Ministerstvo pro místní rozvoj dokončuje novelu stavebního zákona, která by měla výrazně ulehčit zejména výstavbu rodinných domů a drobných přidružených staveb. Pokud poslanci novelu schválí, nebude již například stavba svépomocí omezena zastavěnou plochou 150m2.
Stavíme rodinný dům
Rodinný dům je definován jako stavba, kde je aspoň polovina podlahové plochy obytná a má maximálně jedno podzemní a dvě nadzemní podlaží (+ podkroví). Současný stavební zákon pak dělí rodinné domy na jednoduché a složité podle zastavěné plochy (nikoliv např. podle obytné plochy) a hranicí je 150m2. Samostatnou kapitolou je pak rozdílný přístup úředníků, kdy si každý definuje zastavěnou plochu trochu jinak - jeden bere zeď bez zateplení, druhý se zateplením, třetí přesah střechy a čtvrtý i zpevněné plochy kolem domu.
Pro výstavbu RD tedy nyní potřebujeme:
- „Jednoduchý RD“: územní souhlas a ohlášení stavebnímu úřadu
- „Složitý RD“: územní řízení a stavební povolení
A pro zahájení užívání RD (bydlení) je vyžadováno:
- „Jednoduchý RD“: oznámení stavebnímu úřadu o zahájení užívání stavby
- „Složitý RD“: kolaudace
Územní řízení, resp. zejména stavební povolení, je řádově komplikovanější a nákladnější oproti pouhému souhlasu a ohlášce. Ke „složitému RD“ se vyjadřují např. i hasiči ohledně požární bezpečnosti a stavbu nemůžeme provádět svépomocí. Rozdíl mezi kolaudací (co úředník to jiný výklad technických norem) a pouhým oznámením stavebnímu úřadu o zahájení užívání stavby je více než zřejmý.
Současný stavební zákon, resp. dělicí čára definovaná zastavěnou plochou 150m2, logiku nemá, neboť za jednoduchou stavbu považuje např. 12m vysokou čtyřpodlažní vilu s podlahovou plochou nad 500m2. Komplikovanou stavbu pak představuje třeba přízemní bungalov se zastavěnou plochou 151m2.
Z technologického pohledu projektování a výstavby je jednoduchou stavbou jakýkoliv RD nezávisle na zastavěné ploše, oproti např. bytovým domům, kancelářskému komplexu či výrobní hale. Lidově řečeno, dokud stavba není vyšší než zhruba 12m a neobývají ji více než 3 rodiny, tak je stavební řešení nosných konstrukcí i vnitřního technologického celku (elektřina, voda, plyn, odpad, topení, klimatizace, atd.) natolik identické, že není potřeba pro každý jednotlivý případ množství razítek navíc ze stavebního a jiných úřadů.
Z hlediska územního plánování, resp. dopadů na sousedy, je podstatné, zdali je stavba v souladu s územním plánem a upřesňujícími stavebními předpisy pro danou lokalitu (zastavitelnost území, výška zástavby, odstupy od kraje parcely, atd.). Ale aby měl soused možnost automaticky obstruovat u stavby se zastavěnou plochou nad 150m2 je nesmyslné.
Co se změní?
Novela stavebního zákona je nyní v mezirezortním připomínkovém řízení a do PS by měla být předložena koncem roku. Platit by tedy mohla od poloviny roku 2016, nejpozději začátkem roku 2017. Co všechno se tedy změní?
- RD bude vždy považován za „jednoduchou stavbu“ (nezávisle na zastavěné ploše), tedy bude na vše stačit: územní souhlas, stavební ohláška, stavba svépomocí a oznámení o užívání stavby
- Drobné zahradní stavby (skleník, bazén, pergola, atd.) budou moci být stavěny zcela bez jakéhokoliv kontaktu s úřady (dnes je v jistých případech potřeba ohláška/stavební povolení a územní souhlas/rozhodnutí dle velikosti stavby)
- Plot do výšky 1,8m bude moci být realizován bez územního souhlasu
- Územní plán bude mít každá obec povinně vyvěšený na internetu
- Zavede se tzv. koordinovaného řízení, které v sobě bude kombinovat územní a stavební řízení
Hlavní myšlenkou novely stavebního zákona je omezení byrokracie. Každá obec má jasně definovaný územní plán a pro konkrétní oblasti, čtvrtě a ulice případné další stavební podmínky. Pokud toto vše splním (tedy hlavně účel využití parcely, zastavitelnost, výška stavby, odstupy od kraje parcely, specifické požadavky na stavbu – vše od podlažnosti a sklonu střechy až po výšku podezdívky plotu), není důvod žádat o souhlas sousedy ani úředníka (u takto jednoduchých staveb jako RD či skleník). Úředník totiž stále občas čeká na všimné, aby věc nekomplikoval/nezdržoval. A sousedovi se často nelíbí, že nový RD zastíní jeho zahradu (přestože jeho vlastní RD zastiňuje recipročně sousední parcelu).
Přístup stavebních úřadů
Stavební úřady velmi často poměrně detailně specifikují, jak přesně má stavba vypadat. Sklon střechy, barva střechy, typ střechy, výška podezdívky plotu, typ plotu, atd. Jistě, výstavba v historickém centru města by měla tzv. zapadat, ale organizovat takto nové vilové čtvrti či satelity? Asi má smysl pro zachování rázu ulice se ještě snažit držet uliční čáru, ale předepisovat všem RD v jedné ulici stejnou střechu či plot? Pak vznikají unifikované satelity, které na rýsovacím prkně architekta možná vypadaly spořádaně, ale v reálu tomu prostě chybí jiskra rozmanitosti.
Hypoteční kalkulačka - snadno a rychle si spočítejte svoji hypotéku!
Mohlo by vás zajímat
Stres z bydlení: Porovnání nákladů na vlastní byt a nájem v ČR
Český trh s nemovitostmi prochází výraznými změnami. Zatímco ceny nemovitostí po covidové pandemii prudce vzrostly a hypotéky zdražily, mnoho lidí bylo nuceno volit nájemní bydlení. Počet lidí žijících v nájmu se zvýšil z 1,9 milionu v roce 2011 na současných 2,5 milionu, jak ukazují data Erste Group.
Nejlevnější nájmy v ČR: Kde najdete nejdostupnější bydlení?
Hledáte bydlení, které vám nezruinuje rozpočet? Přemýšlíte, kde v České republice můžete měsíčně zaplatit nejméně za pronájem bytu? Sestavili jsme přehled měst a regionů, kde jsou nájmy nejlevnější. Ale i těch, kde za nájem dáte největší část příjmů (odpovídajících průměru pro danou lokalitu). Ukážeme, kolik lidí platí jak vysoké nájemné a jestli v menším městě vždycky vydáte za bydlení méně než ve velkoměstě. Víte, co snižuje nájem a jak na něm ušetřit?
Vlastní bydlení je pojistka na stáří, aneb bydlení si vyřešte ještě před důchodem
Téma bydlení ve stáří se stává čím dál naléhavějším. Data ukazují dramatické rozdíly v životní úrovni seniorů ve vlastním bydlení a těch v nájmu. Zatímco majitelé nemovitostí vydávají na bydlení v průměru 21 % svých příjmů, v nájmu to může být i ke 40 % měsíčních příjmů. V domácnostech seniorů jsou rozdíly mezi oběma skupinami ještě vyšší. Jaké jsou reálné možnosti pořízení vlastního bydlení v různém věku, jak využít hodnotu nemovitosti jako zdroj příjmů ve stáří a na co myslet při přípravě bydlení na seniorský věk? Dozvíte se právě tady.
Výdaje na bydlení: rekord z roku 2012 drží Praha. A možná se k němu vrací
Jak velkou část svého příjmu dáváte na bydlení? Zatímco průměrná česká domácnost vydá na nájem, energie a další související náklady kolem 24 % příjmu, některé skupiny obyvatel jsou zatíženy mnohem víc (a jiné mnohem méně). Například nájemníci dávají 37 % svých příjmů, kdežto vlastníci jen okolo 20 %. Podívejte se, jak se liší náklady na bydlení podle regionů, typu bydlení, podle příjmů obyvatel i dle socioekonomického postavení. Zjistěte také, kde se v Česku žije nejlevněji (v poměru k příjmům) a kde jsou lidé zatíženi náklady na bydlení nejvíc.
Ceny bytů a výdaje na bydlení: proč rostou a koho to zasáhne nejvíc?
Možná si říkáte, že máte přehled o bydlení v České republice. Nejdražší byty jsou v Praze a nejdražší bydlení (běžné výdaje na bydlení jako procento z celkového příjmu) jsou také v Praze. Ale co ostatní města a regiony? Jak to vypadá v nich? Že nemáte ani tušení? Nevadí. Přinášíme vám přehlednou statistiku v obou oblastech: kde kolik stojí metr čtvereční bytu, a kde dáte kolik ze svého příjmu na vše, co je spojené s bydlením (bez započtení úvěrů a příspěvku na bydlení).
Z naší bankovní poradny
Přeplatek za energie v insolvenci
Předčasné ukončení nájmu
Rozdělení bytového domu na bytové jednotky a založení SVJ
Mohu nařídit budoucímu vlastníkovi povinnost bydlet v kupované nemovitosti?
Pojmy ve slovníku
100% Hypotéka
Půjčka, která pokryje celou koupi. Taková je 100% hypotéka. LTV této hypotéky je 100 %, což znamená, že vám banka půjčí peníze na celou odhadní cenu nemovitosti, kterou ručíte. Díky 100% hypotéce tak získáte dost peněz na nákup domu či bytu nebo například na výstavbu. Zároveň ale musíte počítat s vyšším úrokem než u menších půjček. Pro banky je totiž úvěr bez spoluúčasti klienta rizikovější, a proto jsou jeho podmínky přísnější. V současnosti navíc čeští poskytovatelé 100% hypotéky neposkytují. Česká národní banka totiž v roce 2016 zpřísnila podmínky pro získání hypotéky a jejich součástí bylo také ukončení 100% hypoték. Banky tak nabízí maximálně 90% hypotéky. Pouze u 5 % objemu poskytnutých půjček smí být LTV vyšší než 90 %. Přesto existuje možnost, jak pomocí půjčky na bydlení získat dost peněz na úhradu celé kupní ceny nemovitosti. V podstatě tedy můžete dosáhnout na 100% hypotéku. Jak na to? Musíte ručit více nemovitostmi. Kromě kupovaného bytu či domu to může být například nemovitost rodičů. Samozřejmě ale platí, že majitel této nemovitosti musí s ručením souhlasit. Díky ručení více nemovitostmi se zvýší hodnota zástavy. I při 90% či menším LTV tak získáte peníze na nákup vybraného domu či bytu. Banky navíc obvykle umožňují druhou nemovitost z hypotéky vyvázat, jakmile splatíte potřebnou část úvěru. Dál tedy ručíte pouze kupovaným domem či bytem. Další možností je dofinancovat hypotéku dalším úvěrem. Například úvěrem ze stavebního spoření. ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAM80% Hypotéka
Je nejčastěji sjednávaná hypotéka z více důvodů (ČNB s ohledem na růst ceny nemovitostí a krytí bankovních rizik omezila poskytování 90% hypoték a úplně zakázala poskytovat 100% hypotéky)Jde o hypotéku s nejvýhodnější úrokovou sazbou na trhu - v tomto segmentu je nejvyšší konkurence mezi bankami poskytujícími hypotéky. Příklad: pokud máte odhad nemovitosti na 1.000.000,- Kč, tak vám banka poskytne 800.000,- Kč formou hypotečního úvěru za nejvýhodnějších podmínek. Z vlastních prostředků tedy financujete 200.000,- Kč. ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAM90% Hypotéka
Až 90 procent z ceny nemovitosti, kterou ručíte. Přesně tolik si můžete půjčit na hypoteční úvěr. Abyste ale 90% hypotéku dostali, musíte splnit několik požadavků. Jsou to zejména základní podmínky pro získání hypotéky – tedy například: věk,příjemči bonita.Oproti nižším půjčkám ale musíte u 90% hypotéky počítat s méně výhodnými podmínkami. Protože má hypotéka pokrýt 90 procent z ceny nemovitosti, je pro banku riskantnější než menší úvěry. A proto poskytovatelé toto riziko obvykle kompenzují vyšším úrokem. Pro většinu lidí je přitom 90% hypotéka nejvyšší možná. Podle pokynů České národní banky mohou poskytovatelé víc peněz půjčit jen v 5 procentech případů. Potřebujete tak mít naspořeno alespoň 10 procent z kupní ceny. V praxi to vypadá tak, že u bytu za 3 000 000 korun získáte maximálně 2 700 000 korun. Zbytek doplatíte vy. Pokud si chcete pomocí hypotéky půjčit víc než 90 procent z ceny domu či bytu, musíte ručit více nemovitostmi. V takovém případě stoupne hodnota zástavy, ze které se půjčka počítá. Výhodou je, že se tím pádem můžete dostat na nižší LTV (obvykle do 80 %) a získáte tak nižší úrok než u 90% hypotéky. Pokud jste například původně ručili bytem za 2 500 000 korun a nyní k němu přidáte další byt ve stejné ceně, stoupne hodnota zástavy na 5 000 000 korun. U hypotéky na zmíněných 2 500 000 tak bude LTV 50 %. ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMAdhezní smlouva
je taková smlouva, kde nabízející strana stanoví předem stanovené podmínky a je možné je pouze přijmout nebo nepřijmout (nelze jednat o úpravách). Jedná se o většinu písemných smluv ve spotřebitelských vztazích, často mají podobu formuláře. Spotřebitel je zde slabší stranou, a jako takový má stanovené podmínky buď přijmout, nebo smlouvu neuzavřít. Jelikož spotřebitel zde nemá možnost obsah smlouvy ovlivnit, je zákonem chráněn před skrytými nebo bezdůvodně nevýhodnými ustanoveními smlouvy. ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMSrovnáváme hypotéky od
KOMENTÁŘE k článku Novela stavebního zákona
Hledání informací, Komentoval(a): Zdeny
Pane Jermáři, je více než evidentní, že jste nikdy stavební zákon neviděl, jinak byste nemohl napsat takto zavádějící informace:
1) Všechny rodinné domy se kolaudují oznámením záměru o užívání dokončené stavby podle § 120
2) Rodinné domy do 150 m2 zastavěné plochy jsou definovány v § 104 odst. 1 písm a). Takže vámi uváděná 4 patra je lež.
3) zastavěná plocha je definovaná v § 7, tzn. o tom, jak se určuje nemůže být pochyb
4) 12 m výška není stavebním zákonem nikde určována, to si pletete v souvislostí s požární bezpečností staveb
5) bylo by dobré si zjistit, co vše může územní plán regulovat (prakticky se jedná pouze o výšku stavby), ostatní co píšete je opět zavádějící
6) vlastníci sousedních pozemků jsou většinou automaticky i účastníci stavebního řízení, nebo je potřeba jejich souhlas při ohlášení, tzn. pokud budou chtít "obstruovat", nic na tom nezmění ani novela zákona
7) rodinný dům bude vždy podléhat nějako formě povolení stavebního úřadu
8) stavební úřady mohou specifikovat pouze to, co říká stavební zákon nebo územní plán, případně regulační plán. Váš poslední odstavec je opět zavádějící
9) Mimochodem územní plány jsou už dnes veřejně přístupné. Prosím napište seznam obcí, které mají zpracovaný územní plán a nemají ho veřejně přístupný
Re:, Komentoval(a): Petr Jermář
Dobrý den, děkuji za reakci. 2) RD je definován jako max. 1xPP, 2xNP + obytné podkroví - tedy 4 patra 3) teoreticky ano, prakticky "co úředník, to jiný názor" 4) je to příklad, ne citace zákona - proto je to uvozeno "např." 5) nejde jen o ÚP, ale i o RP 6) nejde jen o stavbu RD, ale i např. o stavbu inženýrských přípojek, což si vystačí s územním souhlasem/řízením 7) ano, ale teď je potřeba územní souhlas/řízení + stavební řízení, čili celkem 2 řízení. Nově by to mělo být jen 1 konsolidované řízení. Hezký den!