Poptávka po pronájmech stoupá, a s ní i příležitosti pro investory. Chcete se dozvědět, jak vydělat na rostoucím trhu s pronájmy? Zjistěte, jak investovat do nemovitostí, ať už prostřednictvím realitních fondů, crowdfundingu nebo přímým pronájmem. Prozkoumejte výhody a nevýhody každé možnosti, klíčové faktory pro úspěšnou investici a právní aspekty, které je třeba zvážit.
„Do nemovitostí, které se pronajímají, můžete investovat přímo vy sami, jakožto jediní investoři (nemovitost koupit a následně pronajmout). Nebo se stát klientem některého z fondů či podporovatelem některého z developerských projektů. Nejsnazší cestou je samozřejmě realitní fond, který se o celý proces postará sám, a ještě má i licenci ČNB,“ ujasňuje Petr Jermář, specialista na finance Banky.cz.
Současné trendy na trhu s pronájmy
Poptávka po pronájmech roste, což zvyšuje výnosnost z pronájmu nemovitostí. Proto v současnosti rostou i investice do nemovitostí na pronájem. V měřítku drobných investorů (jednotlivců) se pořizuje více investičních bytů, domů, ale i chat a chalup. Developeři znovu oživili výstavbu/přestavbu nemovitostí určených k prodeji na následný pronájem. A nemovitostní fondy se stále rozhlížejí po nových akvizicích. Detailněji se o aktuálních trendech realitních investic dozvíte v tomto článku.
Pojďme se detailněji podívat na všechny tři možnosti, jak investovat do nemovitostí na pronájem.
1. Nejsnazší varianta: realitní fond
Investice do nemovitostí, která je zcela bez práce, bez vysoké vstupní částky i nároků na znalosti a dovednosti. I tak by se dalo říkat investování do realitních fondů. Nelze sice počítat s takovými výnosy, jako když sami pronajímáte svou nemovitost. Ale ušetříte si spoustu starostí, času a hlavně vysokou vstupní investici.
Do nemovitostního fondu totiž jen vkládáte peníze a necháte je zhodnocovat (zde prostřednictvím růstu hodnoty zakoupených podílových listů). Investice nemá časové omezení.
„Při výběru nemovitostního fondu je důležité provést důkladný průzkum a porovnat různé fondy, abyste našli ten, který nejlépe vyhovuje vašim potřebám. Do úvahy vezměte typ nemovitostí, na které se fondy zaměřují, ale i historickou výkonnost jednotlivých fondů. Ta sice není zárukou dalších výsledků, ale zrovna u realitních fondů je spolehlivější nápovědou, než třeba u akciových. V neposlední řadě se zaměřte i na procentuální obsazenost fondem pronajímaných nemovitostí,“ doporučuje Petr Jermář, specialista na finance Banky.cz.
Nemovitostní společnosti mohou také vydat dluhopisy. Jestliže si je pořídíte do svého investičního portfolia, může vám pravidelně každý měsíc chodit tzv. kupon (úrok z dluhopisu). Jen pozor, ten podléhá dani z příjmu. Dluhopis má předem danou dobu trvání, do jejího skončení jsou peníze z investice nedostupné.
Podobně bezpracný je i crowdfunding, ale přece jen už vyžaduje vyšší aktivitu: už si musíte vybírat, který projekt podpoříte. Crowdfunding se většinou realizuje formou úvěru. Pravidelně vám proto z investice chodí úrok, který můžete znovu zainvestovat.
Úvěry prostřednictvím crowdfundingu také mají předem danou dobu trvání, do jejího skončení jsou peníze z investice nedostupné (některé se dají prodat na případném sekundárním trhu crowdfundingové platformy).
3. Pořízení nemovitosti a její následné pronajímání
Bezkonkurenčně nejnáročnější je pořízení vlastní nemovitosti a její následné pronajímání. Často je však i nejvýnosnější. Tady nejenže potřebujete extrémně vysokou vstupní investici, ale i mnoho dovedností, právních a věcných znalostí. A především času, který této investici nutno věnovat.
Podívejme se na hlavní body, jimiž byste se měli zabývat, ještě než investici na pronájem vůbec začnete vybírat.
Jaký typ nemovitosti je nejlepší pro pronájem
Úspěšné investice do pronájmu jsou ty, o které je zájem v kvalitní cílové skupině. To znamená: u bonitních klientů, kteří chtějí v nemovitosti buď bydlet, nebo v ní realizovat své podnikání. A přitom jsou ochotni dodržovat běžná pravidla nedestruktivního zacházení s pronajatým prostorem.
Které lokality jsou nejvýhodnější pro investice do pronájmu
Záleží vždy na tom, zda chcete pronajímat nemovitost k bydlení, nebo k podnikání, případně s kombinací obojího. Specifika mají nemovitosti určené k rekreaci.
Jde-li přednostně o bydlení, potřebujete lokalitu s dobrou dostupností kvalitních zaměstnavatelů, s dostatečnou občanskou vybaveností, ale přitom na dostatečně klidném místě.
Pokud chcete pronajímat nebytové prostory, nejvýhodnější lokalitou se stává místo, které žije. Přirozená centra, v nichž se běžně pohybuje mnoho lidí. Lidí, kteří budou dobrými zákazníky toho podnikatele, kterému prostor pronajmete.
Spousta nemovitostí je obojetného charakteru: nabídnou bytové i nebytové prostory. Takovým se nejlépe daří v blízkosti center měst. Už jde o klidnější oblast, ale stále ještě s dostatečným množstvím potenciálních klientů
Rekreační nemovitosti se pro pronájem nejlépe rentují v turisticky oblíbených lokalitách, ale i na opravdových samotách, izolovaných od sídel. Přitom s dostatečnou výbavou.
Jak financovat investice do nemovitostí na pronájem
Nemovitosti na pronájem se dají pořídit prostřednictvím:
Pamatujte i na možnost vyřízení dotací na zelené technologie. Ty mohou dost pomoci s celkovými náklady na rekonstrukci a úpravu nemovitosti, než ji nabídnete k pronájmu.
Hlavní náklady spojené s pronájmem nemovitostí
Nákladů, které s pronájmem nemovitostí spojují, není zrovna málo. Některé jsou drobné, jiné větší, ale vyrovnat se musíte většinou se všemi. Jde především o náklady na:
pořízení a případné úpravy nemovitosti
právní služby
inzerci
provizi realitní kanceláři, pokud využijete jejích služeb
daň z nemovitých věcí
pojištění nemovitosti
pravidelné revize
údržbu a opravy/výměny
čas spojený se všemi procesy pronájmu.
Jak efektivně spravovat nemovitosti na pronájem
Aby správa nemovitosti/nemovitostí, co pronajímáte, byla co nejpřínosnější, bude nutné zkombinovat vaše organizačních schopností, znalosti trhu a správnou volbu nástrojů. Zní to náročně, a ze začátku to opravdu náročné je. Budete muset zvládnout:
správný výběr nemovitosti k pronájmu
pečlivý a správný výběr nájemníků
zajištění vratné zálohy (kauce)
nastavení správné výše nájmu, která zohlední všechny náklady
pravidelnou kontrolu nemovitosti, údržbu a opravy
orientaci v právních předpisech a v daňových povinnostech
orientaci v možnostech podpory
orientaci v pojištění nemovitosti
efektivní komunikaci s klienty, ale i s trhem.
Pomoci vám může delegování úkolů, kdy na správu pronajímané nemovitosti nezůstanete sami. Delegovat můžete v rámci rodiny, ale i na profesionální formu, když pronajímáte více nemovitostí, nebo jste od své nemovitosti příliš daleko.
V současnosti lze také využívat různé programy a aplikace, které vám dokáží v roli pronajímatele hodně odlehčit. Pomohou například s evidencí nájemníků, plateb, s nahlášením a evidencí požadované údržby, ale i s komunikací s klienty.
Jak najít spolehlivé nájemníky a udržovat vysokou obsazenost
Pravděpodobně nejtěžší otázka celého investičního projektu. Odpověď se skrývá ve správném nastavení procesů, které jsme popsali předchozí kapitolce.
Akcentujme především pečlivou prověrku zájemců o pronájem, správně nastavenou smlouvu, vstřícnou komunikaci s nájemníky a pravidelnou údržbu nemovitosti. Správná lokalita je ale v tomto případě faktorem přímo klíčovým.
Často se ptáte
Jaké jsou očekávané výnosy z investic do nemovitostí na pronájem?
Očekávané výnosy se rok co rok mění. Vždy záleží na aktuálním stavu ekonomiky, na lokalitě, v níž se nemovitosti pronajímají, i na stavu pronajímaných nemovitostí.
Jaké jsou právní povinnosti vlastníků pronajímaných nemovitostí?
Povinností je spousta, většina z nich je zakotvena v Občanském zákoníku a daňových předpisech, na majitele nemovitosti se však vztahují i pravidla Stavebního zákona a dalších. Především se jedná o:
udržování nemovitosti v dobrém stavu, vyhovujícím účelu jejího využívání
předložení energetického štítku budovy při sjednávání nájemní smlouvy
zajištění klidného užívání nemovitosti, které nebude rušit okolí
zajištění bezpečnostních a hygienických norem
včasné informování nájemníka o změnách nebo o stavu nemovitosti
celkové respektování práv nájemníka
dodržování nájemní smlouvy, včetně například vrácení kauce
dodržování daňových povinností - daň z nemovitých věcí a daň z příjmu z pronájmu
opatření plynoucí z nedodržování smluvních povinností na straně nájemníka.
Jak minimalizovat rizika spojená s pronájmem?
Zevrubnou odpověď na tuto otázku najdete výše v textu, v kapitolce „Jak efektivně spravovat nemovitosti na pronájem“.
Cílem naprosté většiny investorů je dosáhnout prostřednictvím investice co možná nejvyššího zhodnocení. Investovat můžete už od velmi nízkých částek. Obecně však samozřejmě platí, že čím vyšší částku investujete, tím vyšší může výnos být. Pokud jste například vyhráli vysokou částku nebo získali peníze z prodeje nemovitosti, případně dědictví, rozhodně se vyplatí dobře promyslet, kam peníze vložíte.
Investice do aut nejsou jen o penězích, ale i o emocích a lásce k jedinečným strojům. Auta, ať už jde o veterány nebo moderní limitované edice, mohou nabídnout zajímavý investiční potenciál. Nejenže jejich hodnota často roste, ale vlastnictví takového vozu přináší radost a výjimečný zážitek. Co vše je třeba vědět o investování do automobilů? Jaká auta mají největší šanci na zhodnocení a jaká rizika je třeba zvážit?
Zlato, tradiční symbol bohatství a stability, opět přitahuje pozornost investorů po celém světě. Cena zlata dosáhla nedávno historického maxima, když překonala hranici 2700 dolarů za troyskou unci. To odpovídá ceně zlata za troyskou unci vyšší než 60 000 Kč, navýšení ceny o třetinu od začátku tohoto roku. Vývoj ceny zlata tak vyvolává otázky: bude u zlata růst ceny pokračovat? Je teď vhodný čas na investice do zlata?
Od začátku roku 2024 mohou Češi využívat takzvaný dlouhodobý investiční produkt. Označuje se zkratkou DIP a má pomoci lidem lépe se finančně zabezpečit na dobu po odchodu do penze. Přečtěte si, jaká jsou pravidla dlouhodobého investičního produktu, kdo ho smí nabízet a do jakých nástrojů lze investovat.
Svět kryptoměn se dynamicky rozvíjí a nabízí zajímavé příležitosti nejen k investování. K nejznámějším digitálním aktivům patří Ethereum, v současnosti druhá největší kryptoměna na světě. Jestli vás láká investovat do Etherea, ale nevíte, kde začít, tento článek je právě pro vás. Pomůžeme vám pochopit základy Etherea. Ukážeme, jak kryptoměnu bezpečně nakoupit i uložit. Nahlédneme i na možný budoucí potenciál a porovnáme Ethereum s konkurencí.
KOMENTÁŘE k článku Poptávka po pronájmech roste: Jak na tom vydělat jako investor
Zatím nejsou přidány žádné komentáře. Podělte se s námi o Váš názor.