Přes 90 000 Kč čistého potřebuje domácnost na hypotéku, říká Frait z ČNB

Rekordní ceny bytů a jejich nadhodnocení

Ceny bytů v Česku dosáhly historického rekordu. V listopadu průměrná cena sedmdesátimetrového bytu poprvé přesáhla hranici pěti milionů korun. Podle analýz ČNB jsou nyní byty pro běžné domácnosti nadhodnocené o 60 procent. Pro drobné investory vypadá situace příznivěji - nadhodnocení činí cirka 20 procent.

"Nákup bytu na hypotéku a jeho pronajímání jako finanční investice nejsou žádné výnosové terno, v podstatě nevydělává finančně ani tolik jako nákup státního dluhopisu," upozorňuje v rozhovoru Frait.

Nároky na příjmy domácností jsou u hypoték o hodně vyšší než dřív

Pro schválení hypotéky dnes banky požadují čistý měsíční příjem (spolu)žadatelů přes 90 000 korun. Před pandemií přitom stačil příjem 54 400 korun čistého měsíčně. Průměrná měsíční splátka u nově poskytnutých hypoték vzrostla z 11 tisíc korun v roce 2019 na současných 21 300 korun.

"Pro většinu lidí je skutečně nebezpečné vzít si hypotéku, protože kombinace splátky a příjmu tam prostě nesedí. Pokud nemáte relativně vysoký příjem, tak to zadlužení je zpravidla rizikové. Hypotéky jsou dostupné k nákupu vlastnického bydlení, zejména v Praze nebo ve velkých městech, pro relativně malou část domácností," vysvětluje Frait.

Pravidla pro poskytování hypoték zůstávají přísná

Získání hypotečního úvěru nejvíce komplikuje požadavek na vlastní kapitál. Mladí do 36 let mohou získat úvěr maximálně na 90 procent hodnoty nemovitosti (LTV hypotéky), starší žadatelé pouze na 80 procent. To znamená, že pětinu celé pořizovací ceny nemovitosti musejí dát do kupy ze svého. Nebo do hypotéky přinést i druhou zástavu, nejčastěji je to nemovitost rodičů či jiných příbuzných.

"Hypotéky s LTV na 90 procent se v současné době prakticky neposkytují. Je vidět, že sami poskytovatelé úvěrů s tím pracují konzervativně," říká Frait. Další limity - DTI (poměr dluhu k příjmům) a DSTI (poměr splátek k měsíčním příjmům) - zůstávají vypnuté a ČNB je neplánuje aktivovat. Banky s nimi přesto pracují i nadále.

Mírné oživení hypotečního trhu

Úrokové sazby hypoték klesají pomaleji než základní sazba ČNB. Ta za poslední rok spadla ze sedmi na čtyři procenta (o 3 procentní body), zatímco hypoteční sazby se snížily jen o 0,7 procentního bodu, na současných 5,22 procenta.

V posledních měsících banky poskytly nové hypoteční úvěry za 21 miliard korun. "Nevidíme žádný boom nebo nějakou mánii, nic takového se neděje," konstatuje Frait. Kvůli vyšším cenám nemovitostí i vyššímu úročení se celkový počet poskytnutých hypoték oproti předcovidovému období snížil.

Odborníci z realitního trhu ale čekají výraznější oživení především během roku 2025. Lidé již dále nebudou odkládat pořízení bydlení: vzhledem ke stále rostoucím cenám nemovitostí (a i níže uvedené prognóze dalšího růstu) se jim totiž čekání už nevyplatí. Mnoho rodin bude muset řešit akutní potřebu nákupu nového bydlení.

Hypoteční kalkulačka online

Podle Dominika Ženatého, ředitele DOMA realitních makléřů jsou „typickým příkladem rodiny, jejichž děti rostou a vyžadují vlastní pokoj, už nemohou bydlet s rodiči v ložnici a podobně. Tady se koupě nového bydlení stává akutní. Hodně těchto lidí přestalo čekat už letos a další se k nim připojí v roce 2025“.

Výhled do roku 2025: Růst cen pokračuje

Ceny bytů podle prognóz porostou i v příštím roce. "Náš odhad na základě stávající prognózy je, že tempo růstu by mělo být v průměru kolem pěti procent pro celou republiku. Ale samozřejmě můžeme vidět značné meziregionální diference," uvádí Frait.

Na vývoj cen nemovitostí mohou mít vliv i zahraniční faktory. Například zavedení cel na dovoz z Číny, které zvažuje Donald Trump, by podle Fraita mohlo pro Evropu přinést dezinflační tlaky (v Americe naopak tlaky inflační).

Další pokles repo sazby? Automaticky s ním počítat nemáme

ČNB nechce uspěchat další snížení základní úrokové sazby. „Je možné, že budu hlasovat pro stabilitu nebo mírný pokles. Každý den přicházejí nějaké nové informace a ty jsou zpravidla protichůdné," přiznává člen bankovní rady Jan Frait.

Pro zachování současných sazeb hovoří především inflace, která překračuje dvouprocentní cíl ČNB. „Inflace je trošku vyšší než náš dvouprocentní cíl a průměrná inflace za celý letošní rok bude kolem 2,5 procenta. Bylo i hůře a je trochu přirozené, že si chceme nechat určitý prostor pro to, abychom přesvědčovali veřejnost, že jsme připraveni v politice na poměrně rázný přístup," vysvětluje Frait.

Viceguvernér dokonce připouští možnost opětovného zvýšení sazeb v případě proinflačního vývoje. Znepokojuje ho především dynamika mezd, které ve třetím čtvrtletí vzrostly o sedm procent. „Předpokládáme, že se tempo růstu mezd v dalších dvou letech postupně dostane někam k pěti procentům," dodává.

Řešení bytové situace? Bezvýchodná naštěstí není

„Doporučil bych asi to, co jsem udělal v životě já. Nebydlet v Praze, to je řešení. Kupte si něco, co je na vlaku někde trochu dál a možná budete šťastnější," radí Frait.

Podívejte se, kde dáte ze svého příjmu nejméně za bydlení v nájmu. A kde si pořídíte bydlení za nejnižší násobek ročních příjmů.

Situace na trhu s byty však podle něj není bezvýchodná. Lidé začínají chápat nutnost nové výstavby, i když bude v jejich sousedství. „Myslím si, že se trochu začala měnit mentalita. Že se nestaví, není dáno jenom politiky, ale i tím, že lidé, kteří už někde bydlí, moc nechtějí, aby se tam stavělo. V Česku to došlo za hranu."