Pokles indexu IDB: Co to znamená pro trh s nemovitostmi?
Nedostupnost bytů na hypoteční úvěr od března 2020 na úrovni celého Česka vzrostla zhruba o 112 procent. Tento výrazný nárůst má značný dopad na trh s nemovitostmi a vyvolává otázky o budoucím vývoji. V posledních několika týdnech ale klesá, pokles je teď nejvýraznější za posledních 6 měsíců.
Co je index dostupnosti bytů?
Index dostupnosti bytů (IDB) Seznam Zpráv vychází z dat analytické společnosti EMA data. Jeho cílem je sledovat, jak se mění dostupnost bytů na hypoteční úvěr v Česku i v jednotlivých regionech. Index kombinuje průměrné ceny nemovitostí a úrokové sazby hypotečních úvěrů. Při výpočtu se zohledňuje splátka 80procentní hypotéky pro byt o velikosti 65 metrů čtverečních, což je průměrná velikost bytu podle Českého statistického úřadu. Do indexu se promítá průměrná úroková sazba hypoték se splatností 30 let.
Vývoj indexu od března 2020
Výsledný výpočet indexu je poměřován k hodnotě ze začátku: z března 2020. Tehdy byl stanoven na úrovni 1. Vyšší hodnota indexu znamená zhoršení dostupnosti bytů. Naopak hodnota pod 1 signalizuje zlepšení dostupnosti.
Jistě vás nepřekvapí, že od března 2020 se index na úrovni celého Česka zvýšil. Překvapením může být tempo jeho zvýšení: za pouhé 4 roky je v průměru celé ČR zhruba o 112 procent. To ukazuje na výrazné zhoršení dostupnosti bytů od roku 2020.
Aktuální stav a výhled
V červnu a červenci 2024 zaznamenává index první výraznější pokles tohoto roku. Z hodnoty 2,13 (10.6.2024) kles na hodnotu 2 (15.7.2024). Co k tomu vedlo?
Kombinace faktorů, někdy i protichůdných: ceny nemovitostí mírně klesly, úrokové sazby hypotečních úvěrů kolísají, ceny zdrojů pro poskytování hypoték již týden klesají a úrokové sazby se dostaly poblíž hranice 3,4 procenta z úrovně nad 3,8 procenta.
„Cena zdrojů nezačala klesat po vyšším než očekávaném snížení základních sazeb ČNB koncem minulého měsíce, ale až v souvislosti se zveřejněním příznivých dat o inflaci, která umožní centrální bance pokračovat v uvolňování měnové politiky,“ vysvětlil Chief Content Officer EMA data Petr Zámečník
Co to znamená pro kupující a prodávající?
Pokles indexu naznačuje mírné snížení nákladů na pořízení vlastního bydlení. Pokles sazeb u hypoték na bydlení, i mírný pokles cen nemovitostí v posledních týdnech otevírají cestu k vlastnímu bydlení i lidem, kteří by ještě před třemi měsíci mohli mít se získáním hypotéky (hraniční) potíže. Jak hypoteční, tak realitní trh se po současné vlně dovolených mohou pravděpodobně těšit na další oživení.
Regionální rozdíly
Index dostupnosti bytů se výrazně liší mezi jednotlivými regiony. Praha, kde se index nachází na hodnotě 1,686, zaznamenala zhoršení dostupnosti o 70 procent (ve srovnání s březnem 2020). A je na tom z celé ČR nejlépe. Hlavní město je jediným krajem, který se udržel pod hranicí 70 procent.
Na druhé straně najdeme Ústecko s hodnotou 2,528. To znamená, že zaznamenalo zhoršení o 152,8 procenta, což z něj činí kraj s nejhorším vývojem dostupnosti bytů. Kromě Prahy a Karlovarského kraje se žádný jiný kraj nedostal pod hranici 2.
Rozdíly jsou i ve splátkách v jednotlivých krajích
Průměrná měsíční splátka hypotéky je v Praze nejvyšší, a oproti minulému týdnu mírně vzrostla na 34 180 Kč. Na druhém místě je Jihomoravský kraj s průměrnou splátkou 22 567 Kč, následovaný Středočeským krajem s 20 329 Kč. Nejnižší průměrnou splátku hypotéky má dlouhodobě Ústecký kraj, kde se částka zvýšila na 9 735 Kč. Celorepublikový průměr naopak nepatrně klesl na 19 134 Kč.
Mohlo by vás zajímat
Stres z bydlení: Porovnání nákladů na vlastní byt a nájem v ČR
Český trh s nemovitostmi prochází výraznými změnami. Zatímco ceny nemovitostí po covidové pandemii prudce vzrostly a hypotéky zdražily, mnoho lidí bylo nuceno volit nájemní bydlení. Počet lidí žijících v nájmu se zvýšil z 1,9 milionu v roce 2011 na současných 2,5 milionu, jak ukazují data Erste Group.
Nejlevnější nájmy v ČR: Kde najdete nejdostupnější bydlení?
Hledáte bydlení, které vám nezruinuje rozpočet? Přemýšlíte, kde v České republice můžete měsíčně zaplatit nejméně za pronájem bytu? Sestavili jsme přehled měst a regionů, kde jsou nájmy nejlevnější. Ale i těch, kde za nájem dáte největší část příjmů (odpovídajících průměru pro danou lokalitu). Ukážeme, kolik lidí platí jak vysoké nájemné a jestli v menším městě vždycky vydáte za bydlení méně než ve velkoměstě. Víte, co snižuje nájem a jak na něm ušetřit?
Vlastní bydlení je pojistka na stáří, aneb bydlení si vyřešte ještě před důchodem
Téma bydlení ve stáří se stává čím dál naléhavějším. Data ukazují dramatické rozdíly v životní úrovni seniorů ve vlastním bydlení a těch v nájmu. Zatímco majitelé nemovitostí vydávají na bydlení v průměru 21 % svých příjmů, v nájmu to může být i ke 40 % měsíčních příjmů. V domácnostech seniorů jsou rozdíly mezi oběma skupinami ještě vyšší. Jaké jsou reálné možnosti pořízení vlastního bydlení v různém věku, jak využít hodnotu nemovitosti jako zdroj příjmů ve stáří a na co myslet při přípravě bydlení na seniorský věk? Dozvíte se právě tady.
Výdaje na bydlení: rekord z roku 2012 drží Praha. A možná se k němu vrací
Jak velkou část svého příjmu dáváte na bydlení? Zatímco průměrná česká domácnost vydá na nájem, energie a další související náklady kolem 24 % příjmu, některé skupiny obyvatel jsou zatíženy mnohem víc (a jiné mnohem méně). Například nájemníci dávají 37 % svých příjmů, kdežto vlastníci jen okolo 20 %. Podívejte se, jak se liší náklady na bydlení podle regionů, typu bydlení, podle příjmů obyvatel i dle socioekonomického postavení. Zjistěte také, kde se v Česku žije nejlevněji (v poměru k příjmům) a kde jsou lidé zatíženi náklady na bydlení nejvíc.
Ceny bytů a výdaje na bydlení: proč rostou a koho to zasáhne nejvíc?
Možná si říkáte, že máte přehled o bydlení v České republice. Nejdražší byty jsou v Praze a nejdražší bydlení (běžné výdaje na bydlení jako procento z celkového příjmu) jsou také v Praze. Ale co ostatní města a regiony? Jak to vypadá v nich? Že nemáte ani tušení? Nevadí. Přinášíme vám přehlednou statistiku v obou oblastech: kde kolik stojí metr čtvereční bytu, a kde dáte kolik ze svého příjmu na vše, co je spojené s bydlením (bez započtení úvěrů a příspěvku na bydlení).
Z naší bankovní poradny
Přeplatek za energie v insolvenci
Předčasné ukončení nájmu
Rozdělení bytového domu na bytové jednotky a založení SVJ
Mohu nařídit budoucímu vlastníkovi povinnost bydlet v kupované nemovitosti?
Pojmy ve slovníku
100% Hypotéka
Půjčka, která pokryje celou koupi. Taková je 100% hypotéka. LTV této hypotéky je 100 %, což znamená, že vám banka půjčí peníze na celou odhadní cenu nemovitosti, kterou ručíte. Díky 100% hypotéce tak získáte dost peněz na nákup domu či bytu nebo například na výstavbu. Zároveň ale musíte počítat s vyšším úrokem než u menších půjček. Pro banky je totiž úvěr bez spoluúčasti klienta rizikovější, a proto jsou jeho podmínky přísnější. V současnosti navíc čeští poskytovatelé 100% hypotéky neposkytují. Česká národní banka totiž v roce 2016 zpřísnila podmínky pro získání hypotéky a jejich součástí bylo také ukončení 100% hypoték. Banky tak nabízí maximálně 90% hypotéky. Pouze u 5 % objemu poskytnutých půjček smí být LTV vyšší než 90 %. Přesto existuje možnost, jak pomocí půjčky na bydlení získat dost peněz na úhradu celé kupní ceny nemovitosti. V podstatě tedy můžete dosáhnout na 100% hypotéku. Jak na to? Musíte ručit více nemovitostmi. Kromě kupovaného bytu či domu to může být například nemovitost rodičů. Samozřejmě ale platí, že majitel této nemovitosti musí s ručením souhlasit. Díky ručení více nemovitostmi se zvýší hodnota zástavy. I při 90% či menším LTV tak získáte peníze na nákup vybraného domu či bytu. Banky navíc obvykle umožňují druhou nemovitost z hypotéky vyvázat, jakmile splatíte potřebnou část úvěru. Dál tedy ručíte pouze kupovaným domem či bytem. Další možností je dofinancovat hypotéku dalším úvěrem. Například úvěrem ze stavebního spoření. ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAM80% Hypotéka
Je nejčastěji sjednávaná hypotéka z více důvodů (ČNB s ohledem na růst ceny nemovitostí a krytí bankovních rizik omezila poskytování 90% hypoték a úplně zakázala poskytovat 100% hypotéky)Jde o hypotéku s nejvýhodnější úrokovou sazbou na trhu - v tomto segmentu je nejvyšší konkurence mezi bankami poskytujícími hypotéky. Příklad: pokud máte odhad nemovitosti na 1.000.000,- Kč, tak vám banka poskytne 800.000,- Kč formou hypotečního úvěru za nejvýhodnějších podmínek. Z vlastních prostředků tedy financujete 200.000,- Kč. ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAM90% Hypotéka
Až 90 procent z ceny nemovitosti, kterou ručíte. Přesně tolik si můžete půjčit na hypoteční úvěr. Abyste ale 90% hypotéku dostali, musíte splnit několik požadavků. Jsou to zejména základní podmínky pro získání hypotéky – tedy například: věk,příjemči bonita.Oproti nižším půjčkám ale musíte u 90% hypotéky počítat s méně výhodnými podmínkami. Protože má hypotéka pokrýt 90 procent z ceny nemovitosti, je pro banku riskantnější než menší úvěry. A proto poskytovatelé toto riziko obvykle kompenzují vyšším úrokem. Pro většinu lidí je přitom 90% hypotéka nejvyšší možná. Podle pokynů České národní banky mohou poskytovatelé víc peněz půjčit jen v 5 procentech případů. Potřebujete tak mít naspořeno alespoň 10 procent z kupní ceny. V praxi to vypadá tak, že u bytu za 3 000 000 korun získáte maximálně 2 700 000 korun. Zbytek doplatíte vy. Pokud si chcete pomocí hypotéky půjčit víc než 90 procent z ceny domu či bytu, musíte ručit více nemovitostmi. V takovém případě stoupne hodnota zástavy, ze které se půjčka počítá. Výhodou je, že se tím pádem můžete dostat na nižší LTV (obvykle do 80 %) a získáte tak nižší úrok než u 90% hypotéky. Pokud jste například původně ručili bytem za 2 500 000 korun a nyní k němu přidáte další byt ve stejné ceně, stoupne hodnota zástavy na 5 000 000 korun. U hypotéky na zmíněných 2 500 000 tak bude LTV 50 %. ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMAdhezní smlouva
je taková smlouva, kde nabízející strana stanoví předem stanovené podmínky a je možné je pouze přijmout nebo nepřijmout (nelze jednat o úpravách). Jedná se o většinu písemných smluv ve spotřebitelských vztazích, často mají podobu formuláře. Spotřebitel je zde slabší stranou, a jako takový má stanovené podmínky buď přijmout, nebo smlouvu neuzavřít. Jelikož spotřebitel zde nemá možnost obsah smlouvy ovlivnit, je zákonem chráněn před skrytými nebo bezdůvodně nevýhodnými ustanoveními smlouvy. ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMSrovnáváme hypotéky od
KOMENTÁŘE k článku Pokles indexu IDB: Co to znamená pro trh s nemovitostmi?
Zatím nejsou přidány žádné komentáře. Podělte se s námi o Váš názor.