Rok poté: 7 změn, které přineslo loňské zpřísnění pravidel pro hypotéky

V souvislosti s loňskými pokyny České národní banky se nejčastěji mluví o zhoršení dostupnosti hypoték. A tím pádem také o poklesu zájmu o tyto půjčky a souvisejícím snižování úrokové sazby.

Jenže reálných dopadů je mnohem víc. A přestože některé z nich nejsou na první pohled tak výrazné, projevují se v celém přístupu lidí k půjčkám na bydlení.

Co upravily loňské pokyny ČNB

Nejprve si ale zopakujeme, co přesně Česká národní banka loni změnila. Stanovila totiž jasné hranice pro:

DTI (debt to income) – poměr celkového dluhu žadatele vůči čistému ročnímu příjmu. Od loňska platí, že celková výše hypotéky a všech dalších dluhů žadatele smí být maximálně devětkrát vyšší než jeho čisté roční příjmy.

DSTI (debt service to income) – poměr splátek všech dluhů vůči čistému měsíčnímu příjmu žadatele. Pokyny centrální banky říkají, že výše splátek smí tvořit nanejvýš 45% z vašeho čistého měsíčního příjmu.

Do obou ukazatelů se započítává jak hypoteční úvěr, tak veškeré další půjčky. Už dřív navíc Česká národní banka určila, že hypotékou smí žadatel získat maximálně 90% z ceny zastavené nemovitosti. A to ještě pouze v omezeném počtu případů. Většina žadatelů se musí spokojit s půjčkou ve výši nanejvýš 80 % z hodnoty nemovitosti.

1. změna: roste zájem o nájemní bydlení

Jednou ze změn, o které se tolik nemluví a přitom má výrazný dopad na trh s bydlením, je vyšší zájem o pronájmy bytů. Roste spolu s tím, jak klesá dostupnost hypoték.

Na trhu se to projevuje už několik měsíců a nevyhnutelně to vede k tomu, že se zvyšují také ceny nájemního bydlení. Jenže stále dražší nájemné situaci ještě víc komplikuje. Naspořit si na vlastní bydlení je kvůli němu pořád složitější a pro spoustu lidí téměř nemožné.

2. změna: bodují hlavně menší byty

Ještě větším problémem než pokyny České národní banky je zdražování nemovitostí. Podle centrální banky jsou aktuálně nadhodnocené zhruba o 15%. Ve spojení právě s loňským zpřísněním podmínek pro získání hypoték to znamená, že řada žadatelů na potřebnou půjčku nedosáhne.

Stále častěji proto ustupují ze svých původních požadavků a kupují si menší nemovitosti, než původně plánovali. Mají totiž větší šanci získat dostatečný hypoteční úvěr.

Výrazně tak roste zájem o malé byty typu 1+kk a 2+kk, které se proto víc objevují i v nabídkách developerů. Jen v Praze už tvoří skoro dvě třetiny nových bytů. Před několika lety to přitom nebyla ani polovina.

3. změna: přibývá spolužadatelů

Loňská omezení zkomplikovala situaci hlavně žadatelům, kteří mají naspořeno dost peněz, ale nemají dost vysoké příjmy. Potřebná hypotéka a její splátky by v jejich případě překročily limity stanovené centrální bankou.

Lidé proto nyní víc žádají o pomoc spolužadatele. Tedy člověka, který si vezme půjčku na bydlení spolu s nimi. Díky tomu roste výše příjmů uvedená v žádosti o hypotéku a tím pádem i výše úvěru, na kterou může zájemce dosáhnout.

Je tady ale jedno riziko. Pokud chcete jako spolužadatele využít například rodiče, počítejte s tím, že jejich věk se projeví na splatnosti hypotečního úvěru. Řada bank totiž požaduje vrácení peněz do 65 let žadatele. Anebo nejstaršího ze spolužadatelů.

Doba na splacení hypotéky se vám tak může výrazně zkrátit. A s ní vzrostou i měsíční splátky.

4. změna: lidé ruší staré půjčky

Spotřebitelský úvěr, kreditní karta, kontokorent. To všechno se promítá do vaší bonity. A také do hodnocení DSTI.

Právě proto žadatelé stále častěji nepotřebné půjčky a úvěrové produkty ruší. Ne vždy je to sice nutné, získáte tak ale jistotu, že jste pro zlepšení bonity udělali maximum. A tím pádem zvýšíte své šance, že na požadovanou hypotéku opravdu dosáhnete.

5. změna: banky vymýšlejí nové produkty

Na situaci samozřejmě reagují také banky. Přicházejí proto s novými produkty, které mají klienty přilákat. Patří mezi ně například hypotéky pro mladé. Od běžných hypotečních úvěrů se obvykle liší tím, že nabízejí až 90% LTV – tedy půjčku až do hodnoty 90% zastavené nemovitosti.

Hypoték s víc než 80% LTV ale smějí banky poskytovat jen omezené množství. A pokud se primárně objevují v půjčkách pro mladší žadatele, ti starší mají výrazně menší šanci, že se k nim dostanou. Tím pádem musí častěji počítat s 80% LTV a naspořit si víc peněz.

Jednou z posledních novinek je štafetová hypotéka od Komerční banky. Funguje tak, že půjčku na bydlení pro své děti si vezmou už rodiče. A ti také půjčku splácejí. Teprve když si jejich potomci začnou sami vydělávat a mají dostatečné příjmy, úvěr převezmou.

6. změna: nových hypoték je o čtvrtinu míň

Ani nové produkty ale nezabránily obrovskému propadu zájmu o hypoteční úvěry. Letos si jich lidé za tři čtvrtě roku vzali jen 56 000. Loni za stejnou dobu to bylo 74 000. A objem hypoték ve stejném období klesl ze 160 na 128 miliard korun.

Propad je tak větší, než poskytovatelé na začátku roku čekali. Přesto to má podle nich jednu výhodu: trh s hypotékami se pročistil. A rizikoví klienti už na tyto půjčky nedosáhnou.

Tím pádem se snižuje i možnost, že pokud přijde ekonomická krize, nebudou mít lidé na splácení hypotečního úvěru dost peněz. Právě o to se Česká národní banka svými pokyny snažila.

7. změna: úroky jsou nejnižší za rok a půl

Přestože poskytovatelé vnímají opatření centrální banky pozitivně, zároveň se snaží o klienty bojovat. A znovu je k půjčkám na bydlení přitáhnout.

Kromě nových a inovovaných produktů jim v tom pomáhá zejména snižování úrokové sazby. Její průměr na konci září dosáhl hodnoty 2,47%. Je tedy zhruba na úrovni loňského března. Tehdy byla jen o 0,01 procentního bodu vyšší.

Od začátku roku tak průměrný úrok spadl o víc než 0,5 procentního bodu. Ještě koncem ledna byl přesně 3 %. Jenže kvůli klesajícímu zájmu o půjčky na bydlení začaly banky zlevňovat.

A pokračují v tom i nadále. Úroková sazba některých hypoték se propadla už pod 2,1 %. Postupně se tak blíží k magické hranici 2%. A dá se čekat, že ještě letos ji některý z poskytovatelů překoná. Nakonec u refinancování se to Fio bance povedlo už nyní.

Pozor, jen úrok nestačí!

Nezapomeňte ale, že samotný úrok nic neznamená. Důležité jsou i celkové náklady vyjádřené pomocí RPSN a další podmínky.

Pokud tedy chcete opravdu výhodnou hypotéku, nezapomeňte si důkladně porovnat jednotlivé nabídky. Anebo rovnou využijte kalkulačku hypotéky, se kterou vše zvládnete za pár vteřin.