Podle čeho vybírat realitní investiční fond

Mezi odborníky není sporu, že nemovitosti by měly být zastoupeny v každém investičním portfoliu coby jeho stabilní složka. Je důležité brát v potaz, že investování je vždy spojené s určitým rizikem. „Výhodou realitních podílových fondů je ale jejich nízká rizikovost. Na sedmibodové škále rizikovosti investic SRI zaujímají často druhý nejnižší stupeň 2 a jsou tak optimální volbou i pro konzervativní investory,“ upřesňuje Jaroslav Kysela, člen představenstva investiční společnosti INVESTIKA, odpovědný za portfolio management. Součástí portfolia společnosti je mimo jiné INVESTIKA realitní fond, který je největším nebankovním nemovitostním fondem určeným i pro drobné investory v Česku a na Slovensku

Chcete-li využít možností kolektivního investování do nemovitostí a vstoupit do realitního investičního fondu, můžete se lehce ztratit v široké nabídce, která na trhu v současnosti je. Jako vodítko vám poslouží správně zvolené parametry výběru, které platí nejen fondy určené pro drobné investory (kde můžete investovat už od 100 Kč), ale i pro fondy kvalifikovaných investorů (kde je minimální investice obvykle 1 milion Kč). Jaká kritéria tedy vzít v potaz při zvažování investice do realitního fondu?  

Sledujte výnos, složení portfolia i nájemní smlouvy

Jako první se nabízí míra zhodnocení vložených financí, což je zpravidla hlavní cíl každé investice. V tomto směru záleží na vaší investiční strategii, na jaký výnos cílíte a jaké riziko jste schopni akceptovat. Platí, že čím vyšší výnos, tím vyšší riziko. Při posuzování výnosu je vhodné se zaměřit na historii alespoň posledních 3 až 5 let, které doloží, že je daný realitní fond schopen slibovaný výnos doručovat dlouhodobě. Ve výkonnosti fondu v jednotlivých letech totiž mohou existovat velké výkyvy.   

Výnos úzce souvisí s podkladovými aktivy, tzn. s tím, do čeho investiční fond investuje prostředky svých podílníků, aby jim je zhodnotil. V případě realitního fondu jde o nemovitosti. Právě na jejich kvalitě, obsazenosti a výši příjmů z nájemného výnos realitního fondu závisí. Čím více je realitní portfolio diverzifikované (geograficky a sektorově), tím je výkon realitního fondu stabilnější. Pokud je realitní portfolio pestré, tj. složené z kvalitních nemovitostí různého komerčního využití, lépe odolává tržním výkyvům (regionálním či sektorovým) a generuje stabilní příjmy. 

Klíčový je komerční úspěch jednotlivých nemovitostírealitního fondu. Cílem portfolio manažerů, tedy správců majetku realitního fondu, je, aby každá budova v portfoliu byla plně pronajatá na co nejdelší dobu, za co nejvyšší v čase a místě možné nájemné a co nejvíce bonitním nájemcům. Jen tak je komerční potenciál dané nemovitosti maximálně využitý a příjem z nájemného dlouhodobě zajištěný. O této skutečnosti vypovídá několik parametrů, zejména průměrná obsazenost realitního portfolia (měla by se nejlépe pohybovat nad 90 %) a vážený průměr doby expirace nájemních smluv (tzv. WAULT), který by měl být také co možná nejvyšší. V souvislosti s tématem trvalé udržitelnosti a boji proti klimatické změně se k nájemním smlouvám nově často uzavírají i tzv. zelené dodatky (green lease clauses), které ukotvují environmentální závazky a aktivity pronajímatelů a nájemců. 

Důležitá je též zadluženost fondu

Realitní fondy zpravidla využívají k nákupu komerčních nemovitostí i externí financování, především bankovní. Podle platné legislativy upravující činnost realitních fondů pro drobné investory může parametr LTV (loan-to-value, tj. podíl úvěru na hodnotě nemovitosti) dosáhnout až 70 %. Tento parametr na jednu stranu zvyšuje výnosový potenciál, avšak současně platí, že čím je zadluženost realitního fondu vyšší, tím stoupá i riziko, že se tržní a ekonomické výkyvy (hospodářský pokles, vysoká inflace) naopak negativně projeví na jeho výkonnosti. Obvykle dochází k poklesu výnosu a v případě dramatického vývoje na trhu může klesnout i do záporných hodnot. „Zdravé“ zadlužení realitního fondu pro drobné investory se tak zpravidla pohybuje na úrovni 30–50 % LTV.  

Samozřejmě vždy záleží na vašich osobních preferencích, požadovaném výnosu a ochotě riskovat. S vyšším očekávaným výnosem je vždy třeba přijmout také vyšší riziko. „V INVESTIKA realitním fondu jsme spíše konzervativní. Sázíme hlavně na bezpečí a dlouhodobě udržitelný a stabilní výnos, které by našim investorům měly zajistit klidné spaní,“ konstatuje Jaroslav Kysela.