Novostavba vs. starší bydlení: Co Češi kupují raději?

Co si z článku odnést

• Cenově srovnatelná novostavba nabízí nižší provozní náklady, ale menší užitnou plochu než starší nemovitost. O umístění platí opačné - starší domy jsou v lepších lokalitách.
• Rekonstrukce vyžaduje důkladný průzkum před koupí nemovitosti včetně statického posudku a kontroly stavu konstrukcí. Bez něj riskujete výrazné navýšení rozpočtu.
• Financovat lze hypotékou (na dům i rekonstrukci), stavebním spořením nebo jejich kombinací. U starších nemovitostí banky pečlivěji prověřují technický stav.
• Pro reálné srovnání nákladů je třeba započítat nejen pořizovací cenu, ale i dlouhodobé náklady na energie a údržbu. U starší nemovitosti může rozdíl v energiích činit až desítky tisíc ročně.
• A čemu dávají Češi přednost? Nejčastěji podle odborníků vítězí jistota, tedy koupě nemovitosti, která teď rekonstrukci ještě nepotřebuje.

Je automatickou volbou levnější nemovitost s nutností rekonstrukce?

Michal Pich z realitního serveru RealityČechy.cz to takto nevidí. „Spíše naopak, lidé mají často z rekonstrukcí strach. Kdo je provede? Za jak dlouho? V jaké kvalitě? Za jakou cenu? Otázek je mnoho. Stále častěji se setkávám s tím, že si raději vezmou zájemci hypotéku na delší dobu a koupí si nemovitost, ve které je větší stavební úpravy nečekají.“

Rekonstrukce pořízené nemovitosti se tu tedy dostává na úroveň řešení individuální výstavby nemovitosti. Stejné otázky, stejné nejistoty. Pojďme se ale na porovnání obou situací (koupě nového a koupě staršího k rekonstrukci) podívat podrobněji.

Podívejme se na výhody a nevýhody novostavby oproti starší nemovitosti k rekonstrukci

Vezměme to popořadě. Nejprve novostavbu, pak starší nemovitost.

Výhody novostavby:

• nižší provozní náklady díky moderním technologiím a lepší energetické efektivitě
• minimální údržba v prvních letech
• možnost ovlivnit dispozici při koupi v předstihu
• moderní materiály a technologie
• častější výskyt garážových stání a výtahů
• kvalitní zateplení a okna

Nevýhody novostavby:

• vyšší pořizovací cena
• obvykle menší užitná plocha při stejné ceně
• často horší lokalita bydlení než u starších domů
• riziko skrytých vad z nekvalitní výstavby
• nutnost čekat na "usazení" stavby

Výhody staršího domu:

• nižší pořizovací cena
• zaběhnutá lokalita s kompletní infrastrukturou
• vzrostlá zeleň v okolí
• větší užitná plocha
• možnost postupné rekonstrukce podle finančních možností

Nevýhody staršího domu:

• vyšší náklady na bydlení kvůli energetické náročnosti
• nutnost počítat s rekonstrukcí
• často nevyhovující dispozice
• absence výtahu či parkování
• riziko problémů se statikou nebo vlhkostí

Ale vždy zvažte i výhody rekonstrukce a nevýhody rekonstrukce. Například možnost upravit si bydlení podle sebe (protože díky nižší pořizovací ceně na to máte). Nebo faktor nejistoty, jak bude rekonstrukce probíhat.

Jak porovnat celkové náklady na pořízení a provoz novostavby versus staršího domu po rekonstrukci?

„Pro reálné srovnání nákladů na bydlení a celkových budoucích nákladů lze doporučit především:

• získat energetické štítky obou nemovitostí (nebo jim odpovídající informace)
• porovnat si podle nich roční náklady energií
• nechat si udělat stavebně-technický průzkum, který odhalí stav konstrukcí a potřebu budoucích oprav
• vytvořit přehled stáří a životnosti hlavních technologií v obou nemovitostech.

Na základě těchto údajů lze spočítat průměrné roční náklady, a ty si promítnout do pořizovací ceny obou nemovitostí. Nejlépe se zohledněním dopadu na celou dobu splácení plánované hypotéky,“ vyjmenovává Petr Jermář, specialista na finance portálu banky.cz.

Komplexní přehled financování: Od hypotéky po dotace

Hypotéka na novostavbu představuje nejčastější způsob financování novostavby. Banky ji poskytují až do 90 % hodnoty nemovitosti. U rozestavěné stavby většinou vyžadují předložení stavebního povolení, rozpočtu a harmonogramu prací. Pak úvěr nazýváme hypotékou na stavbu domu.

Pro hypotéku na rekonstrukci máte dvě základní možnosti. První je klasická hypotéka na dům s následným úvěrem na rekonstrukci. Druhou variantou je americká hypotéka, která nabízí volné použití peněz, ale s vyšší úrokovou sazbou.

Jak financovat rekonstrukci domu? Sepišme si základní možnosti, protože detailně jsme se možnostem financování rekonstrukce bydlení věnovali v jiném článku:

• hypotéka na rekonstrukci
• stavební spoření a úvěr ze stavebního spoření
• spotřebitelský úvěr (vhodný na menší rekonstrukce)
• vlastní úspory kombinované s některým typem úvěru
• dotační programy (například Nová zelená úsporám)
• dotovaný úvěr (navázaný na dotaci).

U starší nemovitosti banky důkladně prověřují její technický stav a právní dokumentaci. Oceňují také lokalitu a potenciál zhodnocení po rekonstrukci. Výše úvěru se odvíjí od odhadní ceny nemovitosti po plánované rekonstrukci.

Online hypoteční kalkulačka

Jaké právní náležitosti je třeba zvážit při koupi starší nemovitosti?

Právní aspekty koupě starší nemovitosti vyžadují důkladnou kontrolu. Prověřte:

• vlastnické vztahy v katastru nemovitostí
• existenci věcných břemen a zástavních práv
• stav dokumentace ke stavbě, včetně kolaudace
• soulad skutečného stavu se stavební dokumentací
• regulaci územního plánu pro případné úpravy.

V čem se liší harmonogram výstavby a rekonstrukce

Časová náročnost rekonstrukce závisí na rozsahu prací. Většinou u novostavby znáte termín dokončení předem (anebo už novostavba dokonce stojí). Rekonstrukce domu krok za krokem ale může přinést překvapení. Když jde vše hladce, lze počítat s tímto rozpisem:

• projektová dokumentace: 2-3 měsíce
• stavební povolení: 1-6 měsíců podle složitosti
• samotná rekonstrukce: 3-12 měsíců
• kolaudace: 1-2 měsíce.

Energetická náročnost? Propastný rozdíl mezi novým a starým

Energetická efektivita výrazně ovlivňuje provozní náklady, celkové náklady na bydlení. U novostaveb očekáváme minimálně kategorii B průkazu energetické náročnosti. Energetická náročnost starších nemovitostí bývá horší:často kategorie D-G. Rekonstrukcí lze dosáhnout významného zlepšení.

Především, pokud se zaměříte na zateplení fasády, výměnu oken, modernizace vytápění, případně i instalaci rekuperace nebo pořízení solárních panelů.

Jaké jsou možnosti a omezení při úpravách dispozic u novostavby a staršího domu?

„U těch úprav je u novostaveb jedna věc navíc - když kupuju brzo a od vstřícného developera - mohu si měnit vnitřní uspořádání. Samozřejmě v rámci technických a právních mezí, ale jde to.

U hotové stavby je možností míň. Dá se říct, zjednodušeně, že cihlový byt půjde měnil lépe a jednodušeji než panelový. A i rekonstrukce, třeba elektřiny, je jednodušší v cihle než v panelu. Ale obojí je řešitelné.

U dispoziční rekonstrukce staršího bytu je nutné počítat s náklady na statika a na jednání se stavebním úřadem. Ve svém bytě si nemohu měnit cokoliv, co chci,“ zhodnocuje situaci Dominik Ženatý, ředitel realitních makléřů DOMA a lektor.

Jaká rizika mohou nastat při rekonstrukci starší nemovitosti?

Rizika rekonstrukce staršího bydlení často vyplývají z překvapení, která se objeví až během prací. Skryté vady konstrukcí, nevyhovující rozvody nebo problémy se statikou mohou původní rozpočet výrazně navýšit. Nejčastější rizika zahrnují:

• objevení azbestu ve starších konstrukčních materiálech
• nedostatečné nebo poškozené hydroizolace
• napadení dřevěných konstrukcí škůdci
• zastaralá elektroinstalace nevyhovující současným normám
• statické poruchy vyžadující neplánovné zásahy

„Víceméně každý zájemce o bydlení hledá cestu, jak pořídit nemovitost co nejefektivněji.  Pozoruji ustupující trend koupě rodinného domu určeného k rekonstrukcí, je to dáno obecně tristní situací s dostupností řemeslníků plus kvalitou jejich práce a nestálými cenami ve stavebnictví. Když k tomu připočítáme silnou nejistotu, co rekonstrukce domu nečekaně odhalí, pak tahle realitní disciplína hraničí s návštěvou kasina,“ říká Michal Grossmann, Develompent & RE Expert a partner banky.cz.

Proto před zahájením rekonstrukce (anebo ještě lépe: před nákupem nemovitosti k rekonstrukci) nechte zpracovat:

• stavebně-technický průzkum
• statický posudek
• průzkum vlhkosti zdiva
• posouzení stavu rozvodů
• kontrolu krovu a střešní krytiny.

Vliv lokality na dostupnost nového a staršího bydlení

Lokalita bydlení často rozhoduje o volbě mezi novým a starším bydlením. Zatímco lokalita pro novostavby v ČR se obvykle nachází na okrajích měst nebo v satelitních oblastech, starší nemovitosti najdete v zavedených čtvrtích blíž centru.

Novostavby vznikají tam, kde je dostupný volný pozemek vhodný pro výstavbu. To znamená většinou okrajové části měst, s postupně se rozvíjející infrastrukturou. Dopravní dostupnost může být horší, stejně jako občanská vybavenost. Na druhou stranu tyto lokality často nabízí lepší životní prostředí, více zeleně a moderní urbanistické řešení.

Starší nemovitosti v zavedených lokalitách těží z kompletní infrastruktury, dobré dopravní dostupnosti a plné občanské vybavenosti. Najdete zde školy, školky, obchody i služby v docházkové vzdálenosti. Nevýhodou může být vyšší hlučnost, méně parkovacích míst a často absence moderních prvků jako jsou cyklostezky nebo dětská hřiště.

Cenový rozdíl mezi stejně velkými byty v novostavbě a starším domě může v atraktivní lokalitě dosáhnout až 30 % (starší bydlení může být i o třetinu levnější). V prémiových lokalitách blízko centra však může být starší byt dokonce dražší než novostavba na okraji města.

Mohlo by vás zajímat: Kde se v Česku nejvíc staví a co?

Investiční potenciál: Novostavba vs. rekonstruovaný byt

„Pokud o tom budu uvažovat jen z pohledu dlouhodobého zhodnocení, tak bude novostavba (dobře postavená) na tom o něco lépe než rekonstruovaný byt. Ale bude do toho promlouvat spousta faktorů. Typicky třeba ten, že se dá očekávat, že to nebude srovnatelná lokalita - starší domy stojí i na super zajímavých místech, kde hned tak nějaká novostavba nebude. Ale když to zanedbáme, tak tam rozdíl ve prospěch novostavby bude, byť nepatrný,“ domnívá se Ženatý.

Ale otázka má podle něj mnohem více vrstev: především nároky na čas a práci (péči) investora. Ženatý to vysvětluje takto: „Investory do nemovitostí dělíme na dvě skupiny podle jejich přístupu k času a správě majetku. Profesionální investor spravuje větší portfolio bytů, má k dispozici tým lidí pro jejich údržbu a administrativu. Veškeré náklady na správu započítává do kalkulací a rozhoduje se především podle čistých výnosů. O technický stav jednotlivých bytů se osobně nezajímá, řeší pouze čísla.

Drobný investor, který často hledá spíš konzervativní uložení prostředků než aktivní investování, vlastní jeden až dva byty a většinu správy řeší sám. Přestože si to často neuvědomuje, klíčová je pro něj bezstarostnost provozu více než maximální výnos. Proto pro něj novostavba představuje ideální volbu - vyžaduje minimální údržbu a obvykle přitahuje dlouhodobější nájemníky, zvlášť při rozumně nastaveném nájemném. Celkový výnos sice může být nižší, ale investor získá méně starostí se správou a hlavní profit stejně očekává ze zhodnocení nemovitosti v čase. Podobně tomu bude u kupujícího, který si pořizuje vlastní bydlení.“