Objem hypoték v březnu klesl o 50 %. A bude hůř

Přestože je meziroční pokles výraznější, v meziměsíčním srovnání je situace opačná. Oproti předchozímu měsíci totiž v březnu stoupl objem hypotečních úvěrů zhruba o pětinu. Je to ale dané tím, že leden a únor bývají tradičně slabší.

Letos v březnu měli lidé navíc ještě jednu motivaci ke sjednání hypotéky. Od dubna totiž začala platit přísnější pravidla pro získání tohoto úvěru na bydlení.

Na březnových číslech se tedy mohla do jisté míry projevit i snaha klientů předzásobit se, dokud platí mírnější podmínky. Tak tomu alespoň bylo před podobným zpřísněním pravidel v roce 2018.

Problémy při získání hypotéky

Nové podmínky, které zavedla Česká národní banka, řadě lidí získání hypotéky zkomplikují. A proto je pravděpodobné, že zájem o nové hypoteční úvěry klesne ještě výrazněji než dosud.

Centrální banka ale upozorňuje, že zpřísnění pomůže zachovat stabilitu bankovního trhu.

Změny se přitom dotkly hned několika parametrů. Konkrétně:

• LTV– tedy poměr výše hypotéky a hodnoty nemovitosti klesl z 90 % na 80 %. Znamená, že musíte pětinu pořizovací ceny nemovitosti zaplatit ze svého. Dosud přitom stačila desetina. Výjimku mají žadatelé do 36 let, u kterých LTV zůstává na 90 %.

• DSTI– tedy maximální podíl splátek všech úvěrů na měsíčním příjmu žadatele bude nově 45 %, u lidí do 36 let pak 50 %. Tato podmínka platila i v minulosti, ale po vypuknutí covidové pandemie ji centrální banka zrušila.

• DTI – tedy poměr celkového zadlužení žadatele vůči jeho čistému ročnímu příjmu může být maximálně 8,5 a pro mladé do 36 let pak 9,5. Znamená to, že pokud by kvůli hypotéce přesáhl váš celkový dluh 8,5násobek čistých ročních příjmů, banka vaši žádost zamítne. Také tato podmínka platila už před covidovou pandemií.

Prostor pro výjimky

I přes zpřísnění podmínek nemusí být hypotéka úplně nedosažitelná. Tím spíš, že banky mají v rukávu jedno eso v podobě výjimek.

Ve výjimečných případech totiž mohou například LTV zvýšit o 5 %. Musí ale postupovat „obzvlášť obezřetně“.

Podobný prostor mají poskytovatelé také u dalších parametrů. V každém kalendářním čtvrtletí tak nemusí 5 % všech nově poskytnutých hypoték splňovat ukazatele DTI a DSTI.

Banka si ale musí být jistá, že klient zvládne hypotéku bez problémů splatit.

Hypoteční kalkulačka

Zkušenosti z minulosti

Jak už jsme naznačili, ukazatele DTI a DSTI nejsou novinkou. Centrální banka je zavedla už na podzim 2018. Zrušila je až na jaře roku 2020, aby tím snížila dopady covidové pandemie na hypoteční trh.

V roce 2018 přinesla tato pravidla výrazný pokles zájmu o hypotéky – poptávka se tehdy snížila zhruba o čtvrtinu.

Podobný efekt bude mít pravděpodobně i letošní zpřísnění. Navíc se dá čekat, že tyto změny ovlivní trh s nemovitostmi i v dalších ohledech. Analytici předpokládají, že:

• vzroste zájem o bydlení v nájmu, což bude mít vliv i na ceny podnájmů;

• zvýší se zájem o menší a levnější byty, u kterých bude větší šance na získání hypotéky;

• lidé budou častěji využívat spolužadatele o hypoteční úvěr – tedy člověka, který si vezme půjčku na bydlení spolu s nimi (obvykle to bývá partner či partnerka, ale můžou to být i rodiče či přátelé);

• lidé budou rušit starší půjčky, aby splnili hodnocení DSTI;

• banky budou vymýšlet nové produkty, které lidem pomůžou – jako například vícegenerační hypotéky;

• zvýší se konkurenční boj mezi poskytovali, což může výrazně zpomalit růst úroků.

Průměrná sazba vyskočila 4,15 %

Právě výrazný růst úrokových sazeb je dalším důvodem, proč zájem o hypotéky opadá. Průměrná výše úroků se podle Hypomonitoru České bankovní asociace v březnu vyšplhala na 4,15 %.

To je o 0,31 procentního bodu výš než v předchozím měsíci. Zároveň je to nejvyšší hodnota za víc než 10 let – naposledy byly hypotéky takto drahé v polovině roku 2011.

Průměrná úroková sazba navíc zahrnuje i hypotéky rozjednané dřív, a tedy s lepšími podmínkami. Zaostává tak za reálnou situací na trhu.

V současnosti se přitom hypoteční sazby reálně pohybují v rozmezí od zhruba 4,5 do 5,5 %.

Rozdíly mezi jednotlivými nabídkami jsou tak poměrně výrazné. Proto je potřeba pečlivě vybírat, abyste úvěr nepřeplatili víc, než je nutné. Pomůže vám s tím například hypoteční kalkulačka. Stačí zadat několik základních údajů a za okamžik dostanete e-mailem nejvýhodnější nabídky, které jsou právě na trhu.

Analytici: úroky vystřelí k 6 %

Ani výhled do budoucna nevypadá příliš růžově, proto je lepší jednat hned. Řada expertů totiž předpokládá, že se ještě v první polovině roku sazby ustálí mezi 5,5 až 6 %.

Mohou tak překonat maxima ze srpna 2008. Tehdy se na situaci projevila ekonomická krize a průměrná hypoteční sazba stoupla až na 5,82 %.

Reakce na kroky ČNB

Za současný růst úroků může nejen situace na mezibankovních trzích, ale také kroky České národní banky. Za posledních 10 měsíců postupně navýšila dvoutýdenní repo sazbu z 0,25 % na 5 %. 

Centrální banka věří, že tím zpomalí prudce rostoucí inflaci. Zatím se jí to ale příliš nedaří. V březnu totiž poskočila už na hodnotu 12,7 %.