omezení pro investory) a s tzv. fondy kvalifikovaných investorů. Pro investici se investor kvalifikuje především vloženým objemem peněz, nejčastěji jde o minimální investici milion korun a víc.

Online srovnání nemovitostních fondů

Kolik se platí za investice do nemovitostních fondů

U nemovitostních fondů se nejčastěji hradí vstupní poplatky. Ale vzhledem k možné délce trvání investice jde často o poplatky symbolické: výsledný TER se může pohybovat i jen okolo 0,5 % p. a. Investoři platí fondu i za správu, ale tyto poplatky se odečítají rovnou z hodnoty podílových listů (projeví se snížením výsledků, nehradí se nijak odděleně).

Mohlo by vás zajímat: do nemovitostí se dá investovat vícero cestami. Každá má své nároky, výhody i nevýhody.

Výnosnost investic do nemovitostních fondů a výhled na rok 2025

Z dlouhodobého hlediska je výnosnost investic do nemovitostních fondů stabilní. Liší se v závislosti na investičním záměru toho kterého fondu. Některé více cílí na logistické areály nebo na nájemní bydlení, jiné spíš na luxusní kancelářské objekty (Realitní fond Nemo). A jsou i fondy, které investují do všech nemovitostních oblastí, aby co nejpestřeji diverzifikovaly (Realitní fond Investika).

Realitní trh 2024, ale i realitní trh roku 2023, měly rostoucí tendenci. Díky tomu zaznamenala většina fondů příznivé výsledky. 

Především konec roku 2024 přinesl výrazné oživení trhu s komerčními nemovitostmi. Hlavními tahouny trhu byly transakce v sektoru retailových nemovitostí a kanceláří. Významnou roli sehráli čeští investoři, kteří realizovali 90 % celkového objemu investic. K hlavním transakcím patří akvizice portfolia Nova Real Estate společností Českomoravská Nemovitostní, převod 25% podílu v nákupním centru Centrum Černý Most a akvizice budovy v Pařížské ulici 3, která slouží jako pražské sídlo značky Louis Vuitton.

Optimismus se realitních investic drží i pro rok 2025. Z jakého důvodu? Vysvětlila jej Lenka Šindelářová, vedoucí výzkumu a konzultací Knight Frank: „V roce 2025 očekáváme uzavření dalších významných transakcí napříč všemi segmenty, ať již půjde o logistické a průmyslové nemovitosti, multifunkční nemovitosti, kanceláře, nákupní centra či hotely. Vidíme také návrat zahraničních institucionálních investorů, ačkoliv domácí hráči nadále budou hrát prim."

Přečtěte si také: Vyplatí se investice do nemovitostí i v roce 2025?

Výhody investování do nemovitostních fondů?

Nyní se bavme jen o otevřených nemovitostních fondech, bez požadavku na kvalifikované investory. Jejich výhody jsou především tyto:

Rizika a nevýhody investování do nemovitostních fondů?

Jak na výběr nemovitostního fondu

„Při výběru nemovitostního fondu se, vedle jeho zaměření a historické výkonnosti, zaměřte i na poplatky a na obsazenost nemovitostí, které má fond ve správě. U poplatků hledejte informaci o tzv. TER, což je celková nákladovost. Neměla by se dostat nad půl procenta ročně. Co se obsazenosti týká, pak čím blíže ke 100 procentům, tím lépe,“ doporučuje Martin Pleštil, ředitel úseku investic Broker Trustu.

Často se ptáte

Od jakých částek lze začít do nemovitostních fondů investovat?

Většina z běžných nemovitostních fondů se snaží být co nejpřístupnějšími i pro investory z řad široké veřejnosti. Proto umožňují investici již od 100 Kč, případně od 500 Kč nebo od 1 000 Kč. Začít s takovou investicí může tedy každý, kdo dokáže ze svého příjmu odložit alespoň stokorunu.

Jaké jsou právní a daňové aspekty investování do nemovitostních fondů?

Jediným právním požadavkem je uzavření smlouvy o investici do vybraného fondu. Z daňového hlediska lze využít tzv. časového testu: pokud investice trvá déle než 3 roky, daň z příjmů se neplatí.

Může u investice do nemovitostních fondů dojít ke ztrátě?

Ano, je to možné. Ka ztrátě může dojít u jakékoliv investice. Proto je důležité nesázet vše na jednu kartu, ale své portfolio co nejlépe diverzifikovat. Vhodnou diverzifikaci si lze nastavit jen na základě dlouhodobého plánu, který si sestavíte ze svých cílů, možností a vztahu k investičnímu riziku. Podrobněji se tématu věnujeme v článku Dlouhodobé investice v roce 2025: Nejlepší možnosti a strategie.

Liší se nějak nemovitostní fondy a tzv. REITs?

Ano, významně se liší. V západních ekonomikách se setkáváme s tzv. REITs. (Real Estate Investment Trusts). I toto jsou investiční společnosti, které vlastní, provozují nebo financují nemovitosti generující příjem. REITs jsou ale burzovně obchodované investiční společnosti a musí vyplácet většinu zisků investorům formou dividend. 

Český systém realitních fondů je dost odlišný, především po stránce legislativy a regulace. Mezinárodní REITs jsou dostupné i českým investorům prostřednictvím zahraničních burz nebo fondů zaměřených na REITs.