4 možnosti, jak na prodej domu nebo bytu s hypotékou

U prodeje domu nebo bytu s hypotékou bývá nejnáročnější najít zájemce.

„Fakt je, že někteří lidé se nákupu bydlení zatíženého úvěrem bojí. Ve skutečnosti k tomu ale nemají důvod. Jejich vlastnické nároky to nijak neohrožuje a celý prodej je téměř stejný jako u nemovitosti, kterou si pořídili z vlastních prostředků,“ říká Miroslav Majer, CEO portálu Banky.cz.

Existují přitom 4 možnosti, jak prodat byt nebo dům s hypotékou:

• kupující uhradí prodejní cenu z vlastních peněz,
• stávající hypotéku převede na kupujícího,
• zájemce si na nákup vezme novou hypotéku u vašeho poskytovatele
• nebo si půjčí u jiné banky.

TIP: V případě, že se vám podaří najít zájemce a dohodnete se na podmínkách, je důležité se dobře připravit na předání nemovitosti. Jak na to zjistíte v našem článku: Předání nemovitosti krok za krokem: Jak na to? 

Kupující využije vlastní prostředky

Nejjednodušší je, když má kupující dost vlastních peněz a nemusí si půjčovat. V takovém případě je postup následující:

• Uzavřete s kupujícím rezervační smlouvu.

• Požádáte banku o vyčíslení hypotéky. Díky tomu víte, jak velkou částku musíte doplatit, aby byl úvěr splacený.

• Domluvíte se s kupujícím, jakým způsobem vše zaplatí. Nejbezpečnější bývá využít advokátní, notářskou nebo bankovní úschovu.

• Podepíšete kupní a úschovní smlouvu.

• Kupující převede peníze do úschovy.

• Vy vložíte kupní smlouvu na katastr.

• Vy nebo banka požádáte o vymazání zástavního práva.

• A jakmile katastrální úřad zapíše vlastnické právo, uvolní se z úschovy peníze pro vás i bance na doplacení hypotéky.

Výhody a nevýhody Nákupu za vlastní úspory

• poměrně snadná administrativa

• jen málokdo má dost peněz, aby vše zaplatil ze svého – najít takového kupujícího tedy může být problém
• poplatky za advokátní či notářské služby
• poplatky za předčasné splacení hypotéky

Poplatky za předčasné splacení hypotéky

S prodejem nemovitosti zatížené hypotékou často souvisí také poplatky za předčasné splacení hypotéky. Jejich výše se liší podle toho, kdy jste hypoteční smlouvu uzavřeli.

„Pokud jste si hypotéku vzali nebo refinancovali do konce listopadu 2016, můžou se poplatky vyšplhat i na statisíce korun. U smluv uzavřených od prosince 2016 do konce srpna 2024 se obvykle pohybují jen v řádech stokorun. A u novějších smluv je při prodeji nemovitosti předčasné splacení úvěru dokonce zcela zdarma,“ upozorňuje Miroslav Majer, CEO portálu Banky.cz.

Podrobnější informace najdete v článku Jak na předčasné splacení hypotéky? 6 možností, kdy je zdarma.

Hypoteční kalkulačka

Převod hypotéky

Další možností je prodat nemovitost a stávající úvěr přenechat prodávajícímu. V praxi tedy mluvíme o převodu hypotéky na jinou osobu.

V takovém případě nemusíte řešit poplatky za předčasné splacení hypotéky.

Musíte však najít kupujícího, který bude ochotný převzít váš úvěr se všemi jeho podmínkami – tedy například s:

• úrokem,
• výší splátek
• nebo s fixací hypotéky.

Jestli jste si ale hypoteční úvěr vzali v době, kdy byly úrokové sazby na svém minimu, může to být vaše výhoda. Kupující totiž získá hypotéku s podmínkami, na které by jinak nedosáhl.

Pokud naopak platíte vyšší úroky, prodej domu nebo bytu i s hypotékou bude nereálný.

Zásadní je stanovisko banky

Se zmíněným řešením musí souhlasit vaše banka. A ta si nového klienta vždy dobře prověří. Jen tak má jistotu, že si s vaší půjčkou opravdu poradí.

Pokud dojde k závěru, že kupující nemá dostatečnou bonitu na splácení vaší hypotéky, převod nepovolí.

Když ale vše vyjde, je prodej nemovitosti i s hypotékou jednoduchý. Nemusíte řešit předčasné splacení úvěru ani nový odhad ceny nemovitosti. Banka pouze připraví dodatek ke stávající smlouvě.

Obvykle stojí několik tisíc korun a platí ho kupující.

Výhody a nevýhody Převodu půjčky

• jednoduché řešení (zejména z pohledu prodejce)
• snadná administrativa

• původní hypotéka může mít horší podmínky, než jaké by kupující získal nyní
• zájemce o nemovitost si nemůže přizpůsobit parametry půjčky
• pokud kupující nemá dostatečnou bonitu, banka toto řešení neschválí

Nová hypotéka u současného poskytovatele

Jak prodat byt nebo dům s hypotékou, když kupující nemá dost vlastních peněz a o převod vaší hypotéky nestojí? V takovém případě si může vzít nový úvěr.

Pro vás bývá výhodnější, když si kupující hypotéku vezme u vašeho poskytovatele.

Banka tak nepřijde o obchod. V podstatě jen změní podmínky půjčky a přizpůsobí je bonitě nového klienta. Díky tomu je ochotnější vyjít vám vstříc a například vám odpustit část poplatků.

Může se ale stát, že váš poskytovatel kupujícímu nenabídne stejně výhodné podmínky, jaké by získal jinde. A kupující si raději zvolí jinou banku.

Výhody a nevýhody Půjčky u stávajícího poskytovatele

• můžete získat nižší poplatky za předčasné splacení půjčky
• kupující obvykle nemusí řešit nový odhad nemovitosti

• kupující nemusí získat tak výhodné podmínky jako jinde
• kupující musí řešit případné poplatky spojené s novým úvěrem

Nová hypotéka u jiné banky

Když si kupující vezme hypoteční úvěr v jiné bance, vstupuje do transakce ještě další strana. A ta chce zástavní právo, které drží někdo jiný.

Jako prodávající musíte od své banky získat:

• vyčíslení hypotečního úvěru,

• souhlas se zapsáním nového poskytovatele jako druhého zástavního věřitele,

• souhlas, že po doplacení vyčíslené částky vymaže své zástavní právo k nemovitosti.

Teprve poté můžete podepsat kupní smlouvu. Kupující zároveň:

• převede do úschovy peníze, které musí podle kupní smlouvy složit na nákup nemovitosti;

• podepíše hypoteční smlouvu se svým poskytovatelem;

• podá návrh na vklad nového zástavního práva;

• vloží na katastr kupní smlouvu;

• podá návrh na zápis nového vlastníka.

Další kroky jsou na bance

Teprve po dokončení předchozích kroků pošle nový poskytovatel původní bance prostředky na doplacení půjčky.

Jakmile vaše banka peníze dostane, podá na katastru nemovitostí návrh na vymazání svého zástavního práva.

Když se v katastru všechny změny projeví, dostanete zbývající část prodejní ceny.

Výhody a nevýhody Půjčky u nového poskytovatele

• kupující si sám vybere poskytovatele, který mu vyhovuje – získání kupujícího tedy bývá snadnější

• poplatky za předčasné splacení hypotéky
• poplatky za advokátní, bankovní či notářskou úschovu
  
• u některých poskytovatelů musí kupující řešit nový odhad nemovitosti
• kupujícího čekají poplatky spojené s novým úvěrem

Prodej nemovitosti s hypotékou z pohledu kupujícího

A jaká varianta je nejvýhodnější pro kupujícího? Záleží to na podmínkách úvěru, který může převzít, i na nabídkách jednotlivých bank. Vždy se ale vyplatí nejdřív prozkoumat aktuální možnosti, které hypoteční trh nabízí.

Pomůže vám s tím kalkulátor hypoték. Vložíte do něj potřebné údaje a získáte přehled úvěrů, které vám nejlépe vyhovují.

„Ještě lepší je požádat o pomoc hypotečního poradce. Probere s vámi vaše požadavky i možnosti a podle toho najde to nejvýhodnější řešení. A navíc vám dokáže vyjednat lepší podmínky,“ upozorňuje Miroslav Majer, CEO portálu Banky.cz.

Podmínky pro prodej nemovitosti s hypotékou

Ať už se rozhodnete pro jakoukoliv variantu prodeje domu nebo bytu s hypotékou, musíte splnit několik základních podmínek.

Potřebujete například:

• souhlas své banky se splacením úvěru

• a vyčíslení zbývající části půjčky.

Pamatujte přitom, že prodej nemovitosti s hypotékou pro vás obvykle znamená předčasné doplacení úvěru. A když ho naplánujete na jiný termín, než je konec fixace, většinou se nevyhnete poplatkům.

Kde prodat nemovitost s hypotékou

Sami vidíte, že i když jste si na nákup domu nebo bytu vzali hypoteční úvěr, není jeho prodej nijak složitý. Nemusíte proto ani příliš přemýšlet o tom, kde nemovitost s hypotékou prodat. Máte stejné možnosti jako u jakékoliv jiné nemovitosti.

Můžete tedy vše řešit po vlastní ose a využít různé inzertní servery. Nebo oslovit realitní kancelář, která zařídí vše potřebné.

Jen musíte jasně uvést, že je nemovitost zatížená hypotékou. Vyhnete se tak komplikacím při prodeji.

Další varianty prodeje domu či bytu s hypotékou

Při prodeji domu či bytu s hypotékou máte ještě další 2 možnosti:

• Doplatit úvěr ze svých úspor a následně nemovitost prodat
• Doplatit půjčku z hypotečního úvěru, který si berete na nové bydlení.

Při prodeji už tak nemovitost žádnou půjčkou zatížená není. Prakticky tak o prodej domu nebo bytu s hypotékou nejde. Jedná se totiž o refinancování hypotéky, kdy se převede zástava na jinou nemovitost.

Určitě se ale vyplatí takovou možnost zvážit. A pokud si nejste jistí, která varianta je pro vás nejvýhodnější, požádejte o pomoc hypotečního poradce. Pomůže vám najít tu nejvhodnější možnost.

Často se ptáte

Jak postupovat při prodeji nemovitosti s hypotékou?

Přesný postup závisí vždy na tom, jak bude kupující vaši nemovitost platit. Zda využije vlastní prostředky, požádá o převod vaší půjčky na sebe, nebo si vezme nový úvěr.

Vždy ale platí, že potřebujete banku o svém záměru informovat a požádat ji o vyčíslení zůstatku hypotéky. Další postup podrobněji rozebíráme výše.

Jaké jsou možnosti prodeje bytu s hypotékou?

Základní varianty jsou čtyři:

1. Kupující má dost úspor, ze kterých vše zaplatí, a uhradí tak i zbývající hypotéku.

2. Dohodnete se s kupujícím na převodu své současné půjčky na něj.

3. Kupující si vezme novou hypotéku u vaší banky.

4. Kupující požádá o hypoteční úvěr jiného poskytovatele.

Kromě toho můžete také:

• Hypotéku nejdřív doplatit ze svých úspor a následně nemovitost prodat.

• Vzít si hypoteční úvěr na nové bydlení, s jeho pomocí uhradit stávající půjčku a následně nemovitost prodat.

V těchto případech už budete prodávat byt, který není zatížený hypotékou.

Můžu prodat byt s hypotékou bez povolení banky?

Pokud je součástí prodeje i převod hypotéky na jiného majitele nebo chce kupující nový úvěr u vašeho poskytovatele, musí banka takový postup schválit.

O prodeji potřebujete banku informovat také ve chvíli, kdy kupující zaplatí pomocí vlastních úspor nebo jiné hypotéky. Při tomto postupu však fakticky řešíte předčasné splacení úvěru, na které máte ze zákona právo. Obejdete se tedy bez výslovného souhlasu banky s prodejem nemovitosti.

Ovšem pozor, neplatí to 100%!

Některé banky podmiňují hypoteční úvěr zápisem zákazu zcizení a zatížení do katastru nemovitostí. V takovém případě k prodeji (ale třeba i k darování) bytu souhlas banky potřebujete.

Jak splatit hypotéku při prodeji bytu?

Možností máte několik. Například ji může doplatit kupující pomocí svých prostředků nebo hypotečního úvěru. Samozřejmě ji můžete splatit také z vlastních úspor a následně byt prodat. Nebo požádejte o jinou hypotéku na novou nemovitost, s její pomocí původní úvěr splaťte a následně byt prodejte.

Jaký je rozdíl při prodeji bytu s hypotékou a bez hypotéky?

Prodej bytu bez hypotéky je o něco jednodušší – a tím pádem také rychlejší. Nemusíte totiž řešit doplacení stávajícího úvěru, vyčíslení hypotéky a další záležitosti se svou bankou. Vše proto zvládnete i za několik dnů.

Při prodeji bytu s hypotékou počítejte s tím, že vše potrvá přibližně měsíc.