Reverzní hypotéka aneb šance na důstojné stáří

Zajímavý produkt úspěšně fungující v převážně anglicky mluvících zemích (USA, Kanada, Británie) se postupně dostává i na evropský trh. V cestě mu stojí pouze nezbytná úprava legislativy, která by mohla v ČR prolomit ledy již v lednu 2016 s připravovanou novelou zákona o úvěrech. Produkt budou moci poskytovat pouze pojišťovny nebo bankopojišťovny, neboť i přes svůj bankovní název (hypotéka) se vlastně jedná o jinou formu doživotní renty, kterou dle finanční legislativy mohou poskytovat pouze subjekty vlastnící licenci pojišťovny.

Těžký život seniorů

Po finanční stránce je živobytí seniorů mnohdy velmi náročné z hlediska udržení si dosavadního životního standardu. Státní důchod (tzv. 1. pilíř důchodového systému) zajistí přežití, ale ne důstojné životní podmínky (což je v pořádku, neboť přesně to by veškeré typy sociálních dávek měly přesně garantovat – ani o ťuk víc…současně s čímž by stát měl zvážit i snížení sazby sociálního pojištění, aby si lidé měli šanci na důchod našetřit, ale to by bylo na samostatný článek). Kdo chce mít v penzi život příjemnější, musí si na něj našetřit sám. Přestože je toto veřejně známá informace již přes čtvrt století, ne každý si odpovědně na stáří ukládá stranou. Teoreticky nejhůře jsou na tom senioři, kteří do penze odešli v období kolem sametové revoluce, neboť se na nové podmínky nemohli řádně připravit (výměnou za což mají dnes ještě relativně slušný důchod v porovnání s tím, co čeká současné třicátníky). Když nestačí renta z penzijního připojištění (kterou si ale nemálo penzistů vybralo jednorázově po dovršení 60 let věku a v lepším případě investovalo do nové Fábie…v horším případě do nových hrnců stejné cenové kategorie jako ona Fabie) ani vkladní knížka, měla by nastoupit rodina. Kromě jakési nepsané morální povinnosti jde o přirozený mechanismus rodinného finančního mikro-trhu, kdy děti v nějaké míře podporují své rodiče v penzi a výměnou za to následně dědí jejich nemovitost. Co ale dělat v situaci, když rodinné vztahy nejsou optimální či je senior bezdětný? Tento dotaz se poměrně často opakuje i v naší bankovní poradně. Celoživotní úspory mám ve svém bytě/domku, chtěl bych si přilepšit v penzi, ale prodat svou střechu nad hlavou nemohu, neb bych neměl kde bydlet. Přesně tento problém řeší reverzní hypotéka.

Hypotéka naruby

Zatímco během produktivní fáze života si bydlení na hypotéku kupujeme a bance následně dluh splácíme, v penzi by se čas od času někomu hodilo nemovitost prodat a naopak čerpat doživotní rentu s možností nadále svůj příbytek obývat. Mechanismus je podobný životnímu pojištění či penzijnímu připojištění, kde po celý svůj ekonomicky aktivní život spoříme, a v momentě odchodu do penze pojišťovna či penzijní fond naše úspory sečte a vyčíslí nám doživotní rentu (pakliže se nerozhodneme pro jinou formu výplaty – renta na dobu určitou, jednorázové odbytné, atd.).

Jak tedy přesně bude reverzní hypotéka fungovat? Zajdeme do pojišťovny, ta si nechá odhadcem stanovit současnou tržní hodnotu nemovitosti a výsledek upraví pojistný matematik, který zohlední střední délku života (jak dlouho se bude renta pravděpodobně vyplácet a jak dlouho tedy současně bude pojišťovna omezena na dispozici s danou nemovitostí) a další faktory (růst tržní hodnoty nemovitosti a náklady na údržbu do očekávaného momentu ukončení omezení dispozic pro pojišťovnu). Na katastru dojde k převodu majetkových práv na pojišťovnu a k záznamu věcného břemene dožití pro nás. Pojišťovna nám začne vyplácet měsíční rentu a my si nadále platíme pouze provozní náklady na energie. Údržbu hradí pojišťovna.

Jak vysoká bude doživotní renta?

Mimo našeho aktuálního věku a hodnoty nemovitosti budou determinující dva hlavní protichůdné faktory:

• Věcné břemeno dožití: hodnotu práva na bezplatné užívání nemovitosti můžeme připodobnit hodnotě tržního nájmu. Kdyby kupující nabyl nemovitost bez věcného břemena, mohl by ji až do momentu prodeje pronajímat, což s naším právem dožití nelze.
• Doživotní renta není jednorázové odbytné: kupující nám dohodnutou cenu neplatí celou naráz, ale postupně v měsíčních splátkách doživotní renty, tedy je to pro něj kapitálově výhodnější.

V dnešní situaci levných peněz a slušných nájmů (zejména v krajských městech) asi převáží více faktor omezení plynoucí z věcného břemene dožití. Připočteme-li k celé transakci ještě marži pojišťovny, bude celková současná hodnota budoucí renty pod úrovní aktuální tržní hodnoty předmětné nemovitosti. Jinak řečeno, v součtu dostaneme méně, než kolik bychom utržili za standardní prodej.

Etický a morální rozměr

Odpůrci reverzní hypotéky často hovoří o etickém problému, kdy klient hraje s pojišťovnou loterii o přesné datum vlastního úmrtí, což považují za nepřijatelné. Jistě, když klient umře dříve, než mu předpověděly úmrtností tabulky, pojišťovna na tom vydělá a naopak. Nicméně toto je zcela identický mechanismus, který používá životní pojištění a penzijní připojištění, kde to nikoho nepohoršuje.

Naopak nikdo neupozorňuje na případný morální rozměr celé transakce, kdy rodinné vztahy mezi mladší a starší generací nefungují a finanční trh se snaží tímto řešit následky celospolečenského problému. Jistěže je lepší, když nemovitost zůstane v rodině a podědí ji mladší generace (při této variantě odpadá minimálně marže pojišťovny a jako bonus tu jsou lepší rodinné vztahy posílené mezigenerační solidaritou). Nicméně když už rodina selže či u bezdětných by nemovitost podědil stát, tento produkt umožňuje tzv. propít vlastní střechu nad hlavou do posledního groše a to zcela bez rizika.

Hypoteční kalkulačka - snadno a rychle si spočítejte svoji hypotéku!