Nový dům, a nebo byt? Uhodnete, co Češi preferují?

Co si z článku odnést

• V letech 1998-2023 v ČR převažovala výstavba rodinných domů, zlom nastal v roce 2023, kdy bylo poprvé zahájeno více staveb bytů v bytových domech.
• Zahájené byty rychle reagují na ekonomické cykly - od rekordních 40 tisíc ročně v období 2004-2008 po propad na 23-27 tisíc během krize po roce 2009.
• U dokončených bytů se změny projevují se zpožděním - v roce 2023 u zahájených bytů převládají bytové domy (48,6 %), u dokončených stále vedou rodinné domy (52,3 %).
• Rostoucí podíl bytových domů odráží urbanizaci, vysoké ceny pozemků a preference mladší generace.
• Češi tradičně preferovali rodinné domy, ale v roce 2023 nastal zlom - poprvé bylo zahájeno více bytů v bytových domech (48,6 %) než v rodinných domech (45,6 %), což naznačuje změnu preferencí směrem k bytům.

Všechno je ve statistikách

Abychom si mohli odpovědět na otázku položenou v názvu, musíme se ponořit do statistik bydlení. K dispozici jsou výmluvná data za posledních 25 let, konkrétně za roky 1998–2023. Co se nejvíc stavělo: nové byty nebo rodinné domy? V kterých letech převládaly byty a kdy naopak rodinné domy? A jak jsou nastavené trendy pro roky budoucí?

Statistiky mluví jasně, říká Petr Jermář, specialista na finance portálu Banky.cz: „V Česku se tradičně staví víc bytů v rodinných domech než bytů v domech bytových (bytovky a paneláky). Od roku 2000 do současnosti převažují dokončené byty v rodinných domech zhruba v poměru 1,4 k bytům v bytových domech. 

Největší zájem o byty v bytových domech (v porovnání s rodinnými domy) jsme zaznamenali v roce 2007. A nejníže klesl zájem o nové byty v roce 2013. I v roce 2023 převažovala výstavba v podobě rodinných domů, konkrétně o 18 % (nad počtem bytů v bytových domech).“

Podívejte se, kde se v Česku nejvíc staví , a co to je.

Pojďme do větších detailů: nejprve rok 2023

Podle nástěnky věnované statistikám v bydlení, kterou provozuje Ministerstvo pro místní rozvoj (na základě dat o Českého statistického úřadu), se v roce 2023 postavilo (dokončilo) 38 067 bytů.Zahájena byla v tomto roce výstavba 35 704 bytů. Jedná se o byty všechny, tedy jak v bytových domech, tak v nových domech rodinných, ale dokonce i v jiných objektech (rekreační objekty, přestavba nebytových prostor na bytové).

Z členění dokončených bytů vidíme, že z celého objemu roku 2023:

• 44,5 % bylo v bytových domech (konkrétně 16 930 bytů)
• 52,3 % bylo v rodinných domech (konkrétně 20 052 bytů)
• 3,2 % bylo v ostatních stavbách (konkrétně 1 085 bytů).

Kategorie dokončených bytů nereaguje na změny v ekonomice a na společenské trendy tak rychle jako kategorie bytů právě zahájených. Proto v roce 2023 vidíme u zahájených bytů dost jiné výsledky než u bytů dokončených. Přesvědčte se sami. Z celkového počtu 35 704 zahájených bytů:

• 48,6 % bylo v bytových domech (konkrétně 17 329 bytů)
• 45,6 % bylo v rodinných domech (konkrétně 16 271 bytů)
• 5,8 % bylo v ostatních stavbách (konkrétně 2 104 bytů).

Co z toho plyne?

Rok 2023 pravděpodobně byl „zlomovým“ rokem, kdy se poprvé v ČR (od roku 1998) zahájila výstavba více bytů v domech bytových než v domech rodinných (ať už se jednalo o novostavby, nebo o různé vestavby a nástavby s novými byty). Skokově se zvýšil počet zahájených bytů v nebytových prostorách. Zda z nouze o bytové prostory, nebo čistě pro rekreaci a turistiku, to ukáže až čas.

Jak se podíváme níže do ucelených časových řad, v ostatních letech vždy převládaly domy rodinné. U dokončených bytů stále ještě dominují rodinné domy, ale to možná je jen „dojezd“ z předchozích let. Rozdíl mezi dokončenými a zahájenými byty v roce 2023 naznačuje změnu v trendu bytové výstavby směrem k většímu podílu bytových domů v nadcházejících letech. 

Ale pojďme se o tom přesvědčit nejprve k odborníkům z realitního trhu, a posléze ještě do komplexní časové řady od roku 1998.

Jak to s preferencí „dům nebo byt“ vidí odborníci? 

Michal Grossmann, Develompent & RE Expert, spolupracovník hyponamíru.cz: „Já osobně klientům radím, aby se do hloubky zamysleli, jak hodlají žit nyní a za 10 let, jaké jsou jejich návyky a priority pro fungování rodiny nebo vztahu, a podle toho hledali lokalitu, typ a velikost svého budoucího domova. Často se přijde na to, že kdysi vysněný palác 6+kk s obřím pozemkem vlastně nebude nikomu sloužit, a jen způsobí starosti. Trend tímto směrem (k bytům) se podle mě bude posilovat.“ 

Dominik Ženatý, ředitel DOMA realitních makléřů: „Jestli dům nebo byt, to je o stylu života. Jde prostě o to, zda chci bydlet v bytě nebo v domě. Neřekl bych, že je nějaký trend víc do bytů nebo víc do domů, to je opravdu o individuální preferenci. Lokalitu ale řeší všichni - kde chci bydlet, v kombinaci s tím, co si mohu dovolit.” 

Ke zvýšenému počtu nově zahájených bytů ještě Ženatý dodává: „Myslím si, že ty byty v roce 2023 převažují, protože developerství jako takové přidává na obrátkách. Konečně se víc staví… A developer má raději bytovku, je jednodušší, ekonomičtější atd. Města jako Praha nebo Brno, kdyby byla plná výškových budov, tak život v nich bude výrazně lepší.”

Mohlo by vás zajímat: Hypotéka, nebo nájem? Výhodnější je první možnost

A teď celou časovou řadu: jak se vyvíjel poměr mezi stavěnými domy a byty?

Podívejme se ještě na komplet celé období od roku 1998 do roku 2023: jak se měnily poměry mezi zahájenými stavbami bytů a domů, ale i jak se vyvíjely poměry mezi dokončenými byty v bytových domech a v domech rodinných? Nezapomínáme ani na nové byty v původně nebytových prostorách. Jde jak o přeměnu nebytových prostor na bytové, tak o rekreační a turistické objekty.

Zahájené byty v letech 1998 – 2023

Když nahlédneme na celé 25leté období sledující počty zahájených bytů v každém jednotlivém roce, vyjdou nám z něj 4 období. Ta se od sebe výrazně odlišují. A díky tomu, že zahájení výstavby reaguje na změny na trhu poměrně svižně, lze z nich dobře vyčíst reakce na ekonomický vývoj a změny podmínek na trhu. Podívejme se na jednotlivé etapy:

Období 1998-2003:

• stabilní období s mírným růstem
• ročně se zahajovalo kolem 30-35 tisíc bytů
• dominují rodinné domy s podílem kolem 55%

Období 2004-2008:

• období stavebního boomu
• vrchol v letech 2006-2007 s více než 40 tisíci zahájenými byty ročně
• výrazný nárůst podílu bytových domů, který se blížil 40%

Období 2009-2014:

• období propadu po finanční krizi
• pokles na 23-27 tisíc zahájených bytů ročně
• dramatický pokles bytových domů na 25% podílu
• dominance rodinných domů (až 65%)

Období 2015-2023:

• období postupného oživení s vrcholem v roce 2021
• návrat k hodnotám kolem 35-45 tisíc bytů ročně
• bezprecedentní nárůst podílu bytových domů
• v roce 2023 poprvé převaha bytových domů (48.6%) nad rodinnými (45.6%)

Zvláště zajímavý je současný trend směřující k převaze bytových domů, který může odrážet urbanizaci, rostoucí ceny pozemků a změny v preferencích bydlení mladší generace. Již nyní proto netrpělivě vyhlížíme výsledky roku 2024.

Online hypoteční kalkulačka

Dokončené byty v letech 1998 - 2023

Když nahlédneme na stejné 25leté období z pohledu dokončených bytů, vyjdou nám z něj také 4 období s výkyvy různými směry. Ale s výkyvy z dob minulejších, neboť výstavba domů a bytů trvá, reakce na ekonomickou a společenskou realitu je o pár let zpožděná (průměrná doba výstavby v ČR překračuje 3 roky). Podívejme se na identifikované etapy:

Období 1998-2004:

• stabilní období s mírným růstem
• ročně se dokončovalo kolem 25-30 tisíc bytů
• vyrovnaný poměr mezi rodinnými a bytovými domy (40-45%)

Období 2005-2010:

• období vrcholu dokončené výstavby
• vrchol v letech 2007-2009 s více než 35 tisíci dokončenými byty ročně
• mírná převaha rodinných domů (kolem 50-55%)
• silné zastoupení bytových domů (35-40%)

Období 2011-2016:

• období útlumu po finanční krizi
• pokles na 25-28 tisíc dokončených bytů ročně
• výrazná dominance rodinných domů (přes 60%)
• útlum bytových domů (pod 30%)

Období 2017-2023:

• období postupného růstu
• návrat k hodnotám přes 30 tisíc nových bytů ročně
• postupný nárůst podílu bytových domů
• v roce 2023 dokončeno 38 067 bytů s 44.5% podílem bytových domů.

Rozhodujeme se třeba i podle energetické náročnosti?

Zda pořídit dům nebo byt, není jen o preferenci životního stylu, ale dost se teď do výběru promítají i náklady na bydlení. Proto jsme se zeptali odborníků na jejich zkušenosti s tím, zda se se klienti rozhodují při výběru typu nemovitosti k bydlení (dům/byt) přednostně podle energetické náročnosti.

Michal Grossmann, Develompent & RE Expert, spolupracovník hyponamíru.cz: „Pozoruji, že se zájem o tuto problematiku u klientů probouzí. Také jejich informovanost na prohlídkách bývá významně vyšší. Avšak ochota zájemců si za energetickou úspornost připlatit stále není samozřejmostí. Energetickou náročnost ale řeší spíš v již zvolené kategorii (nejprve si vyberou třeba dům, a potom až konkrétní stavbu třeba i podle úsporných technologií.“

Michal Pich, realitní server REALITYČECHY.cz: „Aby si někdo nekoupil vybraný byt jen proto, že není v kategorii B, ale je v kategorii C, se téměř nestává. Čím je bydlení více ‚eko‘ tím bývá dražší. A po důkladném propočtu se to mnohdy ani nemusí ekonomicky vyplatit. A když ano, tak je doba návratnosti vyšší ceny příliš dlouhá. Velkou roli sehrává také aktuální nabídka. Pokud si např. najdete byt, který se vám líbí, a odpovídá vašim finančním možnostem, příliš PENB řešit nebudete. Na volbu dům versus byt má energetická náročnost až druhotný vliv.“ (PENB = průkaz energetické náročnosti budovy, pozn. redakce).

Znáte pravidla zelené hypotéky na úsporné bydlení?

Dominik Ženatý, ředitel DOMA realitních makléřů: „Myslím si, že nikdo u toho neřeší energetickou náročnost (bytu versus domu, pozn. redakce). Jde prostě o to, zda chci bydlet v bytě nebo v domě.”

Kdyby nebyla omezení finanční a ve vlastnostech lokality? Češi by brali dům

Společnost Broker Consulting si nechala v roce 2023 provést průzkum na téma, kde chtějí Češi bydlet a proč. Co vyšlo z průzkumu, který realizovala agentura Ipsos na reprezentativním vzorku více než tisícovky dospělých? 

Tři čtvrtiny obyvatel Česka chtějí bydlet raději v rodinném domě (74 %) než v bytě (26 %), vyšlo v tomto průzkumu (bez ohledu na to, zda by se jednalo o vlastní bydlení, či nikoliv). Přesto se v roce 2023 zahájila výstavba více bytů než rodinných domů. Proč? Důvodů bude jistě spousta.

Podívejte se, jak je to s výdaji na bydlení napříč celou ČR!

A jak jsou na tom hypotéky? Je jich víc na domy než na byty?

Možná už tušíte, že odpověď je záporná, jinak bychom se u tohoto tématu nezastavovali. Opravdu se schvaluje více hypoték na byty než hypoték na rodinné domy. A to i přes fakt, že domů se staví víc než bytů. 

Konkrétní čísla? Za rok 2021 poskytly (podle zprávy o finanční stabilitě od ČNB) banky 72 % hypoték na byty a 27 % hypoték na rodinné domy. Zbylá 3 % tvořily hypotéky na rekreační objekty. 

Ale pozor: jde o celkovou statistiku, to znamená, že sem jsou zahrnuty jak hypotéky na koupi nového domu a hypotéky na koupi nového bytu, tak i hypotéky na starší byty a domy, které jen mění majitele. Zkrátka: trh s byty je o dost živější než ten s rodinnými domy.

Jistě víte, že se dá prodat byt nebo dům i tehdy, když u nich ještě není splacená hypotéka. Jestli vás zajímají detaily prodeje nemovitosti s hypotékou, zde jsou.