Poptávka po pronájmech roste: Jak na tom vydělat jako investor

Jak lze investovat do nemovitostí na pronájem

„Do nemovitostí, které se pronajímají, můžete investovat přímo vy sami, jakožto jediní investoři (nemovitost koupit a následně pronajmout). Nebo se stát klientem některého z fondů či podporovatelem některého z developerských projektů. Nejsnazší cestou je samozřejmě realitní fond, který se o celý proces postará sám, a ještě má i licenci ČNB,“ ujasňuje Petr Jermář, specialista na finance Banky.cz.

Současné trendy na trhu s pronájmy

Poptávka po pronájmech roste, což zvyšuje výnosnost z pronájmu nemovitostí. Proto v současnosti rostou i investice do nemovitostí na pronájem. V měřítku drobných investorů (jednotlivců) se pořizuje více investičních bytů, domů, ale i chat a chalup. Developeři znovu oživili výstavbu/přestavbu nemovitostí určených k prodeji na následný pronájem. A nemovitostní fondy se stále rozhlížejí po nových akvizicích. Detailněji se o aktuálních trendech realitních investic dozvíte v tomto článku.

Pojďme se detailněji podívat na všechny tři možnosti, jak investovat do nemovitostí na pronájem.

1. Nejsnazší varianta: realitní fond

Investice do nemovitostí, která je zcela bez práce, bez vysoké vstupní částky i nároků na znalosti a dovednosti. I tak by se dalo říkat investování do realitních fondů. Nelze sice počítat s takovými výnosy, jako když sami pronajímáte svou nemovitost. Ale ušetříte si spoustu starostí, času a hlavně vysokou vstupní investici. 

Do nemovitostního fondu totiž jen vkládáte peníze a necháte je zhodnocovat (zde prostřednictvím růstu hodnoty zakoupených podílových listů). Investice nemá časové omezení.

„Při výběru nemovitostního fondu je důležité provést důkladný průzkum a porovnat různé fondy, abyste našli ten, který nejlépe vyhovuje vašim potřebám. Do úvahy vezměte typ nemovitostí, na které se fondy zaměřují, ale i historickou výkonnost jednotlivých fondů. Ta sice není zárukou dalších výsledků, ale zrovna u realitních fondů je spolehlivější nápovědou, než třeba u akciových. V neposlední řadě se zaměřte i na procentuální obsazenost fondem pronajímaných nemovitostí,“ doporučuje Petr Jermář, specialista na finance Banky.cz.

Nemovitostní společnosti mohou také vydat dluhopisy. Jestliže si je pořídíte do svého investičního portfolia, může vám pravidelně každý měsíc chodit tzv. kupon (úrok z dluhopisu). Jen pozor, ten podléhá dani z příjmu. Dluhopis má předem danou dobu trvání, do jejího skončení jsou peníze z investice nedostupné.

Podrobně si o investicích do nemovitostních fondů můžete přečíst zde.

Online srovnání nemovitostních fondů

2. Crowdfunding developerských projektů

Podobně bezpracný je i crowdfunding, ale přece jen už vyžaduje vyšší aktivitu: už si musíte vybírat, který projekt podpoříte. Crowdfunding se většinou realizuje formou úvěru. Pravidelně vám proto z investice chodí úrok, který můžete znovu zainvestovat. 

Úvěry prostřednictvím crowdfundingu také mají předem danou dobu trvání, do jejího skončení jsou peníze z investice nedostupné (některé se dají prodat na případném sekundárním trhu crowdfundingové platformy).

3. Pořízení nemovitosti a její následné pronajímání

Bezkonkurenčně nejnáročnější je pořízení vlastní nemovitosti a její následné pronajímání. Často je však i nejvýnosnější. Tady nejenže potřebujete extrémně vysokou vstupní investici, ale i mnoho dovedností, právních a věcných znalostí. A především času, který této investici nutno věnovat. 

Podívejme se na hlavní body, jimiž byste se měli zabývat, ještě než investici na pronájem vůbec začnete vybírat.

Jaký typ nemovitosti je nejlepší pro pronájem

Úspěšné investice do pronájmu jsou ty, o které je zájem v kvalitní cílové skupině. To znamená: u bonitních klientů, kteří chtějí v nemovitosti buď bydlet, nebo v ní realizovat své podnikání. A přitom jsou ochotni dodržovat běžná pravidla nedestruktivního zacházení s pronajatým prostorem.

Které lokality jsou nejvýhodnější pro investice do pronájmu

Záleží vždy na tom, zda chcete pronajímat nemovitost k bydlení, nebo k podnikání, případně s kombinací obojího. Specifika mají nemovitosti určené k rekreaci.

• Jde-li přednostně o bydlení, potřebujete lokalitu s dobrou dostupností kvalitních zaměstnavatelů, s dostatečnou občanskou vybaveností, ale přitom na dostatečně klidném místě.
• Pokud chcete pronajímat nebytové prostory, nejvýhodnější lokalitou se stává místo, které žije. Přirozená centra, v nichž se běžně pohybuje mnoho lidí. Lidí, kteří budou dobrými zákazníky toho podnikatele, kterému prostor pronajmete.
• Spousta nemovitostí je obojetného charakteru: nabídnou bytové i nebytové prostory. Takovým se nejlépe daří v blízkosti center měst. Už jde o klidnější oblast, ale stále ještě s dostatečným množstvím potenciálních klientů
• Rekreační nemovitosti se pro pronájem nejlépe rentují v turisticky oblíbených lokalitách, ale i na opravdových samotách, izolovaných od sídel. Přitom s dostatečnou výbavou.

Jak financovat investice do nemovitostí na pronájem

Nemovitosti na pronájem se dají pořídit prostřednictvím:

• vlastních úspor
• hypotečního úvěru na pronájem, ale třeba i americké hypotéky
• úvěru ze stavebního spoření
• běžné půjčky na bankovním trhu či půjčky nebankovní
• kombinací výše uvedeného.

Pamatujte i na možnost vyřízení dotací na zelené technologie. Ty mohou dost pomoci s celkovými náklady na rekonstrukci a úpravu nemovitosti, než ji nabídnete k pronájmu.

Hlavní náklady spojené s pronájmem nemovitostí

Nákladů, které s pronájmem nemovitostí spojují, není zrovna málo. Některé jsou drobné, jiné větší, ale vyrovnat se musíte většinou se všemi. Jde především o náklady na:

• pořízení a případné úpravy nemovitosti
• právní služby
• inzerci
• provizi realitní kanceláři, pokud využijete jejích služeb
• daň z nemovitých věcí
• pojištění nemovitosti
• pravidelné revize
• údržbu a opravy/výměny
• čas spojený se všemi procesy pronájmu.

Jak efektivně spravovat nemovitosti na pronájem

Aby správa nemovitosti/nemovitostí, co pronajímáte, byla co nejpřínosnější, bude nutné zkombinovat vaše organizačních schopností, znalosti trhu a správnou volbu nástrojů. Zní to náročně, a ze začátku to opravdu náročné je. Budete muset zvládnout:

• správný výběr nemovitosti k pronájmu
• pečlivý a správný výběr nájemníků
• zajištění vratné zálohy (kauce)
• nastavení správné výše nájmu, která zohlední všechny náklady
• pravidelnou kontrolu nemovitosti, údržbu a opravy
• orientaci v právních předpisech a v daňových povinnostech
• orientaci v možnostech podpory
• orientaci v pojištění nemovitosti
• efektivní komunikaci s klienty, ale i s trhem.

Pomoci vám může delegování úkolů, kdy na správu pronajímané nemovitosti nezůstanete sami. Delegovat můžete v rámci rodiny, ale i na profesionální formu, když pronajímáte více nemovitostí, nebo jste od své nemovitosti příliš daleko.

V současnosti lze také využívat různé programy a aplikace, které vám dokáží v roli pronajímatele hodně odlehčit. Pomohou například s evidencí nájemníků, plateb, s nahlášením a evidencí požadované údržby, ale i s komunikací s klienty.

Jak najít spolehlivé nájemníky a udržovat vysokou obsazenost

Pravděpodobně nejtěžší otázka celého investičního projektu. Odpověď se skrývá ve správném nastavení procesů, které jsme popsali předchozí kapitolce. 

Akcentujme především pečlivou prověrku zájemců o pronájem, správně nastavenou smlouvu, vstřícnou komunikaci s nájemníky a pravidelnou údržbu nemovitosti. Správná lokalita je ale v tomto případě faktorem přímo klíčovým.

Často se ptáte

Jaké jsou očekávané výnosy z investic do nemovitostí na pronájem?

Očekávané výnosy se rok co rok mění. Vždy záleží na aktuálním stavu ekonomiky, na lokalitě, v níž se nemovitosti pronajímají, i na stavu pronajímaných nemovitostí. 

Z historické zkušenosti lze říci, že nemovitostní fondy jsou schopné generovat výnos porážející inflaci. Crowdfunding se nastavuje na úrok okolo 10 %. Ale výnosy z nemovitostí, které si investoři sami pronajímají, nijak paušalizovat nelze.

Jaké jsou právní povinnosti vlastníků pronajímaných nemovitostí?

Povinností je spousta, většina z nich je zakotvena v Občanském zákoníku a daňových předpisech, na majitele nemovitosti se však vztahují i pravidla Stavebního zákona a dalších. Především se jedná o:

• udržování nemovitosti v dobrém stavu, vyhovujícím účelu jejího využívání
• předložení energetického štítku budovy při sjednávání nájemní smlouvy
• zajištění klidného užívání nemovitosti, které nebude rušit okolí
• zajištění bezpečnostních a hygienických norem
• včasné informování nájemníka o změnách nebo o stavu nemovitosti
• celkové respektování práv nájemníka
• dodržování nájemní smlouvy, včetně například vrácení kauce
• dodržování daňových povinností - daň z nemovitých věcí a daň z příjmu z pronájmu
• opatření plynoucí z nedodržování smluvních povinností na straně nájemníka.

Jak minimalizovat rizika spojená s pronájmem?

Zevrubnou odpověď na tuto otázku najdete výše v textu, v kapitolce „Jak efektivně spravovat nemovitosti na pronájem“.