O rozúčtování topných nákladů a ceně nemovitosti

Individuální vytápění

Individuálním vytápěním disponují většinou rodinné domy, jiné samostatné objekty a nově stavěné byty. Do samotné nemovitosti máme přivedený zdroj vstupní energie (nejčastěji plyn či elektřina nebo přímý závoz jiných paliv), kde následně dochází k přeměně této vstupní energie na žádoucí energii výstupní – teplo. Nevýhodou individuálního vytápění jsou pořizovací náklady na topné zařízení, nutnost vést plynovou či elektrickou přípojku o vyšší kapacitě přímo až k místu vytápěcího zařízení a případně řešit odvod spalin. Výhodou je optimalizace variabilních nákladů na vytápění; kotel si zapneme jen tehdy, když skutečně potřebujeme a nejsou zde žádné ztráty tepla z rozvodu mezi bytovými jednotkami. Příjemný bonus je osvobození od povinnosti diskutovat se sousedy o spravedlivosti rozúčtování topných nákladů. Ať už individuální vytápění preferujeme či nikoliv, statisticky je prokázán pozitivní vliv na hodnotu nemovitosti, což vede k vyšší prodejní ceně.

Centrální a dálkové vytápění

Dálkové vytápění: do bytového komplexu je přivedeno již hotové teplo a teplá voda z teplárny.

Centrální vytápění: do bytového domu je přiveden zdroj vstupní energie o zvýšené kapacitě a k samotné výrobě tepla a ohřevu teplé vody dochází ve společné kotelně situované ve společných prostorách domu.

Oba způsoby jsou pro koncového odběratele tepla (bytovou jednotku) téměř shodné. Výhodou je nulová starost o vytápěcí zařízení (stará se o něj teplárna či společenství vlastníků/družstvo), odpadající nutnost vést do každého bytu vysokokapacitní zdroj energie, nižší celkové náklady na provoz a údržbu tohoto zařízení (jeden větší kotel je na pořízení i provoz ekonomicky výhodnější než deset menších kotlů), ze kterých by měla teoreticky plynout nižší cena za odebrané teplo, pakliže je systém rozúčtování topných nákladů nastaven správně. A zde nastává problém, neboť onen systém rozúčtování je přesně upraven zákonem bez možnosti výraznější odchylky ve výpočtu a výsledkem je zcela nespravedlivá distribuce nákladů mezi jednotlivými bytovými jednotkami, což považuji za největší slabinu společného vytápění.

Rozúčtování dnes

Současný systém rozúčtování vezme 100% celkových nákladů a 40% z nich dělí poměrně ku podlahové ploše (tedy fixně) a zbylých 60% je rozděleno variabilně dle spotřeby tepla ...tedy v rámci velmi omezeného povoleného rozptylu. Skutečná spotřeba bytové jednotky se totiž nesmí odchýlit od průměru o více než -40%/+40%. Mnohdy ale bývají aplikovány ještě přísnější mantinely v podobě -25%/+40%. Protopíme-li méně, je nám stejně doúčtován rozdíl do tzv. minimálního plnění rovného maximální povolené odchylce -40% resp. -25%. Co naopak protopíme nad odchylku +40% se nám nepočítá a zaplatí to za nás sousedi.

Dále je nutné zmínit, že skutečná spotřeba (to co se odečte z měřáků na radiátorech) je korigována o spousty dalších koeficientů podle toho, na jakou světovou stranu je pokoj orientován, v jakém patře se nachází, atd. Tomu kdo má okna na sever a bydlí v prvním či posledním podlaží se sníží skutečná spotřeba o desítky procent a naopak těm, co mají okna na jih a bydlí mezi prvním a posledním patrem se spotřeba zvýší. Výsledkem celého výpočtu pak nemůže být nic jiného, než že všichni platí za teplo skoro stejně. Je jedno, jestli máme okna na jih či na sever, jestli jsme v bytě coby důchodce nebo maminka na mateřské od rána do večera nebo chodíme-li do práce a doma jen přespáváme, obýváme-li všechny pokoje coby čtyřčlenná rodina nebo žijeme sami ve dvou a půlka bytu je neobývaná, topíme-li na 23°C nebo nám stačí 18°C... prostě platíme všichni stejně nehledě na skutečně spotřebované teplo a tzv. rozúčtování topných nákladů je jen falešná zástěrka, která v nás má vzbudit pocit spravedlnosti. Tento systém je nejen nespravedlivý, ale hlavně silně demotivující k hledání úspor. Nikdo nebude ochoten šetřit, pakliže aniž by otočil kohoutkem, zaplatí skoro stejně, jako kdyby celou zimu vyhříval byt na 23°C.

Rozúčtování budoucnosti

A jak by tedy onen spravedlivější a více motivační systém k hledání úspor měl vypadat? Bytová jednotka by měla platit za dvě věci:

• Možnost si zatopit, když bude chtít
• Skutečně spotřebované teplo

V možnosti zatopit si jsou skryté především náklady na provoz společné vytápěcí jednotky, příslušné infrastruktury, paušálně třeba ztráty z rozvodu tepla, atd. Zkrátka dohromady tolik, kolik by byl celkový náklad v situaci, kdy by žádná bytová jednotka neotočila kohoutkem. Je to logické. I když kohoutkem neotočím, stále tu možnost mám a je za ni třeba platit, neboť něco stojí.

Poloha bytu má vliv na jeho cenu

Do skutečně spotřebovaného tepla by se mělo počítat jen skutečně spotřebované teplo bez podmínek minimálního odběru a dalších zcela nelogických koeficientů polohy. Stejně jako banka by při poskytnutí půjčky měla uvažovat jen úrokovou sazbu bez dalších poplatků za sjednání a vedení úvěru (nyní celkově nazýváno RPSN), aby byla nabídka transparentní a porovnatelná, i rozúčtování topných nákladů by si mělo odpustit dodatečné koeficienty. Máme-li v domě část bytů obývanou důchodci a maminkami s dětmi na mateřské dovolené a zbytek pracujícími, kteří se chodí domů jen vyspat, protopí první skupina až trojnásobně více tepla. Proto je nesmyslné stanovovat hranice minimálního odběru dle průměru, neboť není důvod, aby druhá skupina přispívala na teplo té první. Stejně tak obyvatel bytu z nekoncových podlaží s orientací oken na jih nemá přispívat obyvatelům bytů na koncových podlažích se severní orientací oken. Proč? Protože náklady na vytápění jsou jedním z hodnototvorných parametrů nemovitosti. Každý by za stejnou cenu raději preferoval byt v druhém patře s jižní orientací oproti přízemnímu bytu s orientací severní.  Proto je první byt dražší a druhý levnější. Rozdíl ceny skrývá právě i rozdílné náklady na topení. V dobách minulých, kdy se centrálně vytápěné byty přidělovaly a nebylo možné (bez úplatku) ovlivnit polohu bytu, měly polohové koeficienty smysl, neboť smazávaly rozdíly vzniklé neprávem či bez možnosti ovlivnění. V dnešní době, kdy je většina bytů v osobním či družstevním vlastnictví a obchodovatelná na volném trhu však již není možné rozdílnou polohu smazávat jakýmikoliv koeficienty, neboť by to bylo nespravedlivé vůči vlastníkovi lépe umístěné jednotky.