Prodej nemovitosti 2: postup a finanční aspekty

Kupní smlouva

Kupní smlouva je soupis podmínek, za kterých prodávající nemovitost kupujícímu prodává a musí nutně obsahovat tyto části:

• Smluvní strany + jejich plná identifikace: pouze prodávající a kupující (ne realitka)
• Článek 1 - jak prodávající nemovitost nabyl
• Článek 2 - identifikace prodávané nemovitosti: vše od parc. čísla až po list vlastnictví a příslušný katastr
• Článek 3 - kupní cena: kolik a kým bude zaplaceno (vlastní zdroje, bankovní úvěr), u koho budou peníze uschovány (notář/advokát/banka – realitku nedoporučuji), do kdy kupující uloží peníze u schovatele (kdo platí náklady na úschovu), při splnění jakých podmínek a jak vyplatí peníze schovatel prodávajícímu. Důrazně doporučuji peníze vyplácet až po té, co bude schovateli předložen list vlastnictví, na kterém bude jako výlučný vlastník uveden kupující, tedy po konci převodu – rozhodně ne na začátku, v momentě pouhého doručení smluv na katastr. Peníze nejlépe vyplatit ve dvou částech: 96% prodávajícímu a zbylá  4% přímo finančnímu úřadu pro předložení přiznání k dani z převodu. Dálé za jakých okolností budou peníze při nerealizaci obchodu  vráceny kupujícímu (např. po druhém neúspěšném podání na katastr, nejpozději do půl roku od uzavření kupní smlouvy, atd.), kdy může prodávající od smlouvy odstoupit (při nezaplacení peněz do úschovy).
• Článek 4 - Vklad na katastr: kdo podá návrh na vklad na katastr (ideálně schovatel po zaplacení peněz do úschovy), kdo hradí kolek za vklad na katastr, jak se postupuje, když katastr vklad zamítne či vrátí k doplnění (že si strany poskytují veškerou součinnost a udělají vše pro to, aby výhrady katastru odstranily či učinily nové podání).
• Článek 5 – Ostatní: prohlášení prodávajícího, že je nemovitost zcela bez právních vad a že si není vědom čehokoliv, co by převod ohrozilo (toto prohlášení vydá třeba i na stránku je dobré podchytit vše od věcných břemen až po možné exekuce/arbitráže či budoucí možné závazky prodávajícího, které by ohrozily převod vlastnických práv na kupujícího), prohlášení kupujícího, že je mu znám stav nemovitosti, závazek prodávajícího podat přiznání k dani z převodu nemovitosti, smlouva o úschově.
• Článek 6 – Závěrečná ustanovení: kolik kopií smlouvy se sepisuje a kdo je obdrží, ujištění smluvních stran, že smlouvě rozumí a podepisují ji bez nátlaku, jak se sjednávají dodatky (písemná forma podepsaná oběma smluvními stranami), odkaz na občanský zákoník, jak se budou nahrazovat potenciálně neplané ujednání ve smlouvě (sepsáním ujednání o stejném významu), kdy nabývá smlouva účinnosti (po podpisu či po splnění  nějaké podmínky).

Úschova peněz

Protože prodávající chce mít jistotu, že dostane po převodu nemovitosti zaplaceno a kupující, že o své peníze v případě nerealizace obchodu nepřijde, je vhodné peníze složit u nestranného prostředníka, který peníze po dokončeném převodu vyplatí prodávajícímu nebo je v případě nedokončeného převodu vrátí kupujícímu. Máme tyto 4 možnosti:

• Notář: u notáře je možné sepsat jak kupní smlouvu, tak i smlouvu o úschově. Odměna notáři náleží dle státem regulovaného tarifu (u všech notářů zaplatíte stejně, výše odměny se odvíjí od hodnoty převáděné nemovitosti). Za obě smlouvy u nemovitosti v hodnotě 3 mil. Kč zaplatíme lehce přes 10 tisíc korun (+ DPH, je-li notář plátcem DPH). Notář je pojištěn proti profesnímu pochybení, ale ne proti zpronevěře (ke které ještě v novodobé historii ČR naštěstí u notáře nedošlo). Notář vede o každé úschově záznam v celostátní evidenci notářských úschov. Kupní smlouva sepsaná formou notářského zápisu je veřejná listina, a je tedy těžší ji případně zpochybnit.
• Advokát: stejná pravidla hry jako u notáře s tím rozdílem, že advokát si výši odměny stanovuje smluvně. Bohužel, v minulých letech došlo k velkým zpronevěrám u několika advokátů (pražský Miloš Vlasák, zlínský Milan Holomek, olomoucký Marián Štastný a další), kde se o zpronevěřené peníze poškození soudí dodnes. Advokátní komora se v reakci na tyto skandály snaží implementovat celostátní evidenci advokátních úschov. I když je teoretické nebezpečí zpronevěry u notáře i advokáta stejné, v praxi se ukazuje o něco bezpečnějším notář.
• Banka (jistotní účet): banka Vám na rozdíl od notáře či advokáta kupní smlouvu nesepíše a omezuje svou činnost pouze na smlouvu o úschově (ideální je sepisovat obě smlouvy dohromady, a proto většina lidí volí notáře či advokáta). Odměna banky za úschovu peněz činí obvykle 0,2%, tedy za uschovaných 3 mil. Kč zaplatíte bance 6 000 Kč. Banka má vklady proti krachu pojištěny do výše ekvivalentu 100 000 EUR (cca. 2,75 mil. Kč). Zpronevěra (individuální pochybení jednotlivce) zde možná není.
• Realitka: nejhorší možná volba, kterou nelze v žádném případě doporučit. I když by zde úschova byla zdarma (resp. je zahrnuta v provizi za prodej), riziko zpronevěry je zde velké, což dokládá nespočet případů z let minulých. Rozhodně se vyplatí investovat 6-12 000 Kč za řádnou úschovu u notáře, advokáta či banky.

Smlouva o úschově musí obsahovat tyto náležitosti:

Smluvní strany + jejich plná identifikace: prodávající (složitel), kupující (oprávněný) a schovatel (notář, advokát či banka)

• Článek 1 - odvolání se na kupní smlouvu (proč byla smlouva o úschově uzavřena)
• Článek 2 - předmět úschovy (kupní cena): podmínky, za kterých budou peníze poukázány prodávajícímu (při předložení listu vlastnictví, na kterém bude jako výlučný majitel zapsán kupující) či vráceny zpět kupujícímu (při nerealizaci obchodu do jasně specifikovaného data) – tato pasáž opisuje převážně článek 3 z kupní smlouvy
• Článek 3 - předmět úschovy (kupní smlouva + návrh na vklad na katastr): podmínky, za kterých schovatel oba dokumenty předá katastru (po složení kupní ceny) nebo vrátí prodávajícímu (při nesložení kupní ceny).
• Článek 4 - Závěrečná ustanovení: odměna schovatele a kdo ji hradí, AML  (anti-money laundering) paragraf, ochrana osobních údajů, kolik kopií smlouvy se sepisuje a kdo je obdrží, ujištění smluvních stran, že smlouvě rozumí a podepisují ji bez nátlaku

Postup při prodeji nemovitosti

Celý postup při prodeji nemovitosti lze shrnout takto:

• dohodnutí podmínek prodeje
• sepsání rezervační smlouvy
• kupující si vyřizuje v případě potřeby hypotéku
• sepsání kupní smlouvy a smlouvy o úschově
• kupující uloží peníze do úschovy
• uschovatel předává katastru kupní smlouvu s úředně ověřenými podpisy a návrh na vklad
• katastr bezodkladně zaplombuje nemovitosti a běží lhůta 20 dní na podání námitek
• po uplynutí lhůty 20 dní katastr zahajuje samotné řízení o převodu, které může zabrat 30-60 dní, výjimečně i více (zejména Praha a okolí)
• po provedení vkladu na katastru je jako výlučný vlastník nemovitosti zapsán na listu vlastnictví kupující
• pro předložení listu vlastnictví se jménem kupujícího vyplácí uschovatel peníze prodávajícímu (obvykle 96%)
• v případě hypotéky banka podává na katastr žádost o vklad zástavního práva
• prodávající podává finančnímu úřadu přiznání k dani z příjmu, schovatel posílá finančnímu úřadu vyměřenou daň (která by neměla být vyšší než zbylá 4% z kupní ceny). Případný přeplatek náleží prodávajícímu, nedoplatek jde k tíži taktéž prodávajícího. Pozor: nezaplatí-li daň prodávající, obrátí se finanční úřad na kupujícího, který je dle zákona ručitelem za daň z převodu nemovitosti – právě proto se 4% z ceny nemovitosti nechávají v úschově u schovatele, který je vyplácí přímo finančnímu úřadu.

S realitkou nebo bez?

Přestože realitky požadují nemalou provizi (průměrně 3% z realizované ceny nemovitosti), často navrhují prodávajícímu nevýhodné smlouvy o exkluzivním zastoupení stejně jako kupujícímu nevýhodné rezervační smlouvy (čest výjimkám, ale primárním zájmem většiny realitek je rychlé inkasování provize a ne samotný průběh či zdárné dokončení obchodu). Odborně zdatný realitní makléř je opět spíše výjimkou. Navrhované rezervační i kupní smlouvy musí kupujícímu i prodávajícímu kontrolovat jejich právníci. Úschova je taktéž řešena z důvodu bezpečnosti u notáře, advokáta či banky (tedy zcela mimo realitku).

Komplet právní servis u notáře či advokáta vyjde obvykle na 10-15 000 Kč, all inslusive, a je zajištěna odborná úroveň. Naproti tomu realitka si řekne o průměrných 100 000 Kč a kupující i prodávající mají další více-náklady na své právníky, aby realitku ve všem kontrolovali. Tímto nechci nijak zlehčovat práci realitky v podobě shánění kupujících (inzerovat nemovitosti a absolvovat prohlídky se všemi zájemci není určitě snadné), ale nebylo by tedy pro všechny zúčastněné lepší dělat realitní business trochu jinak? Realitka by byla placena pouze za sehnání kupujícího (za menší provizi, která by byla splatná až v případě realizace obchodu) a smluvní vztahy by si řešil prodávající s kupujícím přímo přes notáře či advokáta. Bylo by to levnější a bezpečnější, ale pro prodávajícího i kupujícího pracnější. A to je to, proč to takhle nefunguje. Většina z nás žádá pohodlí a falešný pocit bezpečí, což realitky nabídnout umí. 

Hypoteční kalkulačka - snadno a rychle si spočítejte svoji hypotéku!