Statistiky přetížení výdaji na bydlení ukazují, proč jsou na tom nájemníci hůř

Co si z článku odnést

• Nájemníci jsou zatíženi náklady na bydlení o dost víc než vlastníci nemovitostí. Zatímco výdaji na bydlení je přetíženo 36 % domácností v nájmu, u vlastníků je to jen 6,5 % domácností.
• Ceny nájmů v ČR dramaticky rostou: za posledních 10 let o více než 100 %. Průměrné nájemné v roce 2024 činí 310 Kč/m.
• Hypotéka má oproti nájmu zásadní výhody: je formou spoření/investice (na rozdíl od nájmu, který je čistým výdajem), má konečný horizont splácení a lze si odečítat úroky z daní. Navíc vlastník platí jen reálné náklady bez marže pronajímatele.
• Nejvíce ohroženy náklady na bydlení jsou nízkopříjmové skupiny a specifické skupiny obyvatel: především samoživitelé s dětmi (30,5 % přetížených) a důchodci v nájmu.
• Nájem ale přece jen může být výhodnější: při potřebě flexibility, jako přechodné řešení v nové lokalitě, pro lidi neochotné starat se o nemovitost, či na začátku společného soužití.

Rychlý pohled do statistik

„Statistiky ukazují, že nadměrným zatížením náklady na bydlení trpí každá ze sociálních skupin v jinak vysoké míře. Nejhůře jsou na tom nájemníci. Statistiky přetížení nájemníků ukazují až 36 % domácností žijících v nájmu, které přetížení výdaji na bydlení čelí. Naopak nejlépe ze statistik vycházejí vlastníci, kde nadměrným zatížením trpí jen cirka 6,5 % domácností. Nejhůř se výdaje na bydlení podepisují u samoživitele s dětmi v nájmu nebo u důchodců v nájmu. Dodejme ještě, že za nadměrné zatížení výdaji na bydlení se považuje situace, kdy tyto výdaje převýší 40 % příjmů domácnosti,“ popisuje Petr Jermář, specialista na finance portálu Banky.cz

A co ostatní skupiny? Ty najdeme ve výsledcích někde mezi oběma socioekonomickými protipóly: mezi nájemníky a vlastníky. Podobně špatně jako nájemníci (36 %) jsou na tom samoživitelé s dětmi (30,5 %), přičemž ti v nájmu jsou na tom výrazně hůř než samoživitelé žijící ve vlastním a bez hypotéky. 

Až na třetím místě z pohledu přetížení výdaji na bydlení je skupina důchodců (19 %). Že je jejich situace o dost lepší než u samoživitelů, vyvolává skutečnost, že značná část důchodců žije ve vlastním (je to o dost vyšší procento než ve skupině samoživitelů). Následují mladí lidé (15 %), pak rodiny s dětmi (9 %) a celý přehled uzavírají majitelé svého bydlení (6,5 %). 

Celospolečenský průměr se v roce 2023 vyšplhal na 13 %. Co to znamená? 13 % domácností v ČR je přetíženo výdaji na bydlení, tedy výdaje u nich přesahují 40 % jejich příjmů.

Věděli jste, že k jednomu z největších výkyvů ve výdajích na bydlení došlo v letech 2022 – 2023?

Přetížení výdaji na bydlení se mění i podle příjmů

Sice je přetížení výdaji na bydlení ukazatelem, který se k příjmům přímo vztahuje, ale dá se vysledovat, že čím vyšší příjem skupina domácností má, tím menší část této skupiny trpí přetížením výdaji na bydlení (bez ohledu na to, zda jsou domácnosti ve vlastním nebo v nájmu). 

Nejvíce přetížených domácností (výdaji na bydlení) proto najdeme ve skupině s nejnižšími příjmy (dolní kvintil, tedy dolních 20 % domácností). U dolního kvintilu je to téměř polovina domácností, o nichž můžeme říct, že je výdaje na bydlení příliš zatěžují. Ale pozor, i kvintil s nejvyššími příjmy zaznamenává přetížení výdaji na bydlení, i když jen v 1,5 % případů. 

Pod desetiprocentní výskyt přetížení výdaji se dostaneme až ve 3. kvintilu. Jinými slovy: skupina domácností s nízkými a středně nízkými příjmy, která tvoři asi 40 % všech českých domácností, musí do jisté míry řešit potíže vyvolané příliš vysokými výdaji na bydlení.

Kdyby vás zajímalo přetížení výdaji na bydlení podle regionů, informace najdete zde.

Proč jsou nájemníci přetíženi výdaji na bydlení víc než majitelé nemovitostí?

Důvodů je hned několik. Podívejme se na tři hlavní.

Finanční výhody vlastního bydlení

Jako první nás napadne fakt, že majitel bydlení neplatí nájem. To je samozřejmě pravda, a v podstatě i ten nejsilnější argument, proč se vyplatí investovat do vlastní střechy nad hlavou: do budoucna se zbavíte placení nájemného. Výdaje na bydlení v Česku rostou dost samy osobě, i bez nájemného.

Hypotéka vs. nájem

Dalším důvodem pro lepší situaci vlastníků, který lidé často ale nevnímají, je hypotéka. Ano, splátky hypotéky mohou sice být vysoké a doba splácení se počítá na desetiletí. Ale: nájem žádný konec, žádný horizont nemá. A navíc, nájem je jen výdaj, hypotéka nikoliv. Hypotéka se dá brát jako forma spoření, kdy si do svého bydlení ukládáte peníze proto, aby rostla jejich hodnota a abyste je měli k dispozici, kdyby bylo nejhůř, nebo kdybyste se rozhodli pro změnu. 

Do vašeho bydlení totiž na začátku vloží peníze banka. A vy je jen vracíte: vyměňujete v nemovitosti uložené peníze banky za peníze vaše. Bance za tuto službu hradíte dohodnutou úrokovou míru. Ta je ale většinou mnohem nižší než tempo růstu hodnoty bytu nebo domu, co jste si za peníze banky pořídili. 

Ovšem: bance zaplacené úroky si můžete po celou dobu splácení odečítat ze základu daně z příjmu, a tím si snižovat výslednou daň.

Online hypoteční kalkulačka

Nájemné má být výdělečné

A pamatujme ještě na jeden fakt: pronajímatelé bydlení nejsou charita. Takže nájemné musejí nastavit tak, aby na něm vydělali. Když ale bydlíte ve vlastním, bydlíte za aktuální reálné ceny, bez navýšení o zisk pronajímatele.

Podívejte se, jaké bydlení Češi více preferují - nový dům, nebo byt?

Ceny nájemného v Česku stále rostou

S tím, jak roste obecná cenová hladina, a jak se v poslední době zdražily energie, se zvedá i snaha pronajímatelů o to, aby na nájemném vydělali víc. V této snaze jim pomáhá i trvale vyšší poptávka po bydlení, především ve větších městech a jejich okolí, což žene ceny nájmů ještě výš.

„Podívejme se na vývoj nájmů za posledních 10 let. Jestliže si jako srovnávací základnu zvolíme rok 2014 (100 %), pak v roce 2024 jsme na úrovni 206 % ceny roku 2014. V posledních dvou letech přitom zažíváme překotný růst nájemného, a nelze v nejbližší době čekat zlepšení. Současně nejrychleji se zdražujícími krajskými městy jsou Olomouc, Brno, Plzeň a Pardubice,“ říká Petr Jermář, specialista na finance portálu banky.cz. 

Deloitte Rent Index ukazuje, že růst nájemného 2024 bude patřit v poslední dekádě k těm rychlejším. 

Podívejte se, v kterých městech a městečkách jsou nájmy nejnižší (v porovnání s příjmy obyvatel).

Pozor, i po splacení hypotéky vyžaduje vlastní bydlení peníze

Aby to nepůsobilo dojmem, že po zaplacení hypotéky už se majitelů bytů a domů žádné další výdaje netýkají… Samozřejmě že týkají, jen jsou výrazně nižší než nájem. Počítat musíte s daní z nemovitých věcí, s fondem oprav (v bytovém domě), s údržbou nemovitosti, s tvorbou finanční rezervy na nutné opravy, s pojištěním. 

Především ty jednorázové výdaje (jednou za rok pojištění, daň) mohou značně zasáhnout do rozpočtu. Nicméně i zde platí, že vydáváte jen nutné sumy. V nájmu, byť o tom nevíte, také platíte pronajímateli tak, aby měl na pojištění, daně a opravy, navíc ještě i s marží.

Výhody vlastního bydlení oproti nájmu

Výhod vlastního bydlení oproti nájmu je celá řada. K největším patří:

• absence platby nájemného
  
• investice do vlastního majetku místo placení pronajímateli
• hypotéka jako forma spoření/investice
• bydlení za reálné ceny bez marže pronajímatele
• dlouhodobá jistota bydlení
• možnost libovolných úprav nemovitosti
• ochrana proti inflaci
• možnost nemovitost pronajmout
• možnost využití nemovitosti jako zástavy
• dědictví pro potomky
• nižší měsíční náklady po splacení hypotéky
• možnost nemovitost později prodat se ziskem
• větší svoboda v rozhodování o bydlení
• nezávislost na rozhodnutích pronajímatele
• možnost odpočtu úroků z hypotéky od základu daně z příjmů

Kdy je naopak výhodnější nájem

Co jsme tu dosud vyjmenovali však neznamená, že vlastnické bydlení je tou jedinou správnou cestou. Najdou se situace, v nichž z porovnání „nájemní bydlení vs. vlastní bydlení“ vyjde to nájemní lépe. Především pro lidi, co potřebují flexibilitu a mobilitu, často se stěhují za prací, nebo nechtějí být v pracovním životě omezeni vazbou k nemovitosti. 

Nájem je výhodný i jako přechodné bydlení, než se na novém místě usadíte. Jsou dokonce lokality, kde je nájem finančně únosnější než hypotéka. Nájmu dají přednost i lidé, kteří raději bydlí v luxusnějším a větším (ale kdyby si měli koupit vlastní, hypotéka by je omezovala na výběr mezi nemovitostmi menšími nebo v horším stavu). 

Nájem si pochvalují lidé, kteří se nechtějí starat o nemovitost. Majetek s sebou nese starosti a nároky na čas, údržbu. Nájemní formu bydlení využívají i lidé, kteří si teprve testují lokality, v nichž by případně zakotvili. A v neposlední řadě je nájem nejlepší volbou na začátku společného soužití.

Mohlo by vás zajímat: Nejvíc přetížení výdaji na bydlení se cítí v Pardubickém kraji. Realita je ale dost jiná

Často se ptáte

Dá se nějak v nájmu nějak čelit rostoucím nákladům na bydlení?

Můžete sdílet bydlení s dalšími osobami. V některých případech může pomoci jen přestěhování do levnější lokality nebo menšího bytu. Základem je pečlivý výběr lokality, kde jsou nájmy stabilnější a přiměřené kvalitě bydlení. V ČR je to podle statistik především kraj Jihočeský, Vysočina, Středočeský a Pardubický (mimo větší města). Naopak nájemní bydlení v Praze je značně (cenově) nestabilní.

Důležité je vyjednávání o délce nájemní smlouvy. Dlouhodobější smlouvy často nabízejí stabilnější nájemné s jasně definovanými podmínkami pro jeho zvyšování. Když budete nájemné vždycky platit včas, může být pronajímatel vstřícnější ohledně změn výše nájmu, ale i v ochotě vám byt nemovitost pronajímat i nadále.

Jaká jsou rizika spojená s dlouhodobým nájemním bydlením?

Především je to nejistota ohledně budoucí výše nájemného, které se může významně zvyšovat v závislosti na tržní situaci a rozhodnutí pronajímatele. Dalším rizikem je nejistota, zda budete na stejném místě moci bydlet i v budoucích letech. Nájemníci často mají výrazně menší možnost budovat vlastní majetek a čelit tak budoucímu nižšímu příjmu v důchodovém věku.

Lidé v nájmu nemohou mít kontrolu nad stavem nemovitosti a její údržbou, jsou závislí na ochotě pronajímatele investovat do oprav a vylepšení. Problémem může být i omezená možnost úprav bytu podle vlastních představ a potřeb. 

Kolik platí průměrný nájemník za bydlení?

V průměru se nájemné v ČR dostalo (podle Deloitte Rent Indexu) ve třetím čtvrtletí roku 2024 na 310 Kč na metr čtvereční pronajímané plochy. A jaké jsou výdaje na nájemní bydlení v Česku v průměru u modelového bytu s plochou 60 čtverečních metrů? Zhruba 18 600 Kč.